Τρεις περιορισμούς βάζει η κυβέρνηση για τη Golden Visa, δηλαδή την εξασφάλιση άδειας διαμονής για μια 5ετία σε πολίτες τρίτων χωρών με αγορά ακίνητου, σε μια προσπάθεια να ανασχεθούν οι πιέσεις στην κτηματαγορά.
Το ακίνητο που θα αγοραστεί να έχει επιφάνεια τουλάχιστον 120 τετραγωνικών και η ελάχιστη επένδυση να μην είναι κάτω των 800.000 ευρώ σε Αττική, Θεσσαλονίκη, Μύκονο, Σαντορίνη και νησιά με πληθυσμό άνω των 3.100 κατοίκων, ενώ για όλη την υπόλοιπη χώρα, το όριο ανεβαίνει στα 400.000 ευρώ έναντι 250.000 ευρώ σήμερα.
Το κλειδί εδώ είναι ότι η επένδυση θα πρέπει να αφορά ένα ακίνητο, τουλάχιστον 800.000 ευρώ, δηλαδή δεν θα μπορεί κανείς να «πιάσει» το όριο με αγορές δύο η περισσότερων, οι οποίες σωρευτικά φτάνουν τη παραπάνω αξία.
Τέλος, απαγορεύεται στους επενδυτές της «χρυσής βίζας» η εκμίσθωση των ακινήτων αυτών για Airbnb, με το υπουργείο Εθνικής Οικονομίας να κλείνει αυτό το «παράθυρο» και την ιδιαίτερα αυτή διαδεδομένη πρακτική.
Τα νέα μέτρα, όπως είπε σε συνέντευξη Τύπου ο υπ. Εθνικής Οικονομίας Κωστής Χατζηδάκης αναμένεται να έχουν ψηφιστεί έως τις 31 Μαρτίου, ωστόσο παρέχεται μια μεταβατική περίοδος μέχρι τις 30 Σεπτεμβρίου.
Εφόσον έως τότε, ένας επενδυτής έχει καταβάλει προκαταβολή 10%, έχει κάνει προσύμφωνο ή ιδιωτικό συμφωνητικό αγοράς, θα μπορεί να ολοκληρώσει με το σημερινό καθεστώς την επένδυση του, μέχρι τις 31 Δεκεμβρίου 2024. Εάν για κάποιο λόγο δεν προχωρήσει η συναλλαγή, τότε, ο ενδιαφερόμενος, εφόσον βρει άλλο ακίνητο, θα έχει δυνατότητα να αποκτήσει την άδεια διαμονής, εφόσον ολοκληρώσει τη συναλλαγή έως τις 30 Απριλίου 2025.
Επίσης, ναι μεν επιτρέπεται η αγορά ποσοστού εξ αδιαιρέτου, αλλά η ελάχιστη αξία δεν πρέπει να ξεπερνά τα 800.000 και 400.000 ευρώ αντίστοιχα για τις παραπάνω περιοχές. Αν δηλαδή αγοράσει κανείς ένα ακίνητο στην Αθήνα από κοινού με κάποιον άλλο, τότε το δικό του μερίδιο δεν πρέπει να είναι κάτω των 800.000 ευρώ.
Στις μόνες κατηγορίες ακινήτων, όπου το όριο παραμένει στα 250.000 ευρώ είναι τα διατηρητέα ακίνητα, προκειμένου να δοθεί κίνητρο στους επενδυτές να προχωρούν σε τέτοιες αγορές.
Το όριο παραμένει στα 250.000 ευρώ και για ακίνητα, τα οποία αλλάζουν χρήση, π.χ. από βιομηχανική μετατρέπεται σε οικιστική, με τον όρο ότι η μετατροπή έχει ολοκληρωθεί πριν υποβληθεί το αίτημα για χορήγηση άδειας διαμονής.
Στο ερώτημα κατά πόσο μετά και τις αλλαγές των ορίων προς τα πάνω υπάρχει κίνδυνος ανόδου των τιμών σε κάποιες περιοχές, όπως είχε συμβεί πέρυσι, ο κ. Χατζηδάκης εκτίμησε ότι δεν υπάρχει τέτοιο ζήτημα. Ο πήχης ανεβαίνει σε τέτοια επίπεδα, τα οποία δεν αφορούν ακίνητα στα οποία απευθύνεται το μέσο νοικοκυριό ή ένα ζευγάρι που ξεκινάει τώρα τη ζωή του.
Στην πράξη, με τα νέα επίπεδα τιμών, η κυβέρνηση επιχειρεί να αντιμετωπίσει την απόκτηση «Χρυσής Βίζας» για αυτό που πραγματικά πρέπει να είναι: Ένα επενδυτικό εργαλείο με «αντάλλαγμα» το ευρωπαϊκό διαβατήριο για τον αγοραστή και το ζεστό χρήμα μιας άμεσης ξένης επένδυσης, όχι μια ακόμη στρέβλωση στην αγορά ακινήτων.
Ανεβάζοντας κατακόρυφα το όριο για τις δύο μεγαλύτερες περιφέρειες της χώρας, η κυβέρνηση εστιάζει το πρόγραμμα σε λίγα και μεγάλα πορτοφόλια με επενδυτικά κεφάλαια και αποκλείει ένα μεγάλο αριθμό ενδιαφερομένων, πολλοί εκ των οποίων πλήρωναν 250.000 ευρώ για σπίτια πραγματικής αξίας 150- 180.000 ευρώ. Κυρίως όμως βάζει τον πήχη εκεί που δεν θα επηρεάζεται η τιμή της κατοικίας που απευθύνεται στον μέσο Έλληνα υποψήφιο αγοραστή.
Ο στόχος είναι να περιορίσει τη ζήτηση σε κάποιες περιοχές, άρα να αποσυμπιέσει τις τιμές και να απελευθερώσει σπίτια που επειδή αγοράζονται με στόχο την εξασφάλιση άδειας παραμονής, παραμένουν συχνά άδεια και αχρησιμοποίητα.
Είναι αποκλειστικά υπεύθυνη η Golden Visa για το «φούσκωμα» των τιμών και τη στεγαστική κρίση; Όχι φυσικά, έχει ωστόσο ένα μερίδιο. Δρα ανασταλτικά στον εξορθολογισμό της αγοράς καθώς δημιουργεί προσδοκίες σε όποιον έχει ένα σπίτι π.χ. αξίας 170.000 - 180.000 ευρώ ότι μπορεί να το πουλήσει 250.000 ευρώ, όσο το κατώτατο σήμερα όριο, για να επωφεληθεί της συγκεκριμένης ζήτησης.
Εξάλλου, για να πουληθεί μια κατοικία σε επενδυτή της «Χρυσής Βίζας» μεσολαβούν 2 και 3 στάδια μεσαζόντων. Αυτό σημαίνει ότι το ακίνητο που φτάνει να πουληθεί στα 250.000 μπορεί να έχει πραγματική αξία 180.000 ευρώ.
Την έκταση της στρέβλωσης δείχνει η φρενίτιδα που ξέσπασε από την 1η Αυγούστου 2023 και μετά, όταν αυξήθηκαν τα ελάχιστα όρια επένδυσης, εντός της ίδιας πόλης. Στο κέντρο, τα βόρεια και τα νότια προάστια της Αθήνας, όπως και στο κέντρο της Θεσσαλονίκης, το ελάχιστο όριο αυξήθηκε στα 500.000 ευρώ. Αλλά στον Πειραιά, στα δυτικά και ανατολικά προάστια της Αθήνα, παρέμεινε στα 250.000 ευρώ.
Αποτέλεσμα, η ζήτηση από ξένους να στραφεί μαζικά στις περιοχές όπου το όριο παρέμεινε χαμηλό, όπως ο Πειραιάς ή τα Δυτικά Προάστια: Άλλωστε, το ζητούμενο γι' αυτή την κατηγορία αγοραστών είναι η άδεια διαμονής σε χώρα της ζώνης Σένγκεν, όχι αυτό καθ’ εαυτό το ακίνητο.
Το βασικό φυσικά ερώτημα παραμένει. Αρκεί η αύξηση στο κατώτατο όριο της «Χρυσής Βίζας» για να πέσουν οι τιμές; Προφανώς, και όχι, είναι η απάντηση. Την τελευταία 15ετία οι οικοδομικές άδειες είναι πολύ λιγότερες απ’ ότι πριν την κρίση, τα ελεύθερο οικόπεδα λιγοστά, τα σπίτια που κρατούν κλειστά οι ιδιοκτήτες τους αρκετά, η απόσυρση ακινήτων από την αγορά λόγω Airbnb σημαντική, όλοι αυτοί οι λόγοι κι ενδεχομένως κι άλλοι, καθιστούν το πρόβλημα δυσεπίλυτο.
Σημειωτέον ότι οι άδειες παραμονής θα ανανεώνονται για 5 χρόνια εφόσον η ακίνητη περιουσία παραμένει στα χέρια του επενδυτή. Αν ο επενδυτής πουλήσει το ακίνητο, τότε η άδεια διαμονής του ανακαλείται και έχει τη δυνατότητα να την αποκτήσει ο νέος αγοραστής. αν πρόκειται για επένδυση σε διατηρητέο, επιπλέον προυπόθεση για την ανανέωση της άδειας διαμονής είναι να έχει ολοκληρωθεί η αποκατάσταση του ακινήτου.
