Μία σειρά παραγόντων φαίνεται να ωθεί την παγκόσμια αγορά ακινήτων σε ένα είδος αδιεξόδου. Κάπου οι τιμές των κατοικιών εκτοξεύονται σε απαγορευτικά επίπεδα, αλλού υπάρχει γενική κρίση στην αγορά και σε άλλες περιοχές ταλαιπωρούνται τα εμπορικά ακίνητα ενώ τα πράγματα μπερδεύονται ακόμα περισσότερο από την ασύμμετρη κίνηση των επιτοκίων.
Ένα μεγάλο μέρος των τίτλων των άρθρων του διεθνούς οικονομικού Τύπου αναφέρεται στην αγορά ακινήτων, στο real estate όπως έχουμε συνηθίσει να λέμε. Σε αντίθεση όμως με άλλες αγορές, όπως των μετοχών και των ομολόγων, είναι πολύ δύσκολο να περιγράψουμε την κατάσταση που επικρατεί παγκοσμίως με λίγες λέξεις, γιατί τα πράγματα σε αρκετές περιπτώσεις είναι πολύ διαφορετικά μεταξύ τους. Το μόνο κοινό που θα μπορούσαμε να βρούμε είναι πως ανεξάρτητα από την περιοχή στην οποία αναφερόμαστε, η κατάσταση που επικρατεί προκαλεί προβληματισμό στους πολίτες και τις επιχειρήσεις και σημαντική ανησυχία στις οικονομικές και πολιτικές αρχές.
Ξεκινώντας από τη χώρα μας, το βασικό χαρακτηριστικό της αγοράς κατοικιών στις μεγάλες πόλεις είναι η δυσκολία των υποψήφιων αγοραστών ή ενοικιαστών να ανταπεξέλθουν στις τιμές που διαμορφώνονται μετά την ισχυρή αύξηση των τελευταίων ετών. Ειδικοί της αγοράς εκτιμούν πως η λύση σε αυτό το πρόβλημα θα μπορούσε να έρθει από τη σημαντική αύξηση της προσφοράς, κάτι που όμως δεν είναι και τόσο απλό, ειδικά για τις κατοικίες που ενδιαφέρουν το μεγαλύτερο μέρος του πληθυσμού. Παρόμοια κατάσταση όμως υπάρχει και διεθνώς.
Στο Bloomberg διαβάζουμε πως στην Ιρλανδία υπάρχει διαχρονική έλλειψη προσφοράς και οι τιμές ανεβαίνουν συνεχώς, καθώς υπάρχει έντονος ανταγωνισμός μεταξύ των υποψήφιων αγοραστών, οι οποίοι χρησιμοποιούν όλο και περισσότερο δανεισμό για να μπορέσουν να χρηματοδοτήσουν τις αγορές τους. Πάλι στο Bloomberg, διαβάζουμε πως οι τιμές των κατοικιών στη Νορβηγία αυξήθηκαν το 2024 με τον υψηλότερο ρυθμό των τελευταίων τριών ετών, εν μέσω έλλειψης ικανής προσφοράς κατοικιών και ευκολίας ανάληψης υψηλού δανεισμού. Στο σχετικό ρεπορτάζ διαβάζουμε πως η άνοδος αυτή αναμένεται να συνεχιστεί τα επόμενα χρόνια, και πως η κεντρική τράπεζα της χώρας ανησυχεί και πρόσφατα προειδοποίησε τις τράπεζες για τους κινδύνους που θα φέρει μία «φούσκα» ακινήτων, καθώς τα νοικοκυριά της χώρας είναι ήδη υπερδανεισμένα.
Στη Σιγκαπούρη, η άνοδος των τιμών των κατοικιών και η δυσκολία όσων ψάχνουν για νέα κατοικία να ανταποκριθούν στις υψηλές τιμές έχουν θορυβήσει την κυβέρνηση της χώρας. Σύμφωνα με το Bloomberg, μεγάλο μέρος της ανόδου οφείλεται και στη δραστηριότητα κερδοσκόπων της αγοράς ακινήτων, την οποία πιθανολογείται πως θα προσπαθήσει να περιορίσει η κυβέρνηση της χώρας λαμβάνοντας μέτρα κυρίως φορολογικού χαρακτήρα. Σημαντικό στεγαστικό πρόβλημα υπάρχει όμως και στις ΗΠΑ, όπου οι τιμές παραμένουν πολύ υψηλά και σε πολλές περιπτώσεις αυξάνονται, παρά το γεγονός πως τα στεγαστικά επιτόκια βρίσκονται σε πολύ υψηλά επίπεδα και δείχνουν και αυξητικές τάσεις. Σε γενικές γραμμές, αυτό το φαινόμενο οφείλεται στο γεγονός πως δεν υπάρχουν πολλές νέες κατοικίες προς πώληση, ενώ όσοι έχουν στην κατοχή τους κατοικίες των οποίων οι αξίες έχουν ανεβεί πολύ διστάζουν να τις πουλήσουν παρά τα μεγάλα κέρδη που θα καταγράψουν.
Ο δισταγμός αυτός οφείλεται στο γεγονός πως είχαν αγοράσει την τωρινή τους κατοικία με δάνεια πολύ χαμηλού επιτοκίου και αν την πουλήσουν και θελήσουν να αγοράσουν κάποια καλύτερη θα πρέπει να δανειστούν πλέον με πολύ πιο υψηλό επιτόκιο, κάτι που τους κάνει πολύ επιφυλακτικούς. Όπως ανέφεραν στο Bloomberg στελέχη της εταιρείας Zillow, μίας από τις πιο μεγάλες διαδικτυακές μεσιτικές εταιρείες των ΗΠΑ, τα τελευταία χρόνια έχει χειροτερέψει η κατάσταση για τους υποψήφιους αγοραστές κατοικιών στις περισσότερες περιοχές της χώρας, με τη διαθεσιμότητα νέων κατοικιών να περιορίζεται συνεχώς και τις τιμές να αυξάνονται. Το πρόβλημα είναι πολύ σημαντικό και απασχόλησε και την προεκλογική εκστρατεία στις ΗΠΑ, με τους υποψήφιους να προτείνουν διάφορες λύσεις. Σε άρθρο του Bloomberg από την 8η Ιανουαρίου, γινόταν εκτενής αναφορά στις προτάσεις των συνεργατών του Ντόναλντ Τραμπ για αύξηση της προσφοράς κατοικιών μέσω της διάθεσης εκτάσεων που ανήκουν στην ομοσπονδιακή κυβέρνηση προκειμένου να χρησιμοποιηθούν για την ανέγερση κατοικιών.
Στη δεύτερη μεγαλύτερη οικονομία του κόσμου, τα πράγματα είναι εντελώς διαφορετικά, καθώς όλη η αγορά ακινήτων, εμπορικών και οικιστικών, βρίσκεται σε πολύ άσχημη κατάσταση με τις επιχειρήσεις του κλάδου να αντιμετωπίζουν σοβαρά προβλήματα και τους δανειστές τους (τράπεζες και ιδιώτες) να καταγράφουν σημαντικές ζημιές. Η κατάσταση στην Κίνα είναι πολύ άσχημη εδώ και χρόνια και οι αρχές της χώρας δεν έχουν καταφέρει ακόμα να βρουν μία λύση στο πρόβλημα. Παρά το γεγονός πως τα επιτόκια δανεισμού είναι χαμηλά και η Κεντρική Τράπεζα της χώρας ακολουθεί χαλαρή πολιτική, τα αποτελέσματα του σκασίματος της φούσκας που προκάλεσαν ο υπερδανεισμός των επιχειρήσεων του κλάδου και η έντονα κερδοσκοπική συμπεριφορά των εταιρειών του κλάδου και πολλών «επενδυτών» δεν είναι εύκολο να αντιμετωπιστούν με επιτυχία.
Σε άρθρο του Reuters Breakingview, ο Chan Ka Sing αναφέρθηκε στην απαισιοδοξία που ακόμα χαρακτηρίζει την αγορά ακινήτων. Ο αρθρογράφος επισήμανε πως οι μετοχές των εταιρειών του κλάδου έχουν αρχίσει και πάλι να πέφτουν μετά τη μεγάλη άνοδο που προκάλεσαν τα μέτρα στήριξης της οικονομίας που ανακοινώθηκαν το φθινόπωρο του 2024. Κατά τον Chan Ka Sing, αυτό δείχνει πως οι δανειστές των κινεζικών εταιρειών real estate θα βρεθούν σύντομα αντιμέτωποι με πολύ μεγάλες ζημιές, εκτός αν η κινεζική ηγεσία αποφασίσει τελικά να προχωρήσει στην εφαρμογή ενός μεγάλου πακέτου διάσωσης όλου του κλάδου, προς έκπληξη όλων μας.
Προηγουμένως αναφερθήκαμε στα οικιστικά ακίνητα σε πολλές περιοχές του κόσμου, με τις τιμές τους να είναι πολύ υψηλές και τους υποψήφιους αγοραστές να δυσκολεύονται να ανταπεξέλθουν. Στις περισσότερες από τις ίδιες περιοχές, η κατάσταση είναι αρκετά διαφορετική στον τομέα των εμπορικών ακινήτων που προορίζονται για γραφεία και καταστήματα. Η αύξηση των επιτοκίων το 2022 και το 2023, σε συνδυασμό με τη μείωση της ζήτησης για γραφεία και καταστήματα σαν συνέπεια της πανδημίας και της συνεχούς αύξησης του μεριδίου του ηλεκτρονικού εμπορίου δημιούργησε σοβαρά προβλήματα σε πολλές μεγάλες επιχειρήσεις, και η κατάσταση δεν έχει εξομαλυνθεί ακόμα.
Ένα πολύ γνωστό τέτοιο παράδειγμα είναι αυτό της αυστριακής Signa, η οποία πτώχευσε το φθινόπωρο του 2023 δημιουργώντας μεγάλα προβλήματα στην αγορά εμπορικών ακινήτων της Κεντρικής και Δυτικής Ευρώπης. Άλλο, πιο πρόσφατο παράδειγμα, είναι αυτό του Canary Wharf Group, το οποίο είναι ιδιοκτήτης και διαχειριστής εμπορικής ακίνητης περιουσίας στο Λονδίνο στο οικονομικό κέντρο της πόλης και αναγκάστηκε πριν μερικούς μήνες να δεχτεί βοήθεια από διεθνή εταιρεία private equity προκειμένου να μπορέσει να αποπληρώσει ομολογιακά δάνεια μέσα στο 2025 και το 2026.
Προβλήματα αντιμετωπίζει ο κλάδος και στις ΗΠΑ, όπως μάθαμε την άνοιξη του 2023 όταν μας απασχόλησαν τα προβλήματα σημαντικών περιφερειακών τραπεζών της χώρας.
Παλαιότερα, τα πράγματα ήταν πιο απλά στο διεθνές real estate, καθώς γνωρίζαμε πως ο τομέας αντιμετώπιζε προβλήματα όταν αυξάνονταν τα επιτόκια και αδυνάτιζε η οικονομία. Όταν γινόταν κάτι τέτοιο ξέραμε πως θα πέσουν οι τιμές και πολλές επιχειρήσεις του κλάδου θα υποφέρουν, μαζί με τις τράπεζες που τις έχουν χρηματοδοτήσει. Τώρα δεν μπορούμε να πούμε το ίδιο. Η διεθνοποίηση της αγοράς οικιστικών ακινήτων και του τουρισμού έχει οδηγήσει τις τιμές σε πολύ υψηλά επίπεδα σε περιοχές που η τοπική οικονομία δεν είναι τόσο ισχυρή για να τις απορροφήσει, με αποτέλεσμα οι πολίτες της χώρας να αντιμετωπίζουν σημαντικές δυσκολίες.
Σημαντικό ρόλο σε αυτό το φαινόμενο παίζει και το γεγονός πως τα διεθνή κεφάλαια (θεσμικοί επενδυτές, συνταξιοδοτικά ταμεία, κρατικά επενδυτικά ταμεία, ιδιώτες που έχουν κερδίσει πολύ από την ανάπτυξη των χρηματιστηρίων, κ.α.) κινούνται με μεγάλη ευκολία και ανεβάζουν ακόμα περισσότερο τη ζήτηση. Αυτό κάνει πολύ δύσκολη την εξεύρεση λύσεων που θα κάνουν πιο εύκολη την αγορά κατοικίας για τους κατοίκους πολλών περιοχών, ενώ την ίδια στιγμή μειώνει σημαντικά τον ρόλο των τραπεζικών επιτοκίων.
Αυτό έχουμε κατά νου αναφερόμενοι σε κάποιου τύπου αδιέξοδο στην παγκόσμια αγορά ακινήτων, με τα οικιστικά ακίνητα να ακολουθούν τη δική τους ανοδική πορεία, την κινεζική αγορά να μην μπορεί να σηκώσει κεφάλι και τα εμπορικά ακίνητα να βρίσκονται σε μία δύσκολη μεταβατική περίοδο. Και όλα αυτά με τις πολιτικές και οικονομικές ηγεσίες να σπάνε το κεφάλι τους χωρίς να μπορούν να βρουν προφανείς λύσεις.
