H αύξηση των τιμών στα ακίνητα δεν αποτελεί ένα ελληνικό ή ευρωπαϊκό φαινόμενο. Αντίθετα, μάλιστα αποτελεί ένα φαινόμενο που καταγράφεται σε παγκόσμιο επίπεδο όπως διαπιστώνουμε μελετώντας τις αναλύσεις των εξειδικευμένων στο real estate οίκων, καθώς και τις εκθέσεις των διεθνών οργανισμών.
Ειδικά στην Ευρώπη, η άνοδος των τιμών των ακινήτων όσο και των ενοικίων, έχουν αρχίσει να δημιουργούν μια σειρά από προβλήματα που άπτονται σημαντικών κοινωνικών θεμάτων. Στο ακόλουθο γράφημα απεικονίζεται το κόστος του ενοικίου στις ευρωπαϊκές πρωτεύουσες για ένα διαμέρισμα ενός υπνοδωματίου -αυτό που στη χώρα μας ονομάζουμε δυάρι- με έτος κατασκευής ή ανακαίνισης από το 2011 και μετά, με βάση τα στοιχεία της Eurostat και της SIRP.
Το εύρος των ενοικίων ξεκινάει από τα 385 ευρώ και φτάνει μέχρι τα 1750 ευρώ και αφορά χρονικά το τέλος του 2021. Σύμφωνα με την Eurostat τα χαμηλότερα ενοίκια διαμορφώνονται στη Σόφια και τη Βαρσοβία και τα υψηλότερα στο Λονδίνο. Η Αθήνα παραμένει ακόμα ανάμεσα στις πρωτεύουσες με σχετικά φθηνά ενοίκια σε απόλυτες τιμές.
Στο ακόλουθο γράφημα που βασίζεται σε στοιχεία της Eurostat και της numbeo, παρουσιάζονται τα έτη εργασίας που απαιτούνται για να αγοράσουν οι εργαζόμενοι ένα διαμέρισμα 75 τμ, σε διάφορες ευρωπαϊκές πρωτεύουσες, με την παραδοχή πως τα εισοδήματα διοχετεύονται αποκλειστικά για την αγορά του ακινήτου.
Έτσι για ένα διαμέρισμα στην Πράγα απαιτούνται 25,3 έτη εργασιακού βίου, στο Παρίσι 23,1 έτη, στη Μαδρίτη 12,4 έτη, στην Αθήνα 12,4 έτη, στο Βερολίνο 12,3 έτη, στη Ρώμη 10,4 έτη, στις Βρυξέλες 7,9 έτη και στη Λευκωσία 5,5 έτη. Το γράφημα αυτό είναι ενδεικτικό των διαφορών που παρουσιάζονται ανάμεσα στα εισοδήματα των εργαζομένων των πρωτευουσών και το κόστος απόκτησης κατοικίας.
Σε πρόσφατη μελέτη του ΟΟΣΑ (Οργανισμός Οικονομικής Συνεργασίας και Ανάπτυξης) παρακολουθούνται οι ρυθμοί αύξησης των ονομαστικών τιμών των ακινήτων, των σταθερών τιμών των ακινήτων, δηλαδή των αποπληθωρισμένων τιμών, καθώς και των τιμών των ενοικίων. Το σημείο αναφοράς είναι οι 100 μονάδες που αναφέρονται στις τιμές του 2015.
Όπως βλέπουμε στο ακόλουθο διάγραμμα, πρωταθλήτρια στις ονομαστικές τιμές των ακινήτων έρχεται η Τουρκία στις 601,7 μονάδες κυρίως λόγω του υψηλού πληθωρισμού και τις μαζικές αγορές ακινήτων από Ρώσους και Άραβες. Η πρώτη χώρα στην Ευρωπαϊκή Ένωση είναι η Ουγγαρία στις 253,6 μονάδες. Οι ΗΠΑ βρίσκονται στις 179,7 μονάδες, ο μέσος όρος των χωρών μελών του ΟΟΣΑ στις 165,9 μονάδες, η Κίνα στις 151,4 μονάδες, οι χώρες της Ευρωζώνης στις 144,1 μονάδες και η Ελλάδα στις 131,7 μονάδες.
Εάν αποπληθωριστούν οι ονομαστικές τιμές, τότε θα δούμε ότι οι πραγματικές τιμές, οδηγούν σε διαφορετικά συμπεράσματα. Έτσι όπως παρατηρούμε στο ακόλουθο γράφημα, η Ουγγαρία εξακολουθεί να βρίσκεται στην πρώτη ευρωπαϊκή θέση με 174,99 μονάδες, η Τουρκία βρίσκεται στις 154,81 μονάδες, οι ΗΠΑ στις 150,86 μονάδες, οι χώρες του ΟΟΣΑ στις 134,41 μονάδες, η Κίνα στις 132,23 μονάδες, οι χώρες της Ευρωζώνης στις 125,56 μονάδες και η Ελλάδα στις 123,49 μονάδες.
Όσον αφορά τις τιμές των ενοικίων, με βάση τη μελέτη του ΟΟΣΑ, η Ελλάδα φιγουράρει στην τελευταία θέση και στις 93,46 μονάδες, με την Ευρωζώνη να βρίσκεται στις 109,29 μονάδες. Η Τουρκία και πάλι βρίσκεται στην πρώτη θέση.
Όσον αφορά τις αποδόσεις των ακινήτων, δηλαδή την τιμή του ακινήτου προς το εισόδημα που αποδίδει το ακίνητο μέσω του ενοικίου, στην πρώτη θέση που δείχνει πως τα ακίνητα είναι ακριβά σε σχέση με τις αποδόσεις τους βρίσκεται η Τουρκία με 267,8 μονάδες, η Ελλάδα βρίσκεται στις 140,9 μονάδες, οι χώρες του ΟΟΣΑ στις 138,5 μονάδες και οι χώρες της Ευρωζώνης στις 132,7 μονάδες.
Όπως διαπιστώνουμε με βάση την έκθεση του ΟΟΣΑ οι τιμές των ακινήτων, ονομαστικές ή και αποπληθωρισμένες, από το 2015 μέχρι σήμερα έχουν ακολουθήσει υψηλές πτήσεις. Μόνο στη Σαουδική Αραβία τα ακίνητα καταγράφουν σήμερα τιμές χαμηλότερες από το 2015. Ωστόσο, ανοδική αυτή πορεία δείχνει να «φρενάρει» μετά το πρώτο εξάμηνο του 2023.
Όσον αφορά τις ονομαστικές τιμές των ακινήτων στην Ελλάδα με βάση τα στοιχεία του ΟΟΣΑ, οι 131,7 μονάδες που καταγράφηκαν στο Q4 του 2022, θα πρέπει να συγκριθούν με τις 79,3 μονάδες που ήταν πριν η Ελλάδα μπει στη ζώνη του ευρώ, με το ιστορικό υψηλό των 166,5 μονάδων του 2008 πριν το ξέσπασμα της οικονομικής κρίσης της χώρας και με το χαμηλό των τελευταίων 20 ετών που καταγράφηκε στις 96,6 μονάδες μέσα στο 2017. Έκτοτε η εγχώρια αγορά ακινήτων είχε επανέλθει στην ανοδική της τροχιά.
