Ένα εξαιρετικά σημαντικό πρόβλημα, που συνεχίζεται εντατικά και απαιτεί άμεσα λύση, αφορά στη δόμηση σε γη εκτός σχεδίου. Ένα ζήτημα που ξεκίνησε με μια 1η απόφαση του Συμβουλίου της Επικρατείας (ΣτΕ) από τις αρχές του 2023, την 176/2023 και εντάθηκε με τις νέες πρόσφατες αποφάσεις του, συγκεκριμένα τις 992/2023 και 1206/2023.
Οι αποφάσεις αυτές, για συγκεκριμένες υποθέσεις ακινήτων, αναδεικνύουν την γενικά ελλιπή διαχρονική νομοθέτηση και αδυναμία πρακτικής εφαρμογής της κείμενης νομοθεσίας και οδηγούν έμμεσα τη δόμηση στη γη εκτός σχεδίου σε πλήρη κατάσταση ανασφάλειας. Αποφάσεις που στο πυρήνα τους αναδεικνύουν, ως παρωχημένο και μη λειτουργικό, το σημερινό νομοθετικό πλαίσιο για τη δόμηση εκτός σχεδίου και κυρίως τον Ν.3212/2003 και το Π.Δ 270Δ/1985 αλλά και μετέπειτα διατάξεις.
Σίγουρα το μεγάλο ζήτημα που προκύπτει είναι ότι είναι απαραίτητη προϋπόθεση οικοδομησιμότητας ή δόμησης για πολλά ακίνητα (κυρίως όσα δημιουργήθηκαν μετά το 1985) εκτός σχεδίου η ύπαρξη προσώπου, συγκεκριμένου μήκους πχ 25μ, σε επίσημα αναγνωρισμένο κοινόχρηστο δρόμο ή οδό.
Σήμερα όμως μόνο ένα σχετικά μικρό ποσοστό δρόμων είναι επίσημα αναγνωρισμένοι στις περιοχές εκτός σχεδίου στην Ελλάδα. Άρα η μεγάλη πλειοψηφία της εκτός σχεδίου γης, έστω και με την απαραίτητη ελάχιστη επιφάνεια, είναι μη οικοδομήσιμη άρα και απαξιωμένης αξίας προφανώς. Το γεγονός αυτό από μόνο του αναδεικνύει την διαχρονική αδυναμία σωστής λειτουργικής και εφαρμογής της νομοθεσίας στην Ελλάδα.
Οι διαδοχικές αποφάσεις του ΣτΕ έχουν δημιουργήσει σημαντικά εμπόδια για την δόμηση εκτός σχεδίου και ουσιαστικά οδηγούν και σε απαξίωση χιλιάδες οικόπεδα ή αγροτεμάχια αφού πλέον δεν έχουν όρους για δόμηση ή οικοδομησιμότητα. Κύριες συνέπειες της εξέλιξης είναι ότι: α) Δεν εκδίδονται από τις Υπηρεσίες Δόμησης άδειες δόμησης σε ακίνητα εκτός σχεδίου πόλης και οικισμών, τα οποία δημιουργήθηκαν μετά της ισχύος του Π.Δ. 24/ 1985 β) Περιορίζονται δραματικά οι αγοραπωλησίες και επενδύσεις ακινήτων στις εκτός σχεδίου περιοχές όλης της χώρας, που βασίζονταν στην παραδοχή ότι αυτά είχαν δικαίωμα έκδοσης νόμιμης οικοδομικής άδειας, που ανατράπηκε από την απόφαση του ΣτΕ.
Ακόμη και επενδύσεις που έχουν ενταχθεί στον Αναπτυξιακό Νόμο έχουν πρόβλημα. Βέβαια, επειδή οι αποφάσεις δεν έχουν αναδρομική ισχύ δεν ανακαλούνται αυτόματα οικοδομικές άδειες με ασαφείς προϋποθέσεις προσώπου του οικοπέδου, που έχουν εκδοθεί από τα Πολεοδομικά Γραφεία τα προηγούμενα έτη.
Όμως υπάρχει ανασφάλεια αφού οι ιδιοκτήτες ακινήτων, μετά από συγκεκριμένη προσφυγή στο ΣτΕ πχ λόγω αντιδικίας, έχουν το ρίσκο να τους ακυρωθεί η οικοδομική άδεια όπως άλλωστε συνέβη με τις 3 αποφάσεις του ΣτΕ. Επίσης, δημιουργήθηκε νομολογιακό προηγούμενο για το υπάρχον νομοθετικό πλαίσιο για τη δημόσια διοίκηση, και ειδικά τις Πολεοδομίες, σχετικά με την έκδοση νέων οικοδομικών αδειών σε γη εκτός σχεδίου. Ένα νομοθετικό πλαίσιο το οποίο πλέον δείχνει διάτρητο και ασαφές.
Είναι ένα πρώτιστης σημασίας ζήτημα για την νέα ηγεσία του ΥΠΕΚΑ και είναι η 1η επιβεβλημένη κίνηση του ΥΠΕΚΑ για το 2023 να ξεκαθαρίσει με σαφήνεια το νομοθετικό τοπίο για τη δόμηση εκτός σχεδίου. Απαιτούνται ενέργειες «χθες» και όχι άλλη αναποφασιστικότητα ώστε άμεσα να δοθεί η λύση και να αποκατασταθεί η αξία της εκτός σχεδίου γης, η ασφάλεια πολεοδομικού δικαίου και επενδυτικού πλαισίου, μικρών και μεγάλων επενδύσεων.
Η λύση μπορεί να περιλαμβάνει: α) νέα πλήρη νομοθεσία για τη δόμηση σε γη εκτός σχεδίου με λογική οριοθέτηση της προϋπόθεσης προσώπου σε επίσημα χαρακτηρισμένη κοινόχρηστη οδό και κατάργηση των προηγούμενων ρυθμίσεων και β) μελέτη και πράξεις αναγνώρισης των κοινόχρηστων οδών εκτός σχεδίου (δημοτικών, επαρχιακών, αγροτικών, οικισμών, κλπ).
Η σωστή, σαφής και λειτουργική νομοθεσία είναι απόλυτη προϋπόθεση για να σωθεί η αξία των εκτός σχεδίου ακινήτων, για την προστασία της ιδιοκτησίας και για την βιώσιμη σωστή μαζική ανάπτυξη της Ελλάδας.
* Μάνος Κρανίδης, Πολιτικός Μηχανικός ΕΜΠ, MSc, CEO «KRAMA PROPERTY», Γραμματέας Ενημέρωσης Μέλος ΔΣ ΠΟΜΙΔΑ, Υποψήφιος Δήμαρχος Χαλανδρίου-Δημοτικός Σύμβουλος, www.kramaproperty.com
