Περίοδο άνθησης και μεγάλων αντιθέσεων - ανισορροπιών διανύει η αγορά ακινήτων διεθνώς. Από τη μία πλευρά καταγράφεται άνοδος των τιμών τόσο στα εμπορικά όσο και στα οικιστικά ακίνητα, όμως από την άλλη αναλυτές προειδοποιούν ότι με φόντο τα υψηλά επιτόκια και την επιβράδυνση της παγκόσμιας οικονομίας, το outlook για την παγκόσμια αγορά real estate είναι αρνητικό.
Στην Ελλάδα, το ράλι στις τιμές ακινήτων συνεχίζεται θυμίζοντας τη δεκαετία του 2000 και μάλιστα στην Αθήνα με εξωφρενικούς ρυθμούς.
Ας πάρουμε όμως τα πράγματα από την αρχή. Στις ΗΠΑ η αγορά real estate «πετάει» σε ιστορικά υψηλά, στην Ευρώπη προσπαθεί να ανακάμψει, ενώ η Κίνα η οποία αντιμετωπίζει τα τελευταία χρόνια πολύ μεγάλα προβλήματα, καταβάλλει προσπάθεια να σταθεροποιήσει την αγορά.
Παρ’ όλα αυτά, η Moody’ s σε νέα της έκθεση σημειώνει ότι ενώ η αναμενόμενη μείωση των επιτοκίων αργότερα μέσα στο 2024 είναι πολύ πιθανό να οδηγήσει σε άνοδο τη δραστηριότητα στο real estate, οι αξίες ενδέχεται να υποχωρήσουν στην περίπτωση που η επιβράδυνση της παγκόσμιας οικονομίας ρίξει τη ζήτηση.
Πάντως, στις Ηνωμένες Πολιτείες, τα στοιχεία δείχνουν ότι οι τιμές κατοικιών διαμορφώνονται σε ιστορικά υψηλά επίπεδα, επιβεβαιώνοντας την ανθεκτικότητα που εμφανίζει μέχρι στιγμής η αμερικανική οικονομία. Χθες, δόθηκαν στη δημοσιότητα τα στοιχεία για τις τιμές κατοικιών στις 20 μεγαλύτερες πόλεις των ΗΠΑ. Ο δείκτης S&P CoreLogic Case-Shiller ενισχύθηκε τον Ιανουάριο κατά 0,1% σε μηνιαία βάση και κατά 6,6% σε ετήσια βάση.
Ο εθνικός δείκτης τιμών κατοικίων για τις ΗΠΑ, ενισχύθηκε κατά 0,4% σε επίπεδο μήνα και κατά 6% σε επίπεδο έτους, με την ετήσια αύξηση να είναι η ταχύτερη από το 2022. Τόσο ο εθνικός δείκτης όσο και ο δείκτης για τις τιμές στις 20 μητροπόλεις, είναι σε ιστορικά υψηλά.
Και πάλι η Moody’s προειδοποιεί πως αν οι αξίες εξασθενήσουν λόγω της οικονομικής επιβράδυνσης, αυτό θα οδηγήσει σε επιδείνωση των χρηματοδοτικών συνθηκών, με τις τράπεζες να επιδιώκουν να μειώσουν την έκθεσή τους σε εμπορικά ακίνητα, κυρίως σε περιοχές όπως οι ΗΠΑ.
Στην Ελλάδα, το ξέφρενο ράλι καλά κρατεί καθώς το χάσμα μεταξύ προσφοράς και ζήτησης υπολογίζεται σε 212.000 κατοικίες, με τη ζήτηση μόνο για βραχυχρόνιες μισθώσεις να φτάνει τις 170.000 κατοικίες. Η ελληνική αγορά ακινήτων κατέρρευσε από το 2012 έως το 2016 εξαιτίας της μεγάλης κρίσης, της υψηλής φορολογίας και της τεράστιας πτώσης των εισοδημάτων. Στη συνέχεια σημειώθηκε ανάκαμψη των τιμών και φτάσαμε τα τελευταία χρόνια στο άλλο άκρο.
Οι τιμές έχουν ξεφύγει και πλέον υπάρχει σημαντική ανισορροπία μεταξύ προσφοράς και ζήτησης, η οποία δύσκολα μπορεί να γεφυρωθεί σύντομα.
Σε πρόσφατη έκθεσή της, η Τρ. Πειραιώς σημειώνει πως η ελληνική αγορά ακινήτων βρίσκεται στο σημείο του οικονομικού κύκλου όπου οι δυνητικοί αγοραστές είναι ακόμα διατεθειμένοι να αποδεχθούν τις ολοένα και αυξανόμενες απαιτήσεις των πωλητών, αλλά με εμφανή σημάδια κόπωσης, προετοιμάζοντάς μας για την είσοδο στην επόμενη φάση του κύκλου όπου οι υψηλότερες τιμές θα συνοδεύονται από πτώση των συναλλαγών/αγοραπωλησιών.
Όμως, παρά το γεγονός ότι οι αναλυτές της τράπεζας εκτιμούν πως οι τιμές κατοικιών βρίσκονται 14% πέρα και πάνω από την αύξηση που δικαιολογεί η ανάπτυξη των εισοδημάτων, προβλέπουν ότι εξαιτίας του χάσματος μεταξύ προσφοράς και ζήτησης, οι ρυθμοί αύξησης των τιμών κατοικιών θα μετριασθούν αλλά δεν θα περάσουν σε αρνητικό έδαφος.
Στην ΕΕ, οι τιμές κατοικιών προσπαθούν να ανακάμψουν τους τελευταίους μήνες, καθώς πέρσι κατέγραψαν την πρώτη ετήσια πτώση σε διάστημα σχεδόν 10 χρόνων. Η πτώση οφείλεται στο γεγονός ότι η ΕΚΤ αύξησε τα επιτόκια κατά 4,5 ποσοστιαίες μονάδες, στέλνοντας στα ύψη τα επιτόκια των στεγαστικών.
Οι τιμές κατοικιών στην ΕΕ αυξάνονταν με μέσο ρυθμό της τάξης του 50% από το 2015, με ώθηση από τα αρνητικά επιτόκια της ΕΚΤ και τα προγράμματα αγοράς ομολόγων, μέχρι που άρχισαν να υποχωρούν το 2022.
Από τότε, η πτώση των τιμών έχει συνδυαστεί με μία μεγάλη άνοδο στο κόστος των οικοδομικών υλικών και της εργασίας, για να οδηγήσει σε στασιμότητα σημαντικές αγορές, όπως της Γερμανίας όπου πολλά project σταμάτησαν ή αναβλήθηκαν. Είναι ενδεικτικό ότι στη Γερμανία οι τιμές υποχώρησαν έως και 10% σε ετήσια βάση μεταξύ 2022 και 2023.
