Η ελληνική αγορά ακινήτων αναπτύσσεται σταθερά από το 2016 περίπου όταν τα χειρότερα για την οικονομία, δηλαδή η έξοδος από το ευρώ, φαινόταν να έχει περάσει και η δεκαετής κρίση είχε δημιουργήσει ευκαιρίες.
Η παρούσα εικόνα δείχνει θετική αλλά παραμένουν εμπόδια και προκλήσεις.
Μετά από 7 χρόνια ανοδικής πορείας η αγορά έχει αποκτήσει σίγουρα «ύψος» που αποτυπώνεται στις υψηλές τιμές, αλλά το ζητούμενο είναι να αποκτήσει πλάτος και βάθος, δηλαδή να επεκταθεί η ανάπτυξη σε μεγαλύτερη γεωγραφική κλίμακα και με περισσότερα προϊόντα και να υπάρχει προϊόν και συναλλαγές σε μέγεθος που να την κάνουν ελκυστική για θεσμικούς επενδυτές.
Μια σειρά από θετικά μηνύματα που θα επηρεάσουν την αγορά
- Η συνέχιση της πολιτικής σταθερότητας και των φιλοεπενδυτικών πολιτικών
- Το σταθερό ενδιαφέρον των ξένων για την Ελλάδα, όχι μόνο σαν τουριστικό προορισμό αλλά και σαν επενδυτικό προορισμό, τόπο κατοικίας, βάση εργασίας.
- Η προοπτική της επενδυτικής βαθμίδας για την Ελληνική Οικονομία
- Οι ευκαιρίες της κυκλικής οικονομίας και της Πράσινης ανάπτυξης
- Παραμένουν βέβαια και οι διεθνείς «απειλές» των τελευταίων ετών
- Το υψηλό κόστος κατασκευής και ενέργειας
- Τα υψηλά επιτόκια που ενισχύονται από τις μόνιμες Ελληνικές αδυναμίες
- Το δύσκολο και απρόβλεπτο πολεοδομικό καθεστώς με τη νομική πολυπλοκότητά του
- Τις χαμηλές επενδύσεις σε βασικές υποδομές ακόμα και στους δημοφιλής προορισμούς
- Το χάσμα μεταξύ της Αττικής και των άλλων μεγάλων πόλεων
Εμείς στην Intracom Properties αναλάβαμε να αξιοποιήσουμε επενδυτικά τα ακίνητα του ομίλου μας και προσπαθούμε να επεκτείνουμε το χαρτοφυλάκιό μας επιτυγχάνοντας
- Διασπορά σε όλα τα είδη ακινήτων. Το χαρτοφυλάκιό μας αποτελείται τώρα από γραφεία, εμπορικά καταστήματα και βιομηχανικά ακίνητα αλλά θα εμπλουτιστεί με οργανωμένες κατοικίες και τουριστικά ακίνητα.
- Γεωγραφική διασπορά, εκτός από την Αττική στοχεύουμε και σε άλλες πόλεις και δημοφιλείς τουριστικούς προορισμούς
- Επενδύσεις προστιθέμενης αξίας. Τα αυξημένα επιτόκια που αγγίζουν η και ξεπερνούν το 6% δεν μπορούν να χρηματοδοτήσουν εξαγορές με αντίστοιχα yields καθώς στις περισσότερες περιπτώσεις τα εισοδήματα από τα ακίνητα δεν επαρκούν για την εξυπηρέτηση της δανειακής σύμβασης. Αναζητούμε λοιπόν επενδύσεις με σημαντικά καλύτερες αποδόσεις όπου θα προσδώσουμε εμείς την υπεραξία με asset management και repositioning strategies.
Οι παραπάνω επενδύσεις δίνουν την ευκαιρία να επέμβεις σε υφιστάμενα κτήρια , να τους αλλάξεις πιθανόν την χρήση και να τα αναπτύξεις με πράσινο προσανατολισμό λαμβάνοντας τις σχετικές πιστοποιήσεις αλλά και επί της ουσίας κάνοντάς τα πιο οικονομικά στη χρήση. Το ταμείο ανάκαμψής είναι ένα χρήσιμο χρηματοδοτικό εργαλείο που ταιριάζει σε τέτοιες επενδύσεις και επιδοτεί σημαντικά το χρηματοδοτικό κόστος.
Όσον αφορά τους κλάδους, τα γραφεία συνεχίζουν να μας ενδιαφέρουν αλλά αντιμετωπίζουν την παγκόσμια πρόκληση Work from Home. Εκεί πρέπει να εστιάσουμε σε ένα προϊόν που καλύπτει τις πραγματικές ανάγκες του χρήστη με περισσότερους κοινόχρηστους χώρους και χώρους συνεργασίας και καλύτερη ποιότητα. Οι νέοι χρήστες άλλωστε που χρειάζεται η αγορά μάλλον θα προέλθουν από start-ups και εταιρείες τεχνολογίας που αναπτύσσονται γρήγορα και έχουν αυξημένες ανάγκες.
Στον τομέα της κατοικίας θα πρέπει με εξαίρεση τα νότια προάστια που έχουμε ένα διεθνές πελατολόγιο ανώτερης οικονομικής κατάστασης, να εστιάσουμε στα σπίτια που μπορεί να αγοράσει η Ελληνική οικογένεια και εκεί ίσως το μέγεθος και οι προδιαγραφές θα πρέπει να αρχίσουν να διαφοροποιούνται και να εστιάζουν σε διαφορετικές ομάδες (φοιτητές, νέα ζευγάρια, Τρίτη ηλικία με ή χωρίς υποστήριξη). Μόνο οι στοχευμένες λύσεις θα δώσουν affordable κατοικίες και ίσως αλλάξουν τη νοοτροπία της ελληνικής οικογένειας για μια κατοικία που ήταν κατάλληλη για όλη τη ζωή της.
Στις τουριστικές επενδύσεις είναι σημαντικό να αφήσουμε τους δημοφιλείς προορισμούς να ανασάνουν, και να αναπτύξουμε με βιώσιμο τρόπο και άλλα μικρότερα νησιά ή προορισμούς φροντίζοντας όμως να ακολουθούν αν όχι να προηγούνται οι υποδομές. Μεγάλη πρόκληση πρωτίστως για το κράτος.
Η πρόσφατη εξαγορά από την Intracom Properties της εισηγμένης ΚΛΜ ΑΕ πέραν από τη συνεισφορά της στην αύξηση του χαρτοφυλακίου κατά ~50εκ μας δίνει τη δυνατότητα όταν το αποφασίσουμε να μετατραπούμε σε ΑΕΕΑΠ.
Συνεχίζουμε λοιπόν να επενδύουμε βλέποντας θετικά τις προκλήσεις της αγοράς και με προτεραιότητα να βελτιώσουμε το χαρτοφυλάκιο σε μέγεθος, ποιότητα και αποδόσεις.
*Ο Σωτήρης Μπακαγιάννης είναι CEO της Intracom Properties
