Η καθίζηση της οικοδομικής δραστηριότητας των τελευταίων ετών σε πολλές ευρωπαϊκές χώρες μείωσε την προσφορά κατοικιών και σε συνδυασμό με την έλλειψη του οικιστικού αποθέματος, την άνοδο του πληθωρισμού -που συμπεριλαμβάνει και τα οικοδομικά υλικά- και τα υψηλότερα επιτόκια, οδήγησαν τις τιμές αγοράς και ενοικίασης κατοικιών στα ύψη.
Έτσι ενώ το τέλος της εποχής του «φθηνού χρήματος» έπληξε την αγοραστική δύναμη σε όλη την Ευρώπη, η έλλειψη προσφοράς επηρέασε περισσότερο τις τιμές σε πολλές ευρωπαϊκές πόλεις.
Η έλλειψη οικονομικά προσιτών κατοικιών είναι ένα κοινό πρόβλημα σε όλη την Ευρώπη, παρά τις θεμελιώδεις διαφορές μεταξύ των συστημάτων στέγασης κάθε χώρας.
Μεταξύ 2010 και 2022, τα ενοίκια σε όλη την Ευρώπη αυξήθηκαν κατά 19% και οι τιμές των κατοικιών κατά 50%, σύμφωνα με τη ΜΚΟ κοινωνικής στέγασης Housing Europe, με τις ευρωπαϊκές πόλεις να τονίζουν την έλλειψη «αξιοπρεπούς, οικονομικά προσιτής και επαρκούς στέγασης» σε ανοιχτή επιστολή το φθινοπώρο του 2023, σύμφωνα με την οποία οι στεγαστικές συνθήκες ολοένα και χειροτερεύουν, με αποτέλεσμα να αποκλείονται όλο και περισσότερες ομάδες από το αγαθό της κατοικίας και να αυξάνουνται οι ανισότητες.
Ως εκ τούτου, αρκετές χώρες της Ευρώπης, συμπεριλαμβανομένης και της Ελλάδας, βρίσκονται πλέον αντιμέτωπες με μία νέα στεγαστική κρίση. Μια κρίση που για κάποιες χώρες θα μπορούσε να χαρακτηρισθεί και οξεία, καθώς οι άστεγοι έχουν αυξηθεί, πολλοί πολίτες ζουν σε υποβαθμισμένα καταλύματα και πολλοί νέοι δεν μπορούν να φύγουν από το σπίτι των γονιών τους.
Σύμφωνα με έρευνα του Eurofound σχετικά με το κόστος και την πρόσβαση στη στέγη στις χώρες της Γηραιάς Ηπείρου, ιδιαίτερα οι ενοικιαστές αντιμετωπίζουν πολλές αντιξοότητες. Το 46% από τους συμμετέχοντες στην έρευνα δήλωσαν ότι ίσως χρειαστεί να εγκαταλείψουν το κατάλυμά τους τους επόμενους τρεις μήνες, επειδή δεν μπορούν πλέον να ανταπεξέλθουν οικονομικά.
Είτε είναι ιδιώτες ενοικιαστές, είτε ενοικιαστές κοινωνικής/εργατικής κατοικίας αναφέρουν επιπλέον προβλήματα με την ποιότητα των καταλυμάτων τους, όπως για παράδειγμα η κακή ενεργειακή απόδοση ή η έλλειψη χώρου.
Οι ιδιοκτήτες κατοικιών με στεγαστικά δάνεια κυμαινόμενου επιτοκίου με τη σειρά τους πρέπει να αντιμετωπίσουν μαζί με το αυξανόμενο κόστος ζωής και τα υψηλότερα επιτόκια, ενώ πολλοί επίσης αντιμετωπίζουν προβλήματα στις οικίες τους λόγω κακής ενεργειακής απόδοσης.
Όλα αυτά βλάπτουν την ευημερία των πολιτών, αυξάνουν τις ανισότητες και εντείνουν την κοινωνική δυσαρέσκεια, κάτι που αντικατοπτρίζεται στην λεγόμενη ψήφο διαμαρτυρίας που έχει οδηγήσει στην άνοδο της ακροδεξιάς σε πολλές ευρωπαϊκές χώρες.
Οι πρόσφατες εκλογές στην Πορτογαλία είναι ένα χαρακτηριστικό και επώδυνο παράδειγμα, λίγους μήνες μάλιστα πριν τις Ευρωεκλογές.
Τι δείχνει η μελέτη για τις 10 μεγαλύτερες χώρες της ΕΕ για την έλλειψη στέγης
Η έλλειψη στέγης εκφράζεται με διαφορετικούς τρόπους σε όλη την Ευρώπη, καθώς υπάρχουν διαφορές μεταξύ των χωρών, όπως είναι για παράδειγμα οι δημοσιονομικές πολιτικές, τα φορολογικά κίνητρα ή η προσφορά κοινωνικής στέγασης.
Εντούτοις, έχει ιδιαίτερο ενδιαφέρον η πρόσφατη έρευνα του Maurice van Sante για την ING για τη σοβαρότητα της έλλειψης κατοικιών στις 10 μεγαλύτερες χώρες της ΕΕ, αλλά και για τις μελλοντικές προκλήσεις της αγοράς βάση των αναμενόμενων πληθυσμιακών εξελίξεων, την πυκνότητα του πληθυσμού και τον ιστορικό ρυθμό των νεόδμητων κατοικιών.(σ.σ: H έρευνα θα ήταν ακόμα πιο ενδιαφέρουσα βέβαια αν περιλάμβανε όλες τις χώρες της ΕΕ).
Σύμφωνα με τη μελέτη, η Γερμανία, η Ιταλία και η Ολλανδία εμφανίζουν υψηλότερα επίπεδα ελλείψεων.
Στην Ιταλία, οι νέοι αντιμετωπίζουν τεράστιες δυσκολίες να βρουν το δικό τους μέρος για να ζήσουν και οι Ιταλοί έχουν γενικά λιγότερα δωμάτια στη διάθεσή τους. Ωστόσο, το συνολικό κόστος στέγασης στην Ιταλία είναι σχετικά ένα από τα καλύτερα σε σύγκριση με άλλες ευρωπαϊκές χώρες.
Αντίθετα, στην Ολλανδία και τη Γερμανία το κόστος είναι μεγαλύτερο, καθώς η πυκνότητα του πληθυσμού είναι υψηλή, κάτι που καθιστά την περαιτέρω επέκταση του οικιστικού αποθέματος δυσκολότερη. Επιπλέον, στην Ολλανδία και τη Γερμανία οι νέοι εγκαταλείπουν νωρίτερα το πατρικό τους σπίτι.
Στο άλλο άκρο του φάσματος, στη Σουηδία και στην Ιρλανδία, υπάρχει έλλειψη στέγης, αλλά σε μικρότερο βαθμό.
Στην Ιρλανδία το κόστος στέγασης είναι σχετικά χαμηλό και οι Ιρλανδοί έχουν σχετικά περισσότερα δωμάτια στη διάθεσή τους, καθώς η πυκνότητα του πληθυσμού είναι σχετικά χαμηλή.
Στη Σουηδία αν και η χαμηλή πυκνότητα πληθυσμού και το υψηλό ποσοστό νεόδμητων κατοικιών υποδηλώνουν ότι η σουηδική αγορά κατοικιών θα μπορούσε να προσαρμοστεί σχετικά εύκολα στην περαιτέρω αύξηση του πληθυσμού, το κόστος είναι ένα από τα υψηλότερα.
Η στέγαση ως βασικός παράγοντας ευημερίας των νέων αλλά και πολιτικοποίησης
Οι περισσότερες ευρωπαϊκές αγορές κατοικίας λοιπόν πρέπει να αντιμετωπίσουν τη μικρή διαθεσιμότητα στέγης που στις περισσότερες περιπτώσεις συνεπάγεται υψηλότερα κόστη.
Ωστόσο, ένα αξιοπρεπές και προσιτό μέρος για να ζεις είναι ένας από τους πιο σημαντικούς παράγοντες για την ευημερία.
Όπως πολύ σωστά υπογραμμίζει η ING, η αγορά στέγης παίζει σημαντικό ρόλο και για την οικονομική ανάπτυξη.
Βλέπετε, η έλλειψη στέγης περιορίζει την κινητικότητα του εργατικού δυναμικού. Εάν οι ντόπιοι νέοι και οι νεοφερμένοι έχουν πρόβλημα να βρουν ένα αξιοπρεπές και φθηνό μέρος για να ζήσουν σε μια περιοχή, μπορεί να επιλέξουν μια άλλη, κάτι που σε βάθος χρόνου θα περιορίσει την ανάπτυξη στη συγκεκριμένη περιοχή.
Πολλές χώρες αναγνωρίζουν το πρόβλημα και προσπαθούν να ενισχύσουν την προσφορά νέων κατοικιών.
Για παράδειγμα, η γερμανική κυβέρνηση έχει θέσει ως στόχο την κατασκευή 400.000 κατοικιών ετησίως και η ολλανδική κυβέρνηση στοχεύει να χτίζει 100.000 νέα σπίτια κάθε χρόνο.
Μια σειρά λόγων και συγκυριών όμως, όπως για παράδειγμα η εκτίναξη του κόστους κατασκευής μετά την πανδημία και η αύξηση των επιτοκίων ως απάντηση των Κεντρικών Τραπεζών στις πληθωριστικές πιέσεις, στέκονται τροχοπέδη στα κυβερνητικά προγράμματα αύξησης της προσφοράς.
Ποιοι πλήττονται περισσότερο όμως από αυτή την αδυναμία; Οι χαμηλές εισοδηματικές ομάδες και οι νέοι.
Αν θέλουμε να δώσουμε μια απάντηση για την αποστασιοποίηση των νέων από τα πολιτικά δρώμενα και τα ολοένα και μεγαλύτερα ποσοστά αποχής από τις εκλογικές διαδικασίες, θα πρέπει να την ψάξουμε μεταξύ άλλων και στο γεγονός ότι οι νέοι πλήττονται περισσότερο από την έλλειψη κατοικιών, με αποτέλεσμα συχνά να αναγκάζονται να μείνουν στο σπίτι των γονιών τους για πολύ περισσότερο από όσο θα ήθελαν.
Η ολοένα και μεγαλύτερη ηλικία που οι νέοι εγκαταλείπουν το σπίτι των γονιών τους δείχνει πόσο δύσκολο είναι για αυτούς να εισέλθουν στην αγορά κατοικίας.
Όπως φαίνεται στο παρακάτω διάγραμμα, στις χώρες της Νότιας Ευρώπης, ειδικά στην Ισπανία και την Ιταλία, οι νέοι είναι κατά μέσο όρο σχεδόν άνω των 30 ετών όταν βρίσκουν το δικό τους μέρος για να ζήσουν για πρώτη φορά.
Οι νεαροί Σουηδοί βρίσκονται στον αντίποδα, καθώς εγκαταλείπουν το σπίτι των γονιών τους 11 χρόνια νωρίτερα κατά μέσο όρο σε σχέση με τους Ισπανούς και τους Ιταλούς. Στην Ολλανδία, τη Γαλλία και τη Γερμανία απομακρύνονται επίσης κατά πολύ νεότεροι από την πατρική τους στέγη, σε ηλικία περίπου 23 ετών.
Συμπέρασμα: Aν και η έλλειψη στέγης θεωρείται επίσης υψηλή σε αυτές τις χώρες, οι νέοι έχουν λιγότερες δυσκολίες να βρουν το δικό τους σπίτι για να ζήσουν, σε σχέση με τον ευρωπαϊκό νότο.
Το υψηλότερο κόστος στέγασης σε σχέση με το εισόδημα
Οι τιμές των σπιτιών και των ενοικίων λένε πολλά για την προσφορά των σπιτιών. Οι τιμές ανεβαίνουν όταν η προσφορά είναι περιορισμένη και η ζήτηση είναι υψηλή.
Ωστόσο, όπως παρατηρεί ο Maurice van Sante, η απλή σύγκριση των τιμών των κατοικιών μεταξύ των χωρών δεν λέει όλη την ιστορία. Υπάρχουν πολλές τοπικές συνθήκες που επηρεάζουν τα επίπεδα τιμών, όπως το διαθέσιμο εισόδημα ή η φορολογία.
Για να τον υπολογισμό λοιπόν του μεριδίου του συνολικού κόστους στέγασης στο συνολικό διαθέσιμο εισόδημα των νοικοκυριών για το έτος 2022, ο Sante χρησιμοποίησε το συνολικό κόστος στέγασης, συμπεριλαμβανομένων των υπηρεσιών κοινής ωφέλειας.
Σύμφωνα με την έρευνα όπως βλέπουμε στο παρακάτω διάγραμμα, το υψηλότερο σχετικό κόστος στέγασης πάντα ανάμεσα στις χώρες μελέτης είναι στη Γερμανία, τη Σουηδία και την Ολλανδία και το χαμηλότερο στην Ιρλανδία και την Ιταλία.
Τα γερμανικά και, σε μικρότερο βαθμό, τα σουηδικά και τα ολλανδικά νοικοκυριά βρίσκονται σε χειρότερη κατάσταση όσον αφορά το κόστος στέγασης. Ένα διάμεσο νοικοκυριό σε αυτές τις χώρες πληρώνει περισσότερο από το 16% του διαθέσιμου εισοδήματός του για το κόστος στέγασης.
Στο σημείο αυτό να σημειώσουμε ότι αν στη μελέτη συμπεριλαμβάνονταν όλες οι χώρες, τότε θα βλέπαμε ότι η Ελλάδα προηγείται όλων, καθώς οι Έλληνες διαθέτουν το 1/3 των εισοδημάτων τους για να εξασφαλίσουν τη στέγασή τους, με το ποσό αυτό να αυξάνεται σημαντικά όταν προστίθενται τα υπόλοιπα έξοδα στέγασης, όπως λογαριασμοί για φως, θέρμανση, νερό και τηλέφωνο.
Επιστρέφοντας στη συγκεκριμένη μελέτη, να σημειώσουμε ότι ακόμα και στις χώρες με παρεμφερές κόστος στέγασης σε σχέση με το συνολικό εισόδημα, υπάρχουν διαφορές. Για παράδειγμα, στη Γερμανία, η επιβάρυνση του κόστους στέγασης κατανέμεται σχετικά εξίσου μεταξύ των ιδιοκτητών και των ενοικιαστών, ενώ στην Ολλανδία υπάρχουν τεράστιες διαφορές.
Οι Ολλανδοί ιδιοκτήτες πληρώνουν λιγότερο από το 5% του διαθέσιμου εισοδήματός του για το κόστος διαβίωσης λόγω της γενναιόδωρης έκπτωσης φόρου επί του συντελεστή στεγαστικών δανείων ενώ οι ενοικιαστές πληρώνουν περισσότερο από το 40% του διαθέσιμου εισοδήματός τους.
Οι μελλοντικές εξελίξεις
Ένας εκ των σημαντικότερων παραγόντων που θα επηρεάσουν τη στέγαση στην Ευρώπη στο μέλλον είναι η αύξηση του πληθυσμού, κατά ένα μεγάλο ποσοστό μέσω των μεταναστευτικών κυμάτων. Ένας αυξανόμενος πληθυσμός θα ασκήσει νομοτελειακά μεγαλύτερη πίεση στην αγορά κατοικίας.
Η υψηλότερη πληθυσμιακή αύξηση αναμένεται στην Ιρλανδία και τη Σουηδία
Και στις δύο χώρες, ο αριθμός των κατοίκων αναμένεται να αυξηθεί περισσότερο από 10% τις επόμενες δύο δεκαετίες. Το αναμενόμενο υψηλό προσδόκιμο ζωής και τα υψηλά ποσοστά γονιμότητας σε αυτές τις χώρες είναι οι κύριοι παράγοντες.
Τα υψηλά ποσοστά μετανάστευσης αυξάνουν επίσης την αναμενόμενη αύξηση του πληθυσμού, με τη Σουηδία και εδώ να έχει το προβάδισμα.
Στο άλλο άκρο του φάσματος, βρίσκουμε την Πολωνία και την Ιταλία με αναμενόμενη μείωση του αριθμού των κατοίκων. Ο κύριος λόγος είναι η υπογεννητικότητα. Επιπλέον, όσον αφορά την Πολωνία που έχει δεχθεί μεγάλο αριθμό Ουκρανών προσφύγων, ένα μεγάλο μέρος τους αναμένεται να επιστρέψει σταδιακά τα επόμενα χρόνια στην πατρίδα του.
Ένας άλλος δείκτης που μπορεί να μας δώσει μια εικόνα όσον αφορά τις μελλοντικές εξελίξεις είναι το ποσοστό των νεόδμητων κατοικιών την τελευταία δεκαετία ως ποσοστό του συνολικού αποθέματος κατοικιών.
Ο δείκτης αυτός εστιάζει λοιπόν κυρίως στην προσφορά και όταν είναι υψηλός αποτελεί μια ένδειξη ότι οι συνθήκες στη χώρα ευνοούν τα νέα στεγαστικά έργα.
Μερικές από αυτές τις συνθήκες είναι η επαρκής διαθεσιμότητα γης για οικοδόμηση, η ευελιξία στη διαχείριση αδειών και γενικά ένα ευνοϊκό νομοθετικό πλαίσιο και φυσικά οι αυξημένες δυνατότητες χρηματοδότησης.
Η Πολωνία έχει προσθέσει το υψηλότερο ποσοστό νέων κατοικιών στο απόθεμά της την τελευταία δεκαετία. Η Αυστρία και η Σουηδία παρουσίασαν επίσης υψηλά ετήσια ποσοστά νέων κατοικιών. Αυτά τα σχετικά υψηλά ποσοστά καθιστούν δυνατή την καλύτερη αντιμετώπιση της έλλειψης των κατοικιών, καθώς ένα υψηλό ποσοστό νέας προσφοράς μπορεί να μειώσει τις ελλείψεις.
Στον αντίποδα για άλλη μια φορά βρίσκουμε τον ευρωπαϊκό νότο, με την Ιταλία και την Ισπανία να εμφανίζουν χαμηλό ποσοστό νέων κατοικιών.
Η επέκταση του αποθέματος κατοικιών λοιπόν με νέες κατοικίες είναι η απαρραίτητη λύση για να καταστήσει τη στέγαση περισσότερο προσιτή, ειδικά στους νέους. Οι κυβερνήσεις θα πρέπει να δώσουν προτεραιότητα σε αυτή την ανάγκη με ένα ολοκληρωμένο και μακροπρόθεσμο σχέδιο δράσης.
Aποποίηση Ευθύνης
Το υλικό αυτό παρέχεται για πληροφοριακούς και μόνο σκοπούς. Σε καμία περίπτωση δεν πρέπει να εκληφθεί ως προσφορά, συμβουλή ή προτροπή για την αγορά ή πώληση των αναφερόμενων προϊόντων. Παρόλο που οι πληροφορίες που περιέχονται βασίζονται σε πηγές που θεωρούνται αξιόπιστες, καμία διασφάλιση δε δίνεται ότι είναι πλήρεις ή ακριβείς και δεν θα πρέπει να εκλαμβάνονται ως τέτοιες.
