Όταν πριν από ακριβώς δύο χρόνια, ξέσπασε η πανδημία πολλοί ήταν εκείνοι που είχαν προβλέψει ότι η αγορά ακινήτων θα καταρρεύσει. Πώς θα υπήρχε κινητικότητα, εξάλλου, στο real estate με lockdowns, έναν υπερμεταδοτικό ιό που αποτρέπει ιδιοκτήτες να δείχνουν τα σπίτια τους, με ανύπαρκτο Airbnb και χωρίς Κινέζους; Έτσι, τότε, δεν ήταν λίγοι όσοι προφήτευαν ότι η κτηματαγορά θα επιστρέψει στα πέτρινα χρόνια. Ωστόσο, η ρήση «κάνε με προφήτη, να σε κάνω πλούσιο» επιβεβαιώθηκε και εν μέσω αυστηρότατων περιοριστικών μέτρων που δεν άφηναν περιθώρια αισιοδοξίας.
Η ρήση δηλαδή, επιβεβαιώθηκε επειδή η αστάθεια της αγοράς ακινήτων κράτησε μόλις 7-9 μήνες, μετά περιορίστηκε σε κάποιες σύντομες εξάρσεις και στη συνέχεια από την άνοιξη του 2021, η αγορά κατοικίας άρχισε να ενισχύεται σταθερά. Ο πόλεμος όμως, στην Ουκρανία αναβαθμίζει το ρίσκο για την παγκόσμια και ελληνική οικονομία με αποτέλεσμα να δημιουργείται εύλογος προβληματισμός για την πορεία της αγοράς ακινήτων.
«Ο πόλεμος στην Ουκρανία συνέπεσε με τη φάση του ετήσιου κύκλου όπου η κτηματαγορά ανακάμπτει και οι συναλλαγές αυξάνονται. Ωστόσο, η ύπαρξη πληθωριστικών τάσεων, σε συνδυασμό με την περιορισμένη προσφορά κατοικιών, διατηρεί σε υψηλά επίπεδα τη ζήτηση. Με άλλα λόγια, εάν δεν υπάρξει κάποιου είδους γενικευμένη ανάφλεξη λόγω της εισβολής της Ρωσίας στην Ουκρανία, δεν διαμορφώνονται σαφείς ενδείξεις υποχώρησης των αξιών» εξηγεί ο Αντιπρόεδρος συλλόγου μεσιτών Αττικής Κοσμάς Θεοδωρίδης.
Δίχως αμφισβήτηση, ο πόλεμος στην Ουκρανία έχει προκαλέσει «μούδιασμα» ευρύτερα στην οικονομική δραστηριότητα και στο real estate. Ωστόσο, σε αυτή τη φάση, παράγοντες της αγοράς ακινήτων, αποδίδουν το «μούδιασμα» σε μία σχετική υποχώρηση της ψυχολογίας και της καταναλωτικής εμπιστοσύνης. Ο πόλεμος δηλαδή, στην Ουκρανία δεν έχει ακόμη πλήξει τα θεμελιώδη της ελληνικής οικονομίας ή το εισόδημα των νοικοκυριών, όπως συνέβη στην μεγάλη οικονομική κρίση των μνημονίων. Υπάρχει όμως μία άμεση επίπτωσή του που σχετίζεται με την περαιτέρω αύξηση του ενεργειακού κόστους, των τιμών πετρελαίου, φυσικού αερίου και ηλεκτρικού ρεύματος.
Αυτό είναι κάτι το οποίο θα περιορίσει την αγοραστική δύναμη των νοικοκυριών, προκαλώντας και επιπτώσεις στην αγορά ακινήτων, αλλά κυρίως στον τομέα της επενδυτικής εκμετάλλευσης των ιδιοκτησιών. Οι αυξημένες δηλαδή, δαπάνες για ενέργεια, θα κάνουν δύσκολη την έγκαιρη καταβολή του ενοικίου κυρίως εάν είναι υψηλού, με αποτέλεσμα τα «φέσια» να αυξηθούν.
«Σε αυτή τη φάση του κύκλου, συνήθως τα ενοίκια σταθεροποιούνται, καθώς παρότι, ονομαστικά, παραμένουν ίδια, στην πράξη υποχωρούν διότι υπάρχει πληθωρισμός. Ωστόσο, υπό την προϋπόθεση ότι ο πόλεμος στην Ουκρανία δεν θα προκαλέσει κάποιου διευρυμένου χαρακτήρα ανάφλεξη, δεν αναμένουμε πτώση ενοικίων. Κι αυτό επειδή δεν υπάρχει επαρκές απόθεμα κατοικιών με αποτέλεσμα η ζήτηση, που βαίνει αυξανόμενη, να είναι μεγαλύτερη της προσφοράς. Δεν θα πρέπει να ξεχνούμε ότι η αγορά ακινήτων αφομοιώνει τις επιπτώσεις στην ευρύτερη οικονομία με σημαντική καθυστέρηση, εάν λάβουμε υπόψη ότι για το κλείσιμο μιας συναλλαγής χρειάζονται μέχρι και τρεις μήνες. Σε τρεις όμως, μήνες, εκτιμούμε ότι η κατάσταση όσον αφορά τον ουκρανικό πόλεμο, σε σχέση με σήμερα, θα είναι εντελώς διαφορετική και θα έχει βελτιωθεί» σημειώνει ο κ. Θεοδωρίδης..
Έτσι, η βασική ανησυχία για την αγορά ακινήτων αφορά κατά βάση το ενεργειακό κόστος το οποίο, ίσως, αναγκάσει ορισμένους developers να «παγώσουν» έργα ανάπτυξης ακινήτων που διαθέτουν σε εξέλιξη και των οποίων η συνέχιση θα είναι ζημιογόνα. Αλλά με κοινό παρονομαστή τη μικρή προσφορά, εάν το απόθεμα δεν ανανεωθεί με νεόδμητες κατοικίες, η ζήτηση θα επικεντρωθεί στις παλαιότερες ιδιοκτησίες των οποίων η τιμή θα ενισχυθεί. Η αύξηση της ζήτησης για κατοικίες γίνεται αντιληπτή εάν λάβουμε υπόψη ότι σε συνέχεια του προσφυγικού ρεύματος από τη Συρία, θεσμοθετήθηκε το στεγαστικό πρόγραμμα για αιτούντες διεθνή προστασία που προβλέπει την επιδότηση του ενοικίου. Τμήμα των προσφύγων της Ουκρανίας υπολογίζεται ότι θα απορροφήσει η Ελλάδα, γεγονός που θα ενισχύσει τη ζήτηση για διαμερίσματα.
