Στην αγορά ακινήτων υπάρχει μία σταθερά διεθνώς: Όταν τα επιτόκια είναι φθηνά οι τιμές των ακινήτων ανεβαίνουν και όταν τα επιτόκια είναι ακριβά, οι τιμές των ακινήτων υποχωρούν. Αυτό έχει να κάνει με το κόστος του δανεισμού για την αγορά του ακινήτου, που όταν είναι φθηνό, διευκολύνει τις αγορές, αυξάνοντας τη ζήτηση και σταδιακά και τις τιμές.
Αυτό ισχύει στην ελληνική οικονομία τώρα, ενώ το προηγούμενο διάστημα συνέβαινε το αντίθετο και η έλλειψη της ζήτησης σε συνδυασμό με την κρίση έκανε τις τιμές των ακινήτων να υποχωρούν.
Με τα επιτόκια σε ιστορικά χαμηλά και πλεονάζουσα ρευστότητα στις Τράπεζες ελέω ΕΚΤ, οι συνθήκες είναι ευνοϊκές για αγορά ακινήτου. Όλες οι Τράπεζες γενικά προσφέρουν πολύ ανταγωνιστικά επιτόκια ενώ οι τιμές των ακινήτων είναι πολύ ελκυστικές σε σχέση με άλλες ευρωπαϊκές χώρες, καθώς δεν έχουν ακόμα επανέλθει σε προ κρίσης επίπεδα.
Καθώς τα κυμαινόμενα επιτόκια είναι φθηνότερα, ανάλογα με το προφίλ του δανειολήπτη, το ποσοστό συμμετοχής στην αγορά και τη διάρκεια του δανείου, μπορούν να πέσουν κάτω και από το 2,5%. Δάνεια με κυμαινόμενα επιτόκια στο 2,2% είναι δελεαστικά.
Το μεγαλύτερο διάστημα του 2021 οι επτά στους δέκα δανειολήπτες πήραν δάνεια με κυμαινόμενο επιτόκιο, αλλά οι Τράπεζες ρίχνουν πλέον στην αγορά όλο και περισσότερα δάνεια με σταθερό επιτόκιο. Και οι δανειολήπτες έχουν κάνει στροφή. Για παράδειγμα στη Eurobank υπολογίζουν ότι πλέον εννέα στους δέκα δανειολήπτες στεγαστικών δανείων προτιμούν σταθερά επιτόκια, ενώ στην Πειραιώς τα ποσοστά είναι μοιρασμένα στη μέση. Στην Alpha Bank επίσης, οι δανειολήπτες προτιμούν εδώ και περισσότερο από ένα χρόνο, δάνεια με σταθερό επιτόκιο.
Στροφή σε σταθερά επιτόκια
Το κυμαινόμενο επιτόκιο βασίζεται στο euribor τριμήνου και είναι αυτή την περίοδο φθηνότερο, μέχρι και κατά μία ποσοστιαία μονάδα. Η έκπτωση είναι μεγαλύτερη ανάλογα με το προφίλ του δανειολήπτη και τη σχέση με την Τράπεζα. Αλλά αυτά ισχύουν και για τα δάνεια με σταθερά επιτόκια που είναι πάντα τα ίδια σε όλη τη διάρκεια του δανείου και δεν κρύβουν εκπλήξεις.
Με το σταθερό επιτόκιο ο πληθωρισμός είναι φίλος σου γιατί μειώνει την αξία του χρέους, ειδικά αν το δάνειο είναι μακροχρόνιο. Θεωρητικά, όσο πιο μακροχρόνιο τόσο καλύτερα. Αλλά τι ωραία που θα ήταν, αν αυτό δεν το ήξεραν και οι τράπεζες και δεν είχαν ακόμα καλύτερα εργαλεία πρόβλεψης...
Αυτή είναι η αιτία που τα σταθερά επιτόκια είναι ακριβότερα και όσο μακραίνει η διάρκεια του δανείου γίνονται ακόμα ακριβότερα ειδικά από τα 20 χρόνια και μετά.
Βεβαίως υπάρχουν δάνεια μεικτά, με μεγάλη διάρκεια σταθερού επιτοκίου που αναπροσαρμόζονται σε δάνεια με κυμαινόμενο αργότερα, σε αντίθεση με άλλες εποχές που τα δάνεια αυτά είχαν σταθερό επιτόκιο μόνο για τα 5 πρώτα χρόνια, ενώ τώρα υπάρχουν πολλές διαφορετικές επιλογές.
Ο πληθωρισμός θα οδηγήσει σε αυξήσεις επιτοκίων
Πάντως οι δανειολήπτες προτιμούν σταδιακά όλο και περισσότερο την ευκολία και απλότητα του σταθερού επιτοκίου, καθώς είναι πρακτικά αδύνατον για το μέσο δανειζόμενο να λογαριάσει τη διάρκεια του επόμενου κύκλου ανόδου των επιτοκίων, το ύψος στο οποίο θα σταματήσουν και τον επόμενο κύκλο μείωσής τους.
Άλλωστε διάχυτη είναι η εντύπωση, ότι μετά από μία περίοδο μείωσης των επιτοκίων από την ΕΚΤ την οποία ζήσαμε, τα επιτόκια θα αρχίσουν να αυξάνονται σταδιακά. Υπάρχει ο φόβος για την αύξηση του πληθωρισμού ο οποίος θα οδηγήσει σε άνοδο των επιτοκίων και τα κυμαινόμενα θα επιβαρυνθούν.
Πάντως ο δανειολήπτης πρέπει να καταλήξει στην απόφαση που του ταιριάζει για το είδος του επιτοκίου και τη διάρκεια του δανείου, επιλέγοντας είτε την ασφάλεια με επιπλέον μέσο κόστος στο επιτόκιο περίπου μία ποσοστιαία μονάδα (1%) ή το κυμαινόμενο που είναι φθηνό σε περιόδους όπως αυτή που ζούμε.
Αν αυξηθούν τα επιτόκια, το κόστος του δανεισμού θα ακριβύνει και θα φθάσει να πληρώνει υψηλότερα επιτόκια για μικρά ή μεγάλα διαστήματα. Για όσο διάστημα το euribor τριμήνου θα είναι ακριβό. Το ύψος των αυξήσεων και τα διαστήματα για τα οποία θα συμβαίνει αυτό, είναι δύσκολο να υπολογιστούν από το μέσο δανειολήπτη.
Είναι δύσκολο να προκύψει μικρότερο κόστος σε δάνεια με κυμαινόμενο επιτόκιο. Απαιτούνται ιδιαίτερα μακροχρόνιες σταθερές περίοδοι και τα τελευταία 20 χρόνια δεν ζήσαμε τέτοιες. Από την άλλη συχνά αποδεικνύεται ότι το κόστος δανεισμού δεν έχει διαφορά με κυμαινόμενο ή σταθερό, αλλά ο δανειολήπτης πρέπει να έχει τον τρόπο να ανταπεξέλθει στις δύσκολες περιόδους, τότε που τα επιτόκια είναι ακριβά.
