Την επόμενη μέρα της κτηματαγοράς όπως αυτή διαγράφεται μετά την απόφαση περί αντισυνταγματικότητας των «μπόνους» που προέβλεπε ο Νέος Οικοδομικός Κανονισμός (ΝΟΚ) καλούνται να διαχειριστούν πλέον οι μηχανικοί αλλά και όλοι οι εμπλεκόμενοι στην αγορά ακινήτων. Ζητήματα που ήταν ανοιχτά μετά την ανακοίνωση της απόφασης του προέδρου του ΣτΕ, Μιχάλη Πικραμένου τον περασμένο Δεκέμβριο αποσαφηνίστηκαν με την καθαρογραφή της και με τη δημοσιοποίηση του σκεπτικού που οδήγησε σε αυτήν.
Η απόφαση καθορίζει την τύχη χιλιάδων ακινήτων που επρόκειτο να χτιστούν κάνοντας χρήση των μπόνους δόμησης που προέβλεπε ο Νέος Οικοδομικός Κανονισμός, καθώς αφορά όλους όσοι είχαν εκδώσει τις απαραίτητες άδειες και δεν είχαν ξεκινήσει εργασίες μέχρι την 11η Δεκεμβρίου. Αφορά δηλαδή το σύνολο της οικοδομικής δραστηριότητας, όσους είχαν εκδώσει τις άδειες αφομοιώνοντας όλα τα ευεργετήματα που είχε ο ΝΟΚ με τα «μπόνους» που αναφέρονται σε συγκεκριμένα άρθρα, αλλά δεν είχαν αποδεδειγμένα ξεκινήσει εργασίες μέχρι την ημερομηνία ορόσημο.
Ο ΝΟΚ έχει αποτελέσει αντικείμενο διαφωνίας και πολλοί δήμοι υποστήριξαν ότι με τα μπόνους δόμησης με τον τρόπο που δίνονταν έθεταν σοβαρά ζητήματα προστασίας του οικιστικού περιβάλλοντος και δημιουργούσαν τις προϋποθέσεις ώστε να εκτοξευθεί η δόμηση σε ποσοστό ακόμη και 80%.
Μετά τις προσφυγές δήμων και την αναταραχή που επικράτησε σχετικά με το τι θα ισχύσει στο μέλλον, ο πρόεδρος του ΣτΕ με ανακοίνωσή του το Δεκέμβριο, έθεσε σε νέο πλαίσιο το ΝΟΚ και τη χρήση των μπόνους δόμησης με το κείμενο να θέτει θέμα συνταγματικότητας των διατάξεων που αναφέρονται στα κίνητρα για τις νέες οικοδομές. Στο πλαίσιο αυτό, προβλεπόταν ότι θα πάγωναν οικοδομικές άδειες των οποίων οι εργασίες δεν είχαν ξεκινήσει μέχρι τις 11.12.2024, κάτι που προκάλεσε θύελλα αντιδράσεων σε ιδιοκτήτες και επαγγελματίες του κατασκευαστικού κλάδου.
Με τις αποφάσεις 146-9/2025 της Ολομέλειας του ΣτΕ κρίθηκε ότι το σύστημα των διατάξεων του ΝΟΚ με το οποίο θεσπίζονται κίνητρα προσαύξησης των όρων δόμησης (συντελεστή δόμησης, ύψους) για την ανέγερση των κτηρίων, θα μπορούσε να εισαχθεί στον πολεοδομικό σχεδιασμό συγκεκριμένων περιοχών ανάλογα με τα ειδικότερα χαρακτηριστικά τους αλλά δεν μπορεί, κατά το Σύνταγμα, να θεσπιστεί με διάταξη γενικής εφαρμογής, όπως στην προκειμένη περίπτωση, διότι αυτό οδηγεί στην ανατροπή του ισχύοντος πολεοδομικού σχεδιασμού κάθε περιοχής.
Η Ολομέλεια του Συμβουλίου της Επικρατείας δημοσίευσε τέσσερις αποφάσεις με τις οποίες και κρίθηκε αντισυνταγματικό το σύστημα κινήτρων του Νέου Οικοδομικού Κανονισμού (ΝΟΚ), ενώ περιχαρακώνουν οι αποφάσεις σε ποιες οικοδομικές άδειες τίθενται περιορισμοί, κ.λπ.
Όπως αναφέρεται στις αποφάσεις της Ολομέλειας του ΣτΕ (146 - 149/2025), με πρόεδρο τον Μιχάλη Πικραμένο και εισηγήτριες τις συμβούλους Επικρατείας Μαρία Σωτηροπούλου και Χριστιάνα Μπολόφη, τα αποτελέσματα της αντισυνταγματικότητας πρέπει να μην καταλάβουν τις οικοδομικές άδειες, των οποίων η υλοποίηση (οικοδομικές εργασίες) έχει αποδεδειγμένα αρχίσει έως και τις 11/12/2024, ημερομηνία κατά την οποία το Δικαστήριο, δια του προέδρου, προέβη σε ανακοίνωση του περιεχομένου της παρούσας απόφασης.
Όπως σημειώνεται ως «έναρξη υλοποίησης των οικοδομικών αδειών νοούνται οι εργασίες εκσκαφής για την ανέγερση της οικοδομής, ο χρόνος πραγματοποίησης των οποίων πρέπει να αποδεικνύεται με κάθε πρόσφορο τρόπο, όπως, μεταξύ άλλων, α) με τη γνωστοποίηση, καθ΄ οιονδήποτε τρόπο, της έναρξης των εργασιών εκσκαφής σε οποιαδήποτε διοικητική Αρχή και β) με την ηλεκτρονική υποβολή Αναλυτικής Περιοδικής Δήλωσης (ΑΠΔ) από τον εργοδότη στη βάση δεδομένων του ΕΦΚΑ κ.ο.κ., εφόσον η γνωστοποίηση ή η υποβολή των ως άνω στοιχείων γίνει έως και την 11η Δεκεμβρίου 2024».
Ειδικότερα, «δεν αρκούν, η ηλεκτρονική αυτόματη έκδοση της οικοδομικής άδειας και η λήψη αριθμού άδειας, ούτε η ηλεκτρονική ενημέρωση άλλων υπηρεσιών, τα οποία αφορούν μόνον το γεγονός της έκδοσης της άδειας και δεν αποδεικνύουν τον χρόνο έναρξης των οικοδομικών εργασιών», ενώ «εκκρεμείς κατά την 11/12/2024 δίκες δεν καταλαμβάνονται από τον περιορισμό των αποτελεσμάτων της αντισυνταγματικότητας».
Αυτόματα, δηλαδή, ακυρώνονται οι οικοδομικές άδειες που αφορούν τις 4 προσφυγές στον Δήμο Αλίμου που εξετάστηκαν στο Ανώτατο Ακυρωτικό Δικαστήριο. Ταυτόχρονα, στο «μικροσκόπιο» μπαίνουν όλες οι οικοδομικές άδειες που αποδεδειγμένα δεν είχαν αρχίσει έστω χωματουργικές εργασίες μέχρι τις 11 Δεκεμβρίου 2024, ενώ, εφόσον κριθεί ότι πήραν μπόνους με διατάξεις που είναι αντισυνταγματικές, μπορούν και αυτές να ακυρωθούν, είτε αυτεπαγγέλτως από την Πολεοδομία είτε μετά από καταγγελία.
Μετά την ακύρωση των οικοδομικών αδειών που εμπίπτουν στις αντισυνταγματικές διατάξεις, είναι ανοιχτό το δικαίωμα αποζημίωσης που θα κριθεί από τα διοικητικά δικαστήρια ανάλογα με τις ειδικότερες περιστάσεις της κάθε υπόθεσης.
Ερωτήσεις - απαντήσεις
Το ΣτΕ απαντά σε ερωτήματα τα οποία ανακύπτουν από το περιεχόμενο των αποφάσεων που δημοσιεύθηκαν σήμερα, που έχουν ως εξής:
Τι ακριβώς κρίθηκε με τις αποφάσεις 146-9/2025 της Ολομέλειας του ΣτΕ;
Κρίθηκε ότι το σύστημα των διατάξεων του ΝΟΚ με το οποίο θεσπίζονται κίνητρα προσαύξησης των όρων δόμησης (συντελεστή δόμησης, ύψους) για την ανέγερση των κτηρίων, θα μπορούσε να εισαχθεί στον πολεοδομικό σχεδιασμό συγκεκριμένων περιοχών ανάλογα με τα ειδικότερα χαρακτηριστικά τους αλλά δεν μπορεί, κατά το Σύνταγμα, να θεσπιστεί με διάταξη γενικής εφαρμογής, όπως στην προκειμένη περίπτωση, διότι αυτό οδηγεί στην ανατροπή του ισχύοντος πολεοδομικού σχεδιασμού κάθε περιοχής.
Είναι η πρώτη φορά που δημοσιεύεται απόφαση του ΣτΕ με τέτοιο περιεχόμενο;
Οι αποφάσεις αναφέρονται στο ζήτημα της σχέσης των γενικών οικοδομικών κανονισμών και των ειδικότερων όρων δόμησης της κάθε περιοχής. Παρόμοια ζητήματα έχουν τεθεί πολλές φορές κατά το παρελθόν και το Δικαστήριο δεχόταν πάντοτε ότι υπερισχύουν και εφαρμόζονται οι ειδικότεροι όροι δόμησης κάθε περιοχής, εφόσον είναι περιβαλλοντικά ευμενέστεροι. Το ζήτημα αυτό έχει κριθεί και για διατάξεις του ισχύοντος ΝΟΚ με την 705/2020 απόφαση της Ολομέλειας.
Γιατί πήρε τόσο καιρό να κριθεί η συνταγματικότητα; Ο ΝΟΚ υπάρχει από το 2012.
Κατ’ αρχάς, λόγω της οικονομικής κρίσης υπήρξε καθίζηση στην οικοδομική δραστηριότητα και περιορισμός στην έκδοση οικοδομικών αδειών, με αποτέλεσμα να μην έχουν ανοίξει σχετικές δίκες. Οι οικοδομικές άδειες που οδήγησαν στις σημερινές αποφάσεις της Ολομέλειας εκδόθηκαν το 2022, δηλαδή 10 χρόνια μετά την έναρξη ισχύος του ΝΟΚ, οι παραπεμπτικές αποφάσεις του Ε΄ τμήματος δημοσιεύθηκαν το 2024, οι υποθέσεις συζητήθηκαν στην Ολομέλεια τον Οκτώβριο του 2024 και το διατακτικό δημοσιεύθηκε δυο μήνες μετά, τον Δεκέμβριο του ιδίου έτους.
Εκκρεμούν στο ΣτΕ υποθέσεις για τη συνταγματικότητα άλλων οικοδομικών κινήτρων του ΝΟΚ;
Ναι. Εκκρεμούν και άλλες υποθέσεις με οικοδομικές άδειες στις οποίες τίθεται το ζήτημα της αντισυνταγματικότητας άλλων διατάξεων του ΝΟΚ (πχ υπόσκαφα, διεύρυνση υπογείων γκαράζ κλπ).
Ποιον δεσμεύουν οι αποφάσεις τις Ολομέλειας;
Τυπικά μόνο τους διαδίκους των συγκεκριμένων υποθέσεων. Επειδή, όμως, η παρανομία των οικοδομικών αδειών οφείλεται σε αντισυνταγματικότητα του νόμου, οι αποφάσεις αυτές μπορούν να έχουν συνέπειες στη νομιμότητα όλων των αδειών που εκδόθηκαν με βάση τις διατάξεις που κρίθηκαν αντισυνταγματικές. Για τον λόγο αυτό, οι σημερινές αποφάσεις, με ρητή σκέψη τους, περιόρισαν τα αποτελέσματα της αντισυνταγματικότητας. Έτσι, οι άδειες για τις οποίες οι οικοδομικές εργασίες έχουν ξεκινήσει και, πολύ περισσότερο, έχουν ολοκληρωθεί, δεν μπορούν να ακυρωθούν ή να ανακληθούν εξαιτίας της αντισυνταγματικότητας αυτής. Εντούτοις, άδειες οι οποίες είχαν ήδη προσβληθεί στα δικαστήρια έως και τις 11.12.2024, μπορούν να ακυρωθούν για τον λόγο αυτό, έστω και αν είχαν ήδη αρχίσει οι οικοδομικές εργασίες, διότι το αντίθετο θα παραβίαζε το δικαίωμα δικαστικής προστασίας.
Οι άδειες που έχουν εκδοθεί και για τις οποίες υπάρχει ακόμη προθεσμία για δικαστική προσβολή τους κινδυνεύουν;
Οι άδειες για τις οποίες δεν έχουν ξεκινήσει ακόμη οι οικοδομικές εργασίες μπορούν να ακυρωθούν για τους λόγους που αναφέρονται στις αποφάσεις. Οι άδειες για τις οποίες έχουν ξεκινήσει οι οικοδομικές εργασίες δεν κινδυνεύουν εξαιτίας της εφαρμογής των αντισυνταγματικών κινήτρων του ΝΟΚ, αλλά κινδυνεύουν μόνο εφόσον έχουν άλλες πλημμέλειες.
Τι εννοούμε με τον όρο έναρξη οικοδομικών εργασιών; Πώς αποδεικνύεται αυτή;
Ως έναρξη υλοποίησης των οικοδομικών αδειών νοούνται οι εργασίες εκσκαφής για την ανέγερση της οικοδομής, ο χρόνος πραγματοποίησης των οποίων πρέπει να αποδεικνύεται με κάθε πρόσφορο τρόπο, όπως, μεταξύ άλλων, α) με τη γνωστοποίηση, καθ΄ οιονδήποτε τρόπο, της έναρξης των εργασιών εκσκαφής σε οποιαδήποτε διοικητική αρχή, β) με την ηλεκτρονική υποβολή Αναλυτικής Περιοδικής Δήλωσης (ΑΠΔ) από τον εργοδότη στη βάση δεδομένων του ΕΦΚΑ κ.ο.κ., εφόσον η γνωστοποίηση ή η υποβολή των ως άνω στοιχείων έχει γίνει έως και την 11η Δεκεμβρίου 2024. Δεν αρκούν, όμως, η ηλεκτρονική αυτόματη έκδοση της οικοδομικής άδειας και η λήψη αριθμού άδειας ούτε η ηλεκτρονική ενημέρωση άλλων Υπηρεσιών, καθώς αφορούν μόνο το γεγονός της έκδοσης της άδειας και δεν αποδεικνύουν τον χρόνο έναρξης των οικοδομικών εργασιών.
Η άδειά μου κρίθηκε αντισυνταγματική από τα δικαστήρια. Έχω δικαίωμα αποζημίωσης;
Όταν προκαλείται ζημία από αντισυνταγματικότητα νόμου υπάρχει κατ’ αρχήν δικαίωμα αποζημίωσης, εφόσον συντρέχουν και οι λοιπές προϋποθέσεις για την αστική ευθύνη του Κράτους. Το δικαίωμα για αποζημίωση κρίνεται ανάλογα με τις ειδικότερες περιστάσεις της κάθε υπόθεσης από τα αρμόδια διοικητικά δικαστήρια.
Το ΣτΕ έλαβε υπόψη του τον αντίκτυπο των αποφάσεων αυτών στις επενδύσεις και στην ασφάλεια των συναλλαγών;
Ναι. Το Δικαστήριο εφάρμοσε τη νομοθεσία που δίνει τη δυνατότητα συνεκτίμησης των συνεπειών της κρίσης περί αντισυνταγματικότητας και, στη συγκεκριμένη περίπτωση, εξάντλησε τα περιθώρια της νομοθεσίας αυτής για τον περιορισμό της βλάβης που μπορεί να επέλθει από τις αποφάσεις στην οικονομική δραστηριότητα και την ασφάλεια των συναλλαγών.
