Του Χρήστου Ν. Μουρούτη*
Την περίοδο 2004-2008, η Βουλγαρική οικονομία απολάμβανε μια πρωτόγνωρη ανάπτυξη χάριν στην προοπτική της για ένταξη στην Ευρωπαϊκή Ένωση. Είχε ήδη ενταχθεί το 2004 στο ΝΑΤΟ, μερικά μόλις χρόνια από την πλήρη της κατάρρευση και πτώχευση του 1997. Το Διεθνές Νομισματικό Ταμείο είχε κάνει ένα μικρό θαύμα στην περίπτωση της Βουλγαρίας, της οποίας η ανασυγκρότηση στηρίχτηκε στη σύνδεση του εθνικού νομίσματος λεβ με το μάρκο και μετέπειτα με το ευρώ (ΕUR 1 = BGN 1,95583) με δέσμευση πολύ ισχυρή, που προστατεύεται συνταγματικά και για να αλλάξει, απαιτεί ενισχυμένη πλειοψηφία. Εκείνη την περίοδο υπήρξε σημαντική ροή ξένων επενδύσεων σε ακίνητα, από funds και ιδιώτες, που όμως, αν και οι συνθήκες ήταν θετικές ειδικά στην πρωτεύουσα, σταμάτησε απότομα, το φθινόπωρο του 2008 με το συμβάν της Lehman Brothers. Στην ενδιάμεση περίοδο, αν και το τραπεζικό σύστημα είχε ρευστότητα, η αγορά πέρασε μια περίοδο πρωτόγνωρου «παγώματος» και αναδιάρθρωσης των αξιών, από αυτές που είχαν διαμορφωθεί στο peak του 2007-2008. Βέβαια, οι πράξεις περιορίστηκαν πολύ, ο τραπεζικός δανεισμός σταμάτησε και έτσι δεν είδαμε σχεδόν καμία δραστηριότητα σε νέες επενδύσεις.
Από το 2014 και μετά, για πολλούς και διαφορετικούς λόγους, η αγορά άρχισε να αναθερμαίνεται σε όλους σχετικά τους τομείς ακολουθώντας τη μικρή αλλά σταθερή ανάπτυξη της χώρας, καθώς και την προσέλευση σημαντικών νέων επενδυτών στους τομείς του outsourcing (λογισμικό, αυτοκινητοβιομηχανία και διάφοροι τομείς υπηρεσιών). Η χώρα μετά το 2010 κάνει πολύ έντονες προσπάθειες να αξιοποιεί και το τελευταίο ευρώ σε υποδομές που χρηματοδοτούνται από την Ε.Ε. Η σταδιακή μετατροπή της μικρής αυτής χώρας σε κέντρο σταθερότητας και προσέλκυσης νέων επενδύσεων στηρίζεται κατ' αρχάς στο πολύ ελκυστικό φορολογικό καθεστώς (flat 10% για φυσικά και νομικά πρόσωπα και 5% divident tax, αν φυσικά πρόσωπα κάνουν distribution κερδών σε εταιρείες) και την προσέλκυση ποιοτικού προσωπικού σε ορισμένους τεχνολογικούς τομείς, που τα τοπικά πανεπιστήμια (κρατικά και ιδιωτικά) παράγουν. Σε αυτούς τους παράγοντες υπάρχει και μια μικρή και σταδιακή προσέλευση μεταναστών με υψηλή ειδίκευση και γνώσεις από χώρες όπως η Ουκρανία και η Ρωσία που προσφέρουν επιπλέον προοπτικές. Αν και πολλοί μιλούν για ελληνική μετανάστευση, αυτή δεν συμβαίνει με τους ρυθμούς και τη μορφή που τα μέσα αναφέρουν.
Στον χώρο των ακινήτων βλέπουμε μια σημαντική αναζωογόνηση της αγοράς της κατοικίας, ως αποτέλεσμα της στασιμότητας έξι ετών (2008-2014). Συγκεκριμένα, σύμφωνα με τα στοιχεία του NSI (στατιστική αρχή) της χώρας, 4.670 νέες ενάρξεις κατασκευών έγιναν μέσα στο τρίτο τρίμηνο του 2015. Το ίδιο διάστημα εξεδόθησαν 1.154 νέες άδειες. Σε σχέση με το β΄ τρίμηνο, παρατηρείται αύξηση στις άδειες κατά 1,2%, ενώ στην έναρξη κατασκευών 35,2% - πολύ σημαντική κλίση προς τα πάνω. Τα τετραγωνικά μέτρα των αδειών του γ' τριμήνου είναι αυξημένα κατά 27,2% σε σχέση με το β' τρίμηνο του 2015. Σε σχέση με το 2014, γ΄ τρίμηνο (Υ/Υ), οι άδειες αυξήθηκαν κατά 11,1%, οι ενάρξεις κατά 35,8% και τα m2 σε νέες άδειες κατά 47,4%.
Στον τομέα των εμπορικών ακινήτων, έχουμε επίσης αύξηση. Στο 9,1% είναι η αύξηση των αδειών για την κατασκευή κτιρίων γραφείων κατά το γ' Τρίμηνο του 2015 σε σχέση με το β' τρίμηνο. Βέβαια, η αδειοποιημένη επιφάνεια σε m2 αυτών των γραφείων ήταν αυξημένη κατά 218% μεταξύ των δύο τριμήνων.
Όμως ενδιαφέρουσα είναι και η πληροφόρηση στην παράδοση νέων κτιρίων σε χρήση το γ' Τρίμηνο του 2015. Εδώ παρατηρούμε 741 νέα κτίσματα κατοικιών, 23,5% περισσότερα σε σχέση με το γ' τρίμηνο του 2014, σε σύνολο 446.375 m2 κατασκευασμένης επιφάνειας, που είναι 104% υψηλότερη από αυτή της ίδιας περιόδου του 2014.
Επίσης η έναρξη χρήσης 25 κτιρίων γραφείων συνολικής επιφάνειας 51.410 m2 ανακοινώθηκε για το γ' τρίμηνο του 2015, που είναι 13,6% αυξημένη σε σχέση με το γ' τρίμηνο του 2014 στον αριθμό των κτιρίων και 139,4% αυξημένη αναφορικά με την επιφάνεια που δίδεται σε χρήση.
Στον τομέα των γραφείων, οι αποδόσεις είναι περί το 10% για επενδυτές, μιας και η ζήτηση φαίνεται δυνατή σε πόλεις όπως η Σόφια και το Plovdiv από εταιρείες που κάνουν outsourcing. Αντίστοιχα, υφίσταται και ένα ενδιαφέρον προϊόν για επενδύσεις σε βιομηχανικά build-to-fit κτίρια με αποδόσεις μέχρι 12% και μεγάλους διεθνείς tenants που μεταφέρουν την παραγωγή τους στη Βουλγαρία.
Στα εμπορικά ακίνητα, σύμφωνα με τη μελέτη της Cushman & Wakefield, η Βουλγαρία ήταν η πρώτη χώρα στην Ε.Ε. στον ρυθμό πωλήσεων εμπορικών ακινήτων για όλο το έτος 2014, καταγράφοντας πωλήσεις 254 εκατομμυρίων ευρώ, αύξηση 226% σε σχέση με το 2013. Μέσα σε αυτές τις συναλλαγές, υπάρχει και ελληνικό ενδιαφέρον, αφού η εταιρεία Arceland Capital Management απέκτησε το μεγαλύτερο mall στο Plovdiv (Φιλιππούπολη), μεγέθους 130.000 τ.μ. και εμπορικής επιφάνειας 50.000 τ.μ. με κεφάλαια εξ' ολοκλήρου Ελληνοαμερικανών επενδυτών και με στόχο την ανακατασκευή και αναδιαμόρφωσή του. Το 2015, η αγορά αναμένει καλύτερα αποτελέσματα και οι προβλεπόμενες συναλλαγές στον τομέα εμπορικών ακινήτων αναμένεται να ξεπεράσουν τα 500 εκατομμύρια ευρώ.
Η Βουλγαρία αναμένει αύξηση του ΑΕΠ κατά το 2015 στα επίπεδα του 2,0% έως 2,5% και τα επόμενα τρία χρόνια μεταξύ 2,5% και 3%. Η τρέχουσα ανεργία του Σεπτεμβρίου του 2015 ήταν 9,1%, αλλά οι προοπτικές για μείωση της κυμαίνονται στο 8,6% τον Δεκέμβριο. Στις μεγάλες πόλεις η ανεργία δεν ξεπερνά το 3%.
Αναμφισβήτητα η χώρα εισέρχεται σε μια περίοδο σταθερής ανάπτυξης της ζήτησης, η οποία αρχικά θα πρέπει να καλύψει το κενό της περιόδου 2008-2014 και κατόπιν να ακολουθήσει μια πορεία εφάμιλλη του τιμαρίθμου. Σε αυτά τα στοιχεία βοηθά το καλά οργανωμένο κτηματολόγιο, το ηλεκτρονικοποιημένο κράτος, η χαμηλή φορολογία (10% εταιρικός φόρος) και η ταχύτητα διεκπεραίωσης της διαδικασίας αδειών.
*O Χρήστος Μουρούτης ζει μόνιμα στη Βουλγαρία από το 1999 και ασχολείται επενδυτικά με τον χώρο του real estate και της ενέργειας μέσω της asset/fund management εταιρείας Arceland Capital, της οποίας είναι δημιουργός και συνδιαχειριστής. H Arceland διαχειρίζεται και επενδύει θεσμικά και ιδιωτικά κεφάλαια, έχοντας υπό διαχείριση ένα χαρτοφυλάκιο που ξεπερνά σε αξία τα €300 εκατομμύρια.
