Του Προκόπη Χατζηνικολάου
Αμέσως μετά την εκκαθάριση του ΕΝΦΙΑ οι υπηρεσίες του υπουργείου Οικονομικών πιάνουν δουλειά και προχωρούν στην αναπροσαρμογή των αντικειμενικών αξιών. Ωστόσο αυτή τη φορά η ηγεσία του υπουργείου Οικονομικών θέλει να αλλάξει τον τρόπο αναπροσαρμογής των τιμών και έχει ζητήσει από τις αρμόδιες υπηρεσίες να υποβάλλουν πρόταση προκειμένου οι τιμές ζώνης να αναπροσαρμόζονται αυτόματα και να συγκλίνουν με τις εμπορικές τιμές. Ταυτόχρονα εξετάζεται η τροποποίηση των συντελεστών εμπορικότητας για τα γραφεία και τα καταστήματα αλλά και παλαιότητας οι οποίοι δημιουργούν τεράστιες στρεβλώσεις.
Σημειώνεται ότι η προηγούμενη κυβέρνηση απέφυγε να κάνει πράξη προεκλογικά την δέσμευσή της έναντι των δανειστών για ανατιμήσεις στις αντικειμενικές αξίες των ακινήτων, με βάση τις οποίες υπολογίζονται οι φόροι των ακινήτων. Όπως προαναφέρθηκε ο φετινός ΕΝΦΙΑ θα υπολογιστεί με βάση τις ισχύουσες αντικειμενικές αξίες και στο σύνολο του φόρου (κύριο και συμπληρωματικό ΕΝΦΙΑ) θα εφαρμοστεί ο μειωτικός συντελεστής 10%-30%, ανάλογα με το ύψος της ακίνητης περιουσίας. Αμέσως όμως μετά την έκδοση των νέων εκκαθαριστικών, οι υπηρεσίες του υπουργείου Οικονομικών θα κληθούν να προτείνουν ένα νέο σύστημα υπολογισμού των αντικειμενικών Τιμών Ζώνης που θα εναρμονίζονται με τις πραγματικές εμπορικές αξίες που διαμορφώνονται στην αγορά.
Αυτό σημαίνει ότι εάν χρειαστεί θα προχωρήσουν σε αλλαγές στους συντελεστές του ΕΝΦΙΑ προκειμένου να μην ακυρωθεί η προσφάτως ψηφισθείσα μείωση.
Οι αποφάσεις της προηγούμενης κυβέρνησης δηλαδή να προχωρήσει μόνο σε αλλαγές στις τιμές ζώνης δημιούργησε αρρυθμίες και στρεβλώσεις στην αγορά, καθώς ακόμη και στις περιοχές που μειώθηκε η τιμή ζώνης, η φορολογητέα αξία των καταστημάτων παρέμεινε υψηλή λόγω εφαρμογής των συντελεστών εμπορικότητας. Το πρόβλημα μεγεθύνθηκε στις περιοχές όπου οι τιμές ζώνης αυξήθηκαν. Εκεί, οι ιδιοκτήτες καταστημάτων κλήθηκαν τα πρηγούμενα χρόνια να πληρώσουν ακόμα και διπλάσιο ΕΝΦΙΑ
Μετά τις εισηγήσεις των ειδικών της κτηματαγοράς οι συντελεστές εμπορικότητας και παλαιότητας που διατηρούνται αμετάβλητοι από το 1985 θα αλλάξουν.
Για παράδειγμα, σε περιοχές όπως τα Πατήσια, οι νέες αντικειμενικές αξίες διαμορφώθηκν στα 800-900 ευρώ/ανά τετραγωνικό μέτρο και μάλιστα για ακίνητα ηλικίας 30 ετών και άνω, τη στιγμή που η τιμή πώλησης δεν ξεπερνά σήμερα τα 500-600 ευρώ ανά τετραγωνικό μέτρο. Είναι χαρακτηριστικό ότι οι συντελεστές παλαιότητας δεν προβλέπουν ελάφρυνση για ακίνητα πέραν της 25ετίας, όταν το μεγαλύτερο μέρος του οικοδομικού ιστού της Αθήνας έχει κατασκευαστεί τις δεκαετίες του 1960 και του 1970.
Εν ολίγοις, είτε ένα ακίνητο είναι 24 ετών είτε 54 ετών η ελάφρυνση που έχει σε ό,τι αφορά την αντικειμενική του αξία είναι η ίδια. Σημειώνεται ότι ο συντελεστής εμπορικότητας εκφράζει την εμπορικότητα ενός δρόμου ή τμήματος δρόμου μιας συγκεκριμένης ζώνης και καθορίζει την τελική φορολογητέα αξία του καταστήματος.
Αλλαγές όμως αναμένονται σε τρεις συντελεστές που καθορίζουν την τελική φορολογητέα αξία των οικοπέδων. Οι συντελεστές τροποποιήθηκαν τελευταία φορά το 2007 και είναι οι:
• Συντελεστής οικοπέδου (Σ.Ο.). Ο συντελεστής αυτός χρησιμεύει για τον προσδιορισμό της τιμής εκκίνησης οικοπέδου ορισμένης περιοχής, με βάση την τιμή ζώνης (Τ.Ζ.).
• Συντελεστής συμμετοχής οικοπέδου (ΣΣΟ). Είναι ο συντελεστής που εκφράζει το ποσοστό συμμετοχής της αξίας του οικοπέδου επί της συνολικής αξίας κτισμάτων και οικοπέδου.
• Συντελεστής αξιοποίησης οικοπέδου (ΣΑΟ). Θεωρείται ο συντελεστής που εκφράζει τη δυνατότητα οικοδομικής εκμετάλλευσης του οικοπέδου και –συνήθως–συμπίπτει με τον συντελεστή δόμησης (Σ.Δ.) κάθε περιοχής.
