Του Θανάση Παπαδή *
Είτε προχωρήσει η αλλαγή των αντικειμενικών αξιών των ακινήτων μέχρι τον Ιούνιο -κάτι που δεν είναι καθόλου δεδομένο, παρά το γεγονός ότι υπάρχει σχετική απαίτηση στη λίστα με τα προαπαιτούμενα- είτε όχι, το σίγουρο είναι ένα: οι φόροι στα ακίνητα, από τους φόρους κατοχής μέχρι τους φόρους μεταβίβασης, δεν πρόκειται να αλλάξουν φέτος.
Η κυβέρνηση έχει πάρει τις αποφάσεις της: Πρώτον, δεν θα διαταραχθεί η σχέση με κανέναν ιδιοκτήτη μέχρι τις εκλογές. Και δεύτερον, θα αποτυπωθεί ξεκάθαρα στα εκκαθαριστικά του φετινού ΕΝΦΙΑ η μείωση που ψηφίστηκε από πέρυσι, ενώ την ίδια στιγμή θα ψηφίζεται στη Βουλή (προεκλογικά) η νέα μείωση του ΕΝΦΙΑ, η οποία και θα γίνει από το 2020.
Βέβαια, η εξίσωση των αντικειμενικών αξιών με τις εμπορικές -την οποία η κυβέρνηση έχει ήδη αναβάλει για προφανείς λόγους- θα πρέπει να προχωρήσει, καθώς αυτό αποτελεί βασική δέσμευση απέναντι στους δανειστές. Δεδομένου ότι σε αρκετές περιοχές (κυρίως στο κέντρο της πόλης) υπάρχουν σοβαρές ανατιμήσεις (κυρίως λόγω Airbnb), το αναμενόμενο θα ήταν να προχωρήσει σε σημαντική αύξηση στις τιμές ζώνης τουλάχιστον με βάση τα τεχνοκρατικά κριτήρια που θα υιοθετήσουν οι ορκωτοί εκτιμητές.
Όμως, η απόφαση είναι πολύ συγκεκριμένη: το… μπαλάκι να περάσει στον επόμενο προκειμένου αυτός να επωμιστεί το πολιτικό κόστος από την αύξηση σειράς φόρων στα ακίνητα.
Παρά την αναπροσαρμογή των αντικειμενικών αξιών που έγινε τον Ιούνιο του 2018, υπάρχουν χιλιάδες περιοχές στις οποίες πρέπει να γίνουν σημαντικές αυξήσεις προκειμένου να επέλθει η εξίσωση της αντικειμενικής αξίας με την εμπορική (σ.σ. υπενθυμίζεται ότι η τιμή ζώνης αντιπροσωπεύει την τιμή ανά τετραγωνικό ενός νεόδμητου διαμερίσματος το οποίο βρίσκεται στον α'' όροφο μιας πολυκατοικίας).
Και αυτό διότι -επίσης για πολιτικούς λόγους- αποφασίστηκε σε περισσότερες από 4.000 περιοχές ανά την ελληνική επικράτεια να γίνει μόνο μερική εξίσωση των αντικειμενικών αξιών με τις εμπορικές. Είναι κοινό μυστικό στις τάξεις των τεχνοκρατών της κτηματαγοράς ότι οι σημερινές τιμές ζώνης ειδικά στην επαρχία αλλά και σε υποβαθμισμένες περιοχές του λεκανοπεδίου, οι τιμές της εφορίας δεν έχουν καμία σχέση με την πραγματικότητα ακόμη και με την οικοδομή να βρίσκεται στα κάτω της.
Κατ'' αρχάς, οι ειδικοί θεωρούν αδιανόητο να εξακολουθούν να υπάρχουν τιμές ζώνης των 600-700 ευρώ, τη στιγμή που μόνο το κόστος κατασκευής ενός τετραγωνικού προσεγγίζει ή και ξεπερνά τα 1.000 ευρώ, χωρίς να συμπεριλαμβάνεται η τιμή της γης ή το εργολαβικό και κατασκευαστικό κέρδος.
Όμως, η κυβέρνηση που θα πάρει την απόφαση να ανεβάσει την ελάχιστη τιμή στα 1.000 ευρώ θα έρθει αντιμέτωπη με τεράστιες αντιδράσεις, καθώς ο σχετικός κατάλογος των περιοχών που έχουν τιμή ζώνης 600 ή 700 ευρώ περιλαμβάνει εκατοντάδες περιοχές στην επαρχία.
Το νόμισμα έχει και την άλλη όψη του: σε πολλές από τις πολύ ακριβές περιοχές, ειδικά στην πρωτεύουσα, πρέπει να γίνουν μειώσεις. Οταν ένα τετραγωνικό στο Κολωνάκι φτάνει να έχει 4.050 ευρώ το μέτρο, ή στο Παλαιό Ψυχικό η τιμή φτάνει στα 3.500 ευρώ, στην Εκάλη στα 2.875 ευρώ και στη Φιλοθέη στα 3.550 ευρώ, είναι προφανές ότι απαιτείται περαιτέρω μείωση, δεδομένου ότι ακόμη και σε αυτές τις περιοχές δεν υπάρχουν τέτοιες τιμές στην πραγματική αγορά.
Αυτό καθιστά ακόμη πιο δύσκολο σε πολιτικό επίπεδο το έργο της εξίσωσης των αντικειμενικών αξιών με τις εμπορικές ειδικά για μια κυβέρνηση η οποία θέλει να εμφανίζεται ως προστάτιδα των «αδυνάτων».
Το να παραμείνουν αμετάβλητες οι τιμές ζώνης για τουλάχιστον μέχρι το τέλος Σεπτεμβρίου, φαίνεται να βολεύει πάρα πολύ την κυβέρνηση, η οποία δεν έχει κανέναν λόγο να βιάζεται. Με το παιχνίδι των καθυστερήσεων, δεν θα χρειαστεί να σπάσει αυγά πριν από την κάλπη, ενώ τον Ιούλιο όλοι οι ιδιοκτήτες με ακίνητα συνολικής αξίας έως και 200.000 ευρώ θα δουν το εκκαθαριστικό του ΕΝΦΙΑ ξεφουσκωμένο έως και 80-100 ευρώ σε σχέση με το αντίστοιχο περσινό.
Ακόμη και σε επίπεδο διαπραγμάτευσης, δεν φαίνεται να υπάρχει μεγάλο πρόβλημα για την ελληνική πλευρά. Η επόμενη δόση με τα κέρδη από τα ANFAs και τα SMPs δεν αναμένεται να εκταμιευτεί πριν από το φθινόπωρο, κάτι που σημαίνει ότι μια καθυστέρηση δεν θα έκανε κανένα κακό (σ.σ. άλλωστε το ποσό που πρέπει να εκταμιευτεί είναι μόλις 600 εκατ. ευρώ), ενώ απεναντίας θα είχε πολλά καλά.
Ο βασικός στόχος -και σε πολύ μεγάλο βαθμό απόφαση που έχει ήδη ληφθεί- είναι για ολόκληρο το 2019 να χρησιμοποιηθούν οι τιμές ζώνης όπως αυτές ισχύουν από την 1η/1/2019. Με την αλλαγή του χρόνου, ενεργοποιήθηκαν και για τους φόρους μεταβίβασης ακινήτων οι αντικειμενικές αξίες που καθορίστηκαν τον Ιούνιο του 2018. Ετσι, επήλθαν αυξήσεις φόρων σε 3.792 ζώνες, μειώσεις σε 2.122 ζώνες, ενώ για 4.302 περιοχές δεν επήλθε καμία μεταβολή. Δύο λοιπόν τα ενδεχόμενα με βάση τα σχέδια που έχει καταστρώσει η κυβέρνηση:
1. Θα δοθούν στη δημοσιότητα οι νέες αντικειμενικές αξίες, αλλά ως προς την εφαρμογή θα ακολουθηθεί η συνταγή του 2018. Δηλαδή, θα δημοσιευτεί το ΦΕΚ με ημερομηνία ενεργοποίησης των νέων αξιών από την 1η/1/2020.
2. Θα ετοιμαστούν οι νέες αξίες, αλλά η δημοσίευσή τους στο ΦΕΚ θα καθυστερήσει όσο το δυνατόν περισσότερο, τουλάχιστον μέχρι τις εκλογές.
Και με τα δύο αυτά σενάρια δεν επηρεάζονται οι φόροι μεταβίβασης ακινήτων, ενώ και στον ΕΝΦΙΑ δεν αλλάζει απολύτως τίποτα πέραν της ενεργοποίησης του νέου τρόπου υπολογισμού που εξασφαλίζει τη μείωση της φορολογικής επιβάρυνσης.
Το νομοθετικό πλαίσιο για τον καθορισμό των αντικειμενικών αξιών των ακινήτων άλλαξε τον περασμένο Δεκέμβριο με σχετική τροπολογία που κατατέθηκε στη Βουλή και η οποία τροποποιεί τη διαδικασία που ίσχυε από το 1982.
1. Η Γενική Γραμματεία Οικονομικών Πολιτικής του υπουργείου Οικονομικών θα πρέπει να προχωρήσει σε πρόσκληση εκδήλωση ενδιαφέροντος για την επιλογή των πιστοποιημένων εκτιμητών που θα αναλάβουν να εισηγηθούν τις νέες τιμές ζώνης των ακινήτων.
2. Ο υπουργός Οικονομικών θα πρέπει να εκδώσει απόφαση για την ανάθεση του έργου στους πιστοποιημένους εκτιμητές που θα καθοριστούν.
3. Οι εκτιμητές θα πρέπει να καταθέσουν τις εισηγήσεις τους ανά περιοχή, στην ηλεκτρονική βάση δεδομένων της Γενικής Γραμματείας Πληροφοριακών Συστημάτων. Με υπουργική απόφαση, που επίσης θα πρέπει να εκδοθεί, θα θεσπίζεται διαδικασία καταχώρισης εισηγήσεων για τις τιμές ζώνης και από εκπροσώπους των δημοτικών συμβουλίων. Επίσης, θα μπορούν να προστεθούν και στοιχεία που έχουν στην κατοχή τους οι τράπεζες.
4. Αν υπάρξουν κωλύματα στον καθορισμό των τιμών ζώνης με τη διαδικασία εισηγήσεων που θα κατατίθενται από τους εκτιμητές, τους δήμους και τις τράπεζες, την επίλυση θα αναλαμβάνει τριμελής επιτροπή στην οποία θα εκπροσωπούνται το Νομικό Συμβούλιο του Κράτους, το νεοσύστατο αυτοτελές τμήμα εκτιμήσεων και προσδιορισμού αξιών ακινήτων που έχει συσταθεί στη Γενική Γραμματεία Οικονομικής Πολιτικής του υπουργείου Οικονομικών, αλλά και η Διεύθυνση Φορολογίας Κεφαλαίου και Περιουσιολογίου της ΑΑΔΕ.
Η τριμελής επιτροπή έχει, από τον νέο νόμο, τη δυνατότητα να καταφύγει για συνδρομή είτε σε πιστοποιημένους εκτιμητές ακινήτων είτε στο Τεχνικό Επιμελητήριο είτε και σε οποιονδήποτε εμπειρογνώμονα κρίνει. Η τριμελής επιτροπή θα καθοριστεί και αυτή με απόφαση του υπουργού Οικονομικών.
5. Εκτός από την 3μελή επιτροπή, ο νόμος προβλέπει και τη σύσταση μιας εξαμελούς επιτροπής ανά περιφερειακή ενότητα της χώρας με έργο τη σύνταξη εισήγησης επί της διαμόρφωσης των τιμών ζώνης. Στις επιτροπές θα παρίσταται εκπρόσωπος του δήμου, ενώ θα μπορούν να ζητούνται πληροφορίες και στοιχεία από το Τεχνικό Επιμελητήριο, την Τράπεζα της Ελλάδας ή την ΑΑΔΕ.
6. Το κλείσιμο της διαδικασίας προϋποθέτει την έκδοση δύο ακόμη υπουργικών αποφάσεων: μία για τον καθορισμό των αμοιβών των πιστοποιημένων εκτιμητών και μία τελική για τον καθορισμό των νέων τιμών ζώνη.
* Αναδημοσίευση από τον Φιλελεύθερο της 19ης Απριλίου
