Η ανέγερση νέων ακινήτων στην Ευρώπη έχει μειωθεί σημαντικά, δεδομένης της αύξησης του κόστους, της γραφειοκρατίας και των ολοένα και αυστηρότερων ενεργειακών κανόνων.Ταυτόχρονα η πτώση της ζήτησης σε αρκετές ευρωπαϊκές χώρες εξελίσσεται σε άλλη μια επικίνδυνη παράμετρο.
Μπορεί οι φόβοι των επενδυτών κατά τη διάρκεια της τρέχουσας κρίσης ακινήτων να έχουν επικεντρωθεί στους ιδιοκτήτες, εντούτοις οι εταιρείες που κατέχουν και αναπτύσουν τα κτιριακά έργα είναι αυτές που διατρέχουν άμεσο κίνδυνο, καθώς είναι εκτεθειμμένες στο αυξημένο κόστος κατασκευής, τα αυξημένα επιτόκια και την πτώση των τιμών σε αρκετές περιοχές.
Σύμφωνα με τη Noerr, δικηγορική εταιρεία αναδιάρθρωσης και αφερεγγυότητας, αρκετοί εργολάβοι στη Γερμανία, αλλά και τη Σουηδία ή τη Φιλανδία έχουν υποβάλλει αίτηση αφερεγγυότητας τις τελευταίες εβδομάδες.
Η ύφεση στη γερμανική αγορά ακινήτων ξεκίνησε πριν από 21 μήνες περίπου και το τελευταίο εξάμηνο ολοένα και περισσότεροι εργολάβοι «καταρρέουν».
Βλέπετε, μετά από χρόνια χαμηλών επιτοκίων, όπου οι επενδυτές κυνηγούσαν τις αποδόσεις στην αγορά των ακινήτων και εργολάβοι όπως η Gerch μπορούσαν άνετα να εξασφαλίσουν φθηνό χρέος προκειμένου να φέρουν εις πέρας κατασκευαστικά έργα και να πουλήσουν εύκολα σε μια αγορά όπου οι τιμές αυξάνονταν συνεχώς, οι συνθήκες άλλαξαν δραματικά.
Το αποτέλεσμα είναι μεγάλα ονόματα όπως η Gerch Group η οποία ανέλαβε την ανάπτυξη του έργου Quelle Building στην Νυρεμβέργη, η Euroboden, η Project Immobilien Group, ή η Vonovia να γράφουν μερικές από τις πιο μαύρες σελίδες της ιστορίας τους. Και στον τομέα των επαγγελματικών ακινήτων οι συναλλαγές βρίσκονται στο χαμηλότερο σημείο τους από το 2014, σύμφωνα με την εταιρεία ακινήτων Savills.
Παρεμφερής η εικόνα και στη Σουηδία, με εμφανή τα σημάδια ύφεσης των κατασκευών, με τις νέες οικοδομές να είναι λιγότερο από το 1/3 της ζήτησης, σύμφωνα με τον κρατικό πιστωτικό οργανισμό SBAB. Από την κορύφωση την άνοιξη του περασμένου έτους, οι τιμές έχουν πλέον μειωθεί κατά σχεδόν 15% σε ολόκληρη τη Σουηδία, με τους περισσότερους αναλυτές να βλέπουν τη μείωση αυτή να φθάνει εως και το 20%.
Την ίδια στιγμή, οι περισσότεροι Σουηδοί ιδιοκτήτες ακινήτων έχουν δει τους τελευταίους 18 μήνες το μέσο επιτόκιο των εκκρεμών ενυπόθηκων δανείων να αυξάνεται σε 3,8% εως 4% από 1,5%.
Στη Φινλανδία, σύμφωνα με το κατασκευαστικό λόμπι της χώρας, οι εκκινήσεις κατοικιών θα μπορούσαν να πέσουν σε επίπεδα που δεν έχουν παρατηρηθεί από τη δεκαετία του 1940, ενώ στη Γαλλία η πώληση των εμπορικών ακινήτων έπεσε στο χαμηλότερο επίπεδο από το 2009.
Το φθινόπωρο που μας πέρασε, η κρίση χρέους του σουηδικού ομίλου ακινήτων SBB ανέδειξε την έκθεση ύψους 26 δις ευρώ της ΕΚΤ στον ευρωπαϊκό τομέα ακινήτων, μέσω της αγοράς ομολόγων εταιρειών ακινήτων κατά την περίοδο της κρίσης, παρά το γεγονός ότι ήδη από το 2016 προειδοποιούσε για φούσκα ακινήτων σε ορισμένες περιοχές της Ευρώπης.
Εκπρόσωπος της ΕΚΤ είχε αρνηθεί να σχολιάσει τυχόν ζημίες που προέκυψαν από την υποβάθμιση της SBB σε junk, παραπέμποντας στον ιστότοπό της Κεντρικής Τράπεζας, όπου οι ζημιές χαρακτηρίζονται γενικά ως «παρενέργειες» ενώ ξεκαθαρίζεται ότι η ΕΚΤ μπορεί να ανατρέξει στα μεγάλα κέρδη των τελευταίων ετών προκειμένου να τις αντισταθμίσει.
Αν και αυτό είναι γεγονός, εντούτοις δεν παύει να αναδεικνύει το πρόβλημα στην αγορά ακινήτων σε αρκετές ευρωπαϊκές χώρες.
Την ίδια στιγμή, οι ελλείψεις στην αγορά ακινήτων συνεχίζουν και εντείνουν την κοινωνική ανισότητα, με ολοένα και περισσότερους πολίτες να πληρώνουν δυσβάσταχτα ενοίκια, καθώς η προσφορά ενοικιαζόμενων διαμερισμάτων δεν έχει καταφέρει να φτάσει τη ζήτηση εδώ και δεκαετίες, οδηγώντας τις τιμές στα ύψη και πολλούς κατοίκους στη μαύρη αγορά των υπενοικιαζόμενων.
Δεν είναι τυχαίο ότι στη Γερμανία τα προσιτά διαμερίσματα αποτέλεσαν κύριο πυλώνα της προεκλογικής καμπάνιας του Καγκελάριου Όλαφ Σολτς. Σύμφωνα όμως με τους αναλυτές, η κυβέρνηση δε θα καταφέρει να επιτύχει τον στόχο των 400.000 νέων κατοικιών μέχρι το 2026, τη στιγμή που η κρίση στην αγορά επηρεάζει ολοένα και περισσότερους ψηφοφόρους.
Οι ελλείψεις στην αγορά ακινήτων επηρεάζουν ακόμα και τη βιομηχανική παραγωγή. Στη Σουηδία για παράδειγμα, ένα σημαντικό βιομηχανικό πρότζεκτ για την παραγωγή μπαταριών ηλεκτρικών αυτοκινήτων έχει μείνει πίσω, αφού οι εργαζόμενοι δεν βρίσκουν χώρους διαμονής, παρά το γεγονός ότι η Σουηδία έχει συνταγματικό κανονισμό να παρέχει κατοικίες σε προσιτές τιμές.
Η έκθεση των μικρότερων συνταξιοδοτικών ταμείων αλλά και των μικροεπενδυτών που συνέρρευσαν στην αγορά ακινήτων κατά την περίοδο της άνθησης, αποτελεί μια επιπλέον δύσκολη πολιτική διάσταση.
Μισογεμάτο ή μισοάδειο το ποτήρι στις ΗΠΑ;
Η πτώση της ΝΥ Community Bancorp κατά 41% αυτή την εβδομάδα μετά την ανακοίνωση ζημιών στον κλάδο των εμπορικών ακινήτων και μείωση μερίσματος, συμπαρέσυρε τον περιφερειακό τραπεζικό δείκτη KBW στη μεγαλύτερη πτώση του από την κρίση των περιφερειακών τραπεζών στις ΗΠΑ τον περασμένο Μάρτιο. Την ίδια στιγμή λειτούργησε ως μια υπενθύμιση για τον κινδύνο «ατυχημάτων» στις αγορές.
Τον κίνδυνο ατυχήματος άλλωστε ανέδειξε και η πτώση της Aozora Bank στην Ιαπωνία όταν ανακοίνωσε ζημίες ως αποτέλεσμα της έκθεσης σε εμπορικά ακίνητα των ΗΠΑ, υποδεικνύοντας την ευρεία διασύνδεση του χρηματοπιστωτικού τομέα σε παγκόσμια βάση.
Τα υψηλότερα επιτόκια και η εξασθενημένη ζήτηση για χώρους γραφείων ως αποτέλεσμα της τάσης για εξ αποστάσεως εργασία έχουν σαφώς επιφέρει καίριο πλήγμα στην αγορά επαγγελματικών ακινήτων, απειλώντας το υποκείμενο επιχειρηματικό μοντέλο των ιδιοκτητών και καθιστώντας τις καθυστερήσεις πληρωμών χρέους μια όχι και τόσο σπάνια είδηση πλέον.
Ανοίγοντας το πλάνο στο σύνολο του χρέους για τα εμπορικά ακίνητα, αυτό ανέρχεται πέριξ των 6 τρισ. δολαρίων και οι τράπεζες κατέχουν περίπου το ήμισυ σύμφωνα με τα στοιχεία του Ιουνίου της Moody’s. Περίπου το 40% όλων των δανείων CRE- αγορά των εμπορικών ακινήτων - θα πρέπει να αναχρηματοδοτηθεί μέχρι το τέλος του 2025 με πολύ υψηλότερα επιτόκια.
Το στοίχημα λοιπόν της αγοράς είναι κατά πόσο το μέγεθος και η ταχύτητα στις μειώσεις των επιτοκίων θα «προλάβει» να απαλύνει τις συνέπειες των υψηλότερων επιτοκίων και να καταστήσει επιτυχή την αναχρηματοδότηση αυτού του χρέους. (σ.σ: Σχετική ανάλυση μπορείτε να διαβάσετε εδώ).
Ένα επίσης μεγάλο στοίχημα είναι αν οι αξίες θα συνεχίσουν να υποχωρούν ή όχι.
Αν οι αξίες υποχωρήσουν περισσότερο, οι δανειολήπτες θα ωθηθούν πιο κοντά στους όρους που επιβάλλουν οι τράπεζες σχετικά με τον λόγο δανείου προς αξία και την κάλυψη των τόκων.
Εξέλιξη που θα μπορούσε να οδηγήσει σε επώδυνες συζητήσεις με τους πιστωτές, ιδίως για τα δάνεια που πλησιάζουν στη λήξη τους και πρέπει να αναχρηματοδοτηθούν με πολύ πιο ακριβά επιτόκια.(σ.σ: Στο σημείο αυτό να υπενθυμίσουμε ότι οι διαφορετικές τάσεις στην τιμή των περιουσιακών στοιχείων επιδρούν διαφορετικά στη διαμόρφωση του λόγου δανείου προς αξία, κάτι που σημαίνει ότι δεν θα αντιμετωπίσουν την ίδια πίεση όλες οι κατηγορίες περιουσιακών στοιχείων).
Όσες εταιρείες έχουν μπροστά τους αυτές τις διαδικασίες, πιθανότατα να χρειαστούν μια νέα ένεση ιδίων κεφαλαίων για να μειώσουν τη μόχλευση στις κεφαλαιακές τους δομές και κάποιες από αυτές μπορεί να χρειαστεί να πουλήσουν περιουσιακά στοιχεία για να αποπληρώσουν το χρέος τους.
Σύμφωνα με το Bloomberg μάλιστα, οι ιδιοκτήτες ακινήτων με δάνεια που λήγουν μέχρι το τέλος του 2025 θα χρειαστούν έως και 570 δισεκατομμύρια δολάρια σε νέα ίδια κεφάλαια, δεδομένης της απότομης μείωσης της αξίας των ακινήτων.
Ένα κύμα αναγκαστικών πωλήσεων όμως από υπερεκτεθειμένους στο χρέος ιδιοκτήτες, θα συμπιέσει περαιτέρω την αξία τους και θα δημιουργήσει ένα καθοδικό σπιράλ σε έναν απόλυτο φαύλο κύκλο.
Είναι κατανοητό ότι η όλη κατάσταση είναι «υψηλού ρίσκου» για τις τράπεζες οι οποίες έχουν έκθεση.
Όμως δεν είναι λίγοι οι αναλυτές που αρχίζουν να βλέπουν «φως στο τούνελ», τώρα που οι Κεντρικές Τράπεζες σηματοδότησαν ότι ο κύκλος ταχείας αύξησης των επιτοκίων ολοκληρώνεται. Οι επενδυτές λοιπόν έχουν ορατότητα για το κόστος δανεισμού και αν και η αγορά περιμένει μια μεγαλύτερη περίοδο σταθερότητας των επιτοκίων προκειμένου να «ξεκλειδώσει» κεφάλαια, εντούτοις η αγορά των ΗΠΑ εμφάνισε τον Δεκέμβριο μια πρώτη διαφοροποίηση από τους προηγούμενους μήνες.
Η εταιρεία ανάλυσης ακινήτων Green Street ανέφερε ότι ο δείκτης της για τις τιμές των εμπορικών ακινήτων παρέμεινε αμετάβλητος τον Δεκέμβριο σε σχέση με τον προηγούμενο μήνα, γεγονός που την οδήγησε στην εκτίμηση ότι η διόρθωση στην τιμολόγηση των ακινήτων που ξεκίνησε πριν από δύο χρόνια, φαίνεται να έχει ολοκληρώσει τον κύκλο της.
Μάλιστα ο Peter Rothemund, συν-επικεφαλής στρατηγικής έρευνας της Green Street, δήλωσε στο Bloomberg ότι τα εμπορικά ακίνητα τιμολογούνται πιο δίκαια πλέον σε σχέση με τις αποδόσεις των εταιρικών ομολόγων.
Το κινέζικο θρίλερ
H δικαστική απόφαση μετά από εκρεμμότητα 18 μηνών για την εκκαθάριση του άλλοτε εμβληματικού για την οικιστική ανάπτυξη κατασκευαστικού γίγαντα Evergrande, έφερε και πάλι στις πρώτες σειρές της δημοσιότητας την κρίση στον τομέα των ακινήτων της Κίνας.
Η Evergrande εξελίχθηκε στην πιο χρεωμένη κατασκευαστική στον κόσμο και δεν κατάφερε να καταλήξει σε ένα ρεαλιστικό σχέδιο αναδιάρθρωσης για το βουνό χρέους 300 δις δολαρίων που έχει συσσωρεύσει.
Αν και έχει ακόμη περιουσιακά στοιχεία 240 δις δολαρίων, τα περισσότερα από αυτά έχουν ήδη κατασχεθεί από τις τοπικές κυβερνήσεις και τους δανειστές για να προστατεύσουν τα συμφέροντα των τοπικών αγοραστών κατοικιών, ενώ την κατάσταση περιπλέκουν ακόμα περισσότερο νομικά οι εργολάβοι και οι προμηθευτές που έχουν καταθέσει αγωγές κατά της Evergrande στα κινεζικά δικαστήρια για καθυστέρηση των πληρωμών.
Κατά τη διάρκεια της αναδιάρθρωσης της πτώχευσης στις αρχές του 2020, οι περισσότεροι πιστωτές με σύνολο έως 100.000 γιουάν ή λιγότερο πληρώθηκαν πλήρως σε μετρητά. Οι υπόλοιποι υπέστησαν μεγάλες ζημίες ανάλογα με διάφορα προγράμματα ανταλλαγής χρέους προς μετοχές.
Οι αρχές ενδέχεται να εφαρμόσουν ένα παρόμοιο πρότυπο, αν και η διασυνοριακή φύση της διάλυσης της Evergrande δυσκολεύει την κατάσταση. Η όλη διαδικασία το πιο πιθανό είναι να διαρκέσει αρκετά χρόνια.
Όπως χρόνια εκτιμάται ότι θα διαρκέσουν και τα προβλήματα στον τομέα των ακινήτων της Κίνας, σύμφωνα με την ανάλυση που εκδόθηκε στα τέλη του 2023 από την επικεφαλή οικονομολόγο της Oxford Economics, Louise Loo.
Εξετάζοντας τα δεδομένα σε εθνικό επίπεδο, είτε με βάση τις επίσημες εκτιμήσεις του αποθέματος απούλητων ακινήτων, είτε με βάση την αναλογία κατασκευών προς πωλήσεις, η Loo εκτιμά ότι παρά την ενίσχυση της χρηματοδότησης των κατασκευαστών και άλλες κυβερνητικές προσπάθειες για την επίλυση των προβλημάτων της αγοράς ακινήτων της Κίνας, θα χρειαστούν τουλάχιστον τέσσερα έως έξι χρόνια για τους κατασκευαστές ακινήτων προκειμένου να ολοκληρώσουν τις ημιτελείς κατοικίες.
Βλέπετε, η υπάρχουσα υπερβάλλουσα προσφορά στην αγορά θα χρειαστεί αρκετά χρόνια για να ξεπεραστεί, ελλείψει ουσιαστικής αύξησης της ζήτησης.
Απ’ότι φαίνεται, το μακροχρόνιο και σκληρό lockdown που επιβλήθηκε από την κινεζική κυβέρνηση για την αντιμετώπιση της πανδημίας παρέλυσε την οικονομία, η οποία μετά την άρση των μέτρων κοινωνικής αποστασιοποίησης ποτέ δεν ανέκαμψε με τον τρόπο και τον ρυθμό που είχαν προβλέψει οι περισσότεροι οικονομολόγοι.
Η οικονομία αναπτύχθηκε κατά 5,2% πέρυσι, σύμφωνα με τα πιο πρόσφατα επίσημα στοιχεία, με τους οικονομολόγους να πιστεύουν ότι εάν οι υπεύθυνοι χάραξης πολιτικής δεν εφαρμόσουν νέα μέτρα τόνωσης, θα είναι δύσκολο να επαναληφθεί αυτή η επίδοση το 2024.
Οι υποτονικές δαπάνες των Κινέζων καταναλωτών έχουν αντίκτυπο και για τις ξένες πολυεθνικές που δραστηριοποιούνται στην Κίνα - αρκεί κανείς να δει τις απογοητευτικές πωλήσεις iPhone 15 - ενώ την ίδια στιγμή και παρά τη δέσμευση της κυβέρνησης να γίνει πιο φιλική προς τους ξένους επενδυτές, πολλά δυτικά κεφάλαια αποσύρονται από την Κίνα καθώς δεν πείθονται ότι η κυβέρνηση θα επιδείξει αφοσίωση στο πνεύμα της ελεύθερης αγοράς.
Ενδεικτικό αυτής της τάσης είναι το έλλειμμα άμεσων ξένων επενδύσεων για πρώτη φορά κατά το τρίτο τρίμηνο του 2023.
Θα καταφέρει η κυβέρνηση να κάνει την ανατροπή;
Προκειμένου να ανακοπεί το κύμα των επιπτώσεων από την εκκαθάριση της Evergrande η κινεζική κυβέρνηση προγραμμάτισε νέες παρεμβάσεις, όπως για παράδειγμα εκείνη της «Λευκής Λίστας» του Πεκίνου.
Για πρώτη φορά επιτράπηκε στις τράπεζες να προσφέρουν μη εξασφαλισμένα βραχυπρόθεσμα δάνεια σε μια «Λευκή Λίστα» 50 μεγάλων εργολάβων. Μάλιστα ήδη ένα κρατικό project ακινήτων έλαβε το πρώτο αναπτυξιακό δάνειο στο πλαίσιο του μηχανισμού.
Στόχος της «Λευκής Λίστας» είναι να απελευθερωθούν πόροι για τις εταιρείες ακινήτων, καθώς οι εργολάβοι δεν θα χρειαστεί να παράσχουν εξασφαλίσεις όπως γη, ακίνητα ή άλλα περιουσιακά στοιχεία για να εγγυηθούν αυτά τα δάνεια. Οι πόροι αυτοί θα χρησιμοποιηθούν για να αποπληρωθεί το τρέχον χρέος.
Τα τελευταία μέτρα προστίθενται σε μια σειρά υποστηρικτικών πολιτικών που εφαρμόστηκαν το 2023 για την αναζωογόνηση του τομέα ακινήτων.
Παρά τα μέτρα αυτά όμως, η αγορά ακινήτων στην Κίνα παρουσίασε πέρυσι τις μεγαλύτερες μειώσεις στις τιμές των νέων κατοικιών εδώ και σχεδόν εννέα χρόνια.
Για να κλείσουμε με έναν πιο αισιόδοξο τόνο, να σημειώσουμε ότι παρά τα συνεχιζόμενα προβλήματα στην αγορά ακινήτων, δεν είναι λίγοι οι αναλυτές που δεν αναμένουν σημαντική διάχυση στην υπόλοιπη οικονομία.
Όπως και να έχει όμως, από τη στιγμή που ο τομέας των ακινήτων μαζί με τους συναφείς κλάδους συμβάλλουν κατά 30% στο ΑΕΠ της χώρας, μια αδυναμία ανάταξης του θα αφήσει σημαντικό αποτύπωμα στην κινεζική οικονομία.
Aποποίηση Ευθύνης
Το υλικό αυτό παρέχεται για πληροφοριακούς και μόνο σκοπούς. Σε καμία περίπτωση δεν πρέπει να εκληφθεί ως προσφορά, συμβουλή ή προτροπή για την αγορά ή πώληση των αναφερόμενων προϊόντων. Παρόλο που οι πληροφορίες που περιέχονται βασίζονται σε πηγές που θεωρούνται αξιόπιστες, καμία διασφάλιση δε δίνεται ότι είναι πλήρεις ή ακριβείς και δεν θα πρέπει να εκλαμβάνονται ως τέτοιες.
