Τι συμφέρει περισσότερο τους ιδιοκτήτες των λεγόμενων επενδυτικών ακινήτων, που έχουν, δηλαδή, αποκτηθεί με στόχο την άντληση εσόδων; Η βραχυχρόνια, κυρίως μέσω Airbnb ή η μακροχρόνια ενοικίαση; Η απάντηση, πριν από μερικά χρόνια, θα ήθελε οι βραχυχρόνιες ενοικιάσεις να είναι μακράν οι πιο συμφέρουσες έναντι των παραδοσιακών μισθωτηρίων.
Ωστόσο, τα δεδομένα έχουν αλλάξει άρδην με αποτέλεσμα οι μακροχρόνιες ενοικιάσεις να είναι πιο αποδοτικές για τους ιδιοκτήτες, σύμφωνα με ανάλυση.
Τι συμφέρει περισσότερο τους ιδιοκτήτες των λεγόμενων επενδυτικών ακινήτων, που έχουν, δηλαδή, αποκτηθεί με στόχο την άντληση εσόδων; Η βραχυχρόνια, κυρίως μέσω Airbnb ή η μακροχρόνια ενοικίαση; Η απάντηση, πριν από μερικά χρόνια, θα ήθελε οι βραχυχρόνιες ενοικιάσεις να είναι μακράν οι πιο συμφέρουσες έναντι των παραδοσιακών μισθωτηρίων.
Ωστόσο, τα δεδομένα έχουν αλλάξει άρδην με αποτέλεσμα οι μακροχρόνιες ενοικιάσεις να είναι πιο αποδοτικές για τους ιδιοκτήτες, σύμφωνα με ανάλυση της εταιρείας ακινήτων Tranio.
Ειδικότερα, σύμφωνα με τους αναλυτές της εταιρείας που έχει υλοποιήσει σημαντικές επενδύσεις στο ελληνικό real estate, κατά τη διάρκεια της κρίσης στην Ελλάδα μέχρι το 2020, πολλοί Έλληνες άρχισαν να νοικιάζουν τα σπίτια τους για βραχυχρόνιες ενοικιάσεις προσπαθώντας να επωφεληθούν από τον τουρισμό.
Έτσι, το απόθεμα των ακινήτων για μακροχρόνια ενοικίαση μειώθηκε, την ώρα που η ζήτηση αυξάνεται. Αυτό γίνεται αντιληπτό εάν ληφθεί υπόψη ότι περισσότεροι ξένοι φοιτητές και μετανάστες μετακομίζουν στην Αθήνα, το πραγματικό εισόδημα αυξήθηκε κατά 5% το 2021 και ολοένα και περισσότερα νοικοκυριά αναζητούν στέγη να ενοικιάσουν.
Με τα δεδομένα αυτά η εταιρεία -έχει αποκτήσει και ανακαινίσει μεγάλο αριθμό κτιρίων σε όλη την Αθήνα- λαμβάνει ως μέτρο σύγκρισης τρία διαμερίσματα, επιφάνειας 40-45 τ.μ. καθένα, που έχει αγοράσει ξένος επενδυτής προς 280 χιλ. ευρώ συνολικά.
Τα συγκεκριμένα διαμερίσματα, που βρίσκονται σε μη τουριστική τοποθεσία, κοντά σε δύο σταθμούς του μετρό και σε εγγύτητα από το κέντρο της Αθήνας, μισθώνονται σε μακροχρόνια βάση, κατά μέσο όρο, προς 420 ευρώ το καθένα.
Πόσο είναι το μέσο ετήσιο ενοίκιο, ανά ημέρα, ενός διαμερίσματος σε μία πιο τουριστική περιοχή; Διαμορφώνεται σε 54 ευρώ, σύμφωνα με την ανάλυση της εταιρίας και σε συνάρτηση με τα στοιχεία πληρότητας των διαμερισμάτων Airbnb.
Τα τρία διαμερίσματα της εταιρείας ενοικιάζονται για ολόκληρο το χρόνο, μέσω (ετήσιων) μισθωτηρίων συμβολαίων που ανανεώνονται, αποφέροντας ετήσιο εισόδημα 5.040 ευρώ ή 15.120 ευρώ την τριετία. Δεδομένου ότι τα τρία ακίνητα αγοράστηκαν προς 280.000 ευρώ, η ακαθάριστη απόδοση τοποθετείται στο 5,4%.
Τι ισχύει για διαμερίσματα αντίστοιχων χαρακτηριστικών σε τουριστικές που μισθώνονται μέσω Airbnb κατά μέσο όρο για 20 ημέρες το μήνα; Βάσει των στοιχείων της εξειδικευμένης πλατφόρμας AirDNA, αυτά εμφανίζουν ποσοστό πληρότητας 63%. Έτσι, αποφέρουν ετησίως το ποσό των 12.111 ευρώ (€54x 365 ημ. x 63%) ή των 36.333 ευρώ στην τριετία, με την ακαθάριστη απόδοση να ανέρχεται σε 13%.
Φαινομενικά, ως εξηγούν οι αναλυτές, υπερισχύουν τα Airbnb. Ωστόσο, εάν ληφθεί υπόψη ότι οι ζημιές του εξοπλισμού είναι συχνότερες και βαρύτερες στα ακίνητα που ενοικιάζονται βραχυχρόνια (π.χ. καπνίζουν στο εσωτερικό), σε σχέση με τις μακροχρόνιες ενοικιάσεις όπου οι χρήστες είναι πιο προσεκτικοί, η αναλογία αλλάζει.
Επίσης, οι πλατφόρμες κρατήσεων λαμβάνουν ως προμήθεια το 15% του ενοικίου, ενώ 25% είναι η προμήθεια για τη διαχείριση του ακινήτου από εξειδικευμένες εταιρίες. Υπολογίζεται ακόμη ότι 35 ευρώ κοστίζουν οι υπηρεσίες καθαρισμού, ενώ ο λογαριασμός ρεύματος τοποθετείται σε 100-120 ευρώ για διαμέρισμα 40-45 τ.μ.
Βάσει των παραπάνω ποσών, προ φόρων η απόδοση μειώνεται σε 5,9% και 5% για βραχυπρόθεσμες και μακροχρόνιες ενοικιάσεις αντίστοιχα. Ωστόσο, εάν αφαιρεθεί ο ΕΝΦΙΑ και ο φόρος επί των μισθώσεων και χωρίς να συνυπολογιστούν οι δαπάνες καθαριότητας, το μέγεθος αυτό αλλάζει πλήρως και περιορίζεται στο 1,8% και 3,2% για τα ακίνητα Airbnb και τις μακροχρόνιες ενοικιάσεις αντίστοιχα.
