Την διόρθωση τιμών για τα πρώτης κατηγορίας γραφεία στην Ευρώπη και συγκεκριμένα σε 24 ευρωπαϊκές αγορές -από τις οποίες εξαιρείται η Αθήνα- λαμβάνει ως βασικό της σενάριο, σε πρόσφατη έκθεσή της, η Savills. Ειδικότερα, το μοντέλο δίκαιης αποτίμησης αξιών που βασίζεται στη σύγκριση των επενδύσεων στα ακίνητα με τις επενδύσεις σε πενταετή κρατικά ομόλογα, τοποθετεί τη διόρθωση σε ποσοστό 30% στα λεγόμενα ποιοτικά γραφεία.
Ωστόσο, παρότι η Savills, θεωρεί ότι βάσει του μακροοικονομικού περιβάλλοντος που έχει διαμορφωθεί, με κύριο χαρακτηριστικό την αύξηση των επιτοκίων, απαιτείται μία πτώση αξιών, ώστε η αποτίμηση των γραφείων να αντικατοπτρίζει το σημερινό ρίσκο, εκτιμά ότι αυτή δεν θα είναι ιδιαίτερα μεγάλη. Ανεξαρτήτως όμως, του μεγέθους της διόρθωσης, η αγορά βρίσκεται σε σημείο καμπής, καθώς η εκτόξευση του πληθωρισμού, το ενεργειακό κόστος και η αύξηση των επιτοκίων δεν θα μπορούσαν να την αφήσουν ανεπηρέαστη, σύμφωνα με τη Savills.
Έτσι, το ερώτημα που τίθεται είναι τι ξημερώνει για την ελληνική αγορά ακινήτων; Οι αναλυτές χρησιμοποιούν, συνήθως, τον όρο «αναποτελεσματική» που χρησιμοποιούν οι οικονομολόγοι για την ελληνική οικονομία. Το ελληνικό δηλαδή, real estate είναι ρηχό, δεν διαθέτει σημαντικό απόθεμα υψηλής ποιότητας γραφείων και άρα η πρόβλεψη για το πώς θα κινηθούν οι τιμές, είναι, ως ένα βαθμό, επισφαλής.
Εξάλλου, οι developers και όσοι επενδύουν σε επαγγελματικούς χώρους, έχουν διδαχθεί από την οικονομική κρίση με αποτέλεσμα να μην προχωρούν στην κατασκευή ενός κτιρίου γραφείων εάν δεν έχουν βρει αξιόπιστο ενοικιαστή. Για παράδειγμα, το κτίριο που κατασκευάζει η Dimand στο Μαρούσι έχει ενοικιαστεί στην Kaizen. Αντίστοιχα έξι εκ των 22 ορόφων του Πύργου Πειραιά, συνολικής μικτής επιφάνειας περίπου 6.210 τ.μ., θα ενοικιαστούν στην εταιρία Dialectica. Ένα ακόμη κτίριο γραφείων στην οδό Φραγκοκκλησιάς στο Μαρούσι είναι «κλεισμένο» από τα μπετά, καθώς έχει συμφωνηθεί να μεταφερθεί σε αυτό η Intrasoft.
Με τα δεδομένα αυτά, όπως εξηγούν οι αναλυτές, η διόρθωση ενδέχεται να περάσει και να μην…ακουμπήσει από τους πρώτης κατηγορίας επαγγελματικούς χώρους. Περισσότερες δηλαδή, πιθανότητες συγκεντρώνουν οι β’ και γ’ κατηγορίας ιδιοκτησίας να εμφανίσουν διόρθωση τιμών. Αλλά και για τη συγκεκριμένη κατηγορία ακινήτων, το μέλλον δεν είναι ιδιαίτερα άσχημο, επειδή, τουλάχιστον, όσα ακίνητα βρίσκονται σε καλή τοποθεσία αλλάζουν χρήση και μετατρέπονται σε κατοικία.
Σε όλα αυτά έρχονται να προστεθούν ορισμένοι παράγοντες που περιγράφει η Savills και οι οποίοι λειτουργούν ως αντίβαρο στη διόρθωση του 30% που το μοντέλο της προβλέπει. Ποιοι είναι αυτοί; Το γεγονός ότι υπάρχει ρευστότητα στην παγκόσμια αγορά. Μπορεί δηλαδή, οι επενδυτές να έχουν γίνει περισσότερο επιλεκτικοί, αλλά όταν πρόκειται για καλής ποιότητας ακίνητο, θα προχωρήσουν στην πράξη. Τηρουμένων των αναλογιών, αυτό φανερώνει ο οξύτατος ανταγωνισμός που επικράτησε για την αγορά, μέσω πλειστηριασμού, του κτιρίου στην Στουρνάρη που είναι νοικιασμένο στην Πλαίσιο, το οποίο, τελικά, άλλαξε χέρια και σε τίμημα κατά περίπου 1 εκατ. ευρώ μεγαλύτερο, συγκριτικά με την τιμή εκκίνησης (3,4 εκατ. ευρώ).
Ένας ακόμη παράγοντας που αποτρέπει μία πολύ μεγάλη διόρθωση σχετίζεται με το γεγονός ότι το real estate είναι σίγουρος προορισμός σε περιόδους υψηλού πληθωρισμού. Έτσι, λόγω χαμηλού αποθέματος και περιορισμένων κενών χώρων, σε πολλές ευρωπαϊκές πόλεις τα ενοίκια έχουν αυξηθεί κατά 5,5%, σε δωδεκάμηνη βάση.
Πόσο πιθανή είναι η διόρθωση στις τιμές των γραφείων;
Την υποχώρηση των τιμών για τα πρώτης κατηγορίας γραφεία στην Ευρώπη και συγκεκριμένα σε 24 ευρωπαϊκές αγορές από τις οποίες εξαιρείται η Αθήνα, λαμβάνει ως βασικό της σενάριο, σε πρόσφατη έκθεσή της, η Savills. Ειδικότερα, οι αναλυτές θεωρούν πιθανή μία διόρθωση της τάξεως του 30% για τα λεγόμενα ποιοτικά γραφεία, εξετάζοντας τι συμφέρει περισσότερο τους επενδυτές, την τοποθέτηση σε real estate ή σε ομόλογα; Βάσει λοιπόν, του μακροοικονομικού περιβάλλοντος που έχει διαμορφωθεί, με κύριο χαρακτηριστικό την αύξηση των επιτοκίων, η Savills εκτιμά ότι απαιτείται μία πτώση αξιών κατά 30% ώστε η αποτίμηση των γραφείων να αντικατοπτρίζει το σημερινό ρίσκο.
Υπολογίζει, δε, την πτώση στο 38%, εάν ληφθούν υπόψη οι αξίες του πρώτου τριμήνου του 2022. Βέβαια, η Savills παραδέχεται ότι η ανάλυσή της, που επαναλαμβάνουμε στηρίζεται στη σύγκριση των αποδόσεων των πενταετών κρατικών ομολόγων και της επένδυσης σε real estate (στην εξεταζόμενη περίπτωση σε πρώτης κατηγορίας γραφεία) η διόρθωση μπορεί να είναι πολύ μικρότερη του 30%. Ανεξαρτήτως όμως, του μεγέθους της διόρθωσης, η αγορά βρίσκεται σε σημείο καμπής, καθώς η εκτόξευση του πληθωρισμού, το ενεργειακό κόστος και η αύξηση των επιτοκίων δεν θα μπορούσαν να την αφήσουν ανεπηρέαστη, σύμφωνα με τη Savills.
