Του Γιώργου Φιντικάκη
Πτωτικές χρονιές για τις τιμές της κατοικίας θα είναι τόσο η φετινή, όσο και η επόμενη, έστω και με μικρότερη ένταση, όπως εκτιμούν οι ειδικοί, καθώς έχει ακόμη πολύ δρόμο μπροστά της η αγορά πριν η ζήτηση πάρει και πάλι τα πάνω της.
Ακόμη και αν οι μηχανές της οικονομίας αρχίσουν να δουλεύουν, οι παράγοντες του real estate θεωρούν ότι τα νοικοκυριά, πιασμένα στο δόκανο της λιτότητας, δεν πρόκειται εύκολα να ανοίξουν τα πορτοφόλια τους για τρεις βασικούς λόγους: Τη συνεχιζόμενη υπερφορολόγηση, την υπερπροσφορά (200.000 απούλητες κατοικίες) που υπερβαίνει κατά πολύ τη ζήτηση, και τις τράπεζες που θα παραμείνουν συγκρατημένες στην έκδοση νέων στεγαστικών.
Η αρχή με τα επαγγελματικά ακίνητα...
Η κατοικία μπορεί να αργήσει να πάρει μπροστά, διαφορετικό ωστόσο είναι το σενάριο για τα ποιοτικά επαγγελματικά. Σύμφωνα με στελέχη του χώρου, εφόσον όλα πάνε κατ' ευχήν, δηλαδή μετά το κλείσιμο της αξιολόγησης έρθουν τα από πολλούς προεξοφλημένα «καλά νέα» (waiver και ποσοτική χαλάρωση), τα ξένα επενδυτικά κεφάλαια θα βάλουν ξανά τη πυξίδα τους στην Ελλάδα, αλλά και πάλι το ενδιαφέρον αυτό δεν θα μετουσιωθεί άμεσα σε πράξεις.
...ενώ οι κατοικίες αργούν
«Τα οικιστικά ακίνητα έχουν ακόμη πολύ δρόμο μπροστά τους, τα ποιοτικά όμως επαγγελματικά και εφόσον επιβεβαιωθεί το καλό σενάριο, έχουν προοπτική να πάρουν από του χρόνου τα πάνω τους. Τα δεύτερης ωστόσο και τρίτης κατηγορίας επαγγελματικά έχουν μπροστά τους κι άλλη πτώση», εκτιμά στο liberal.gr ο Γιώργος Χρυσικός, διευθύνων σύμβουλος της Grivalia (φωτ.).
Με άλλα λόγια για να «γυρίσει» η αγορά των prime εμπορικών ακινήτων χρειάζεται να περάσει ένα εύλογο διάστημα, με προϋπόθεση να ανοίξουν το πορτοφόλι τους οι ξένοι. Για την ώρα, τα ξένα επενδυτικά κεφάλαια που ασχολούνται με το real estate τηρούν στάση αναμονής αναφορικά με την Ελλάδα, κινούνται στη λογική «wait and see» πριν κάνουν την οποιαδήποτε κίνηση. Όντας επιφυλακτικά, κρατούν «μικρό καλάθι», φοβούνται τυχόν παλινωδίες και περιμένουν από τη κυβέρνηση ένα απτό διαπιστευτήριο αλλαγής της ακολουθούμενης πολιτικής της στο τομέα των επενδύσεων και της επιχειρηματικότητας.
«Αυτό το σήμα λέγεται φιλικότερο περιβάλλον για άμεσες ξένες επενδύσεις, και εν προκειμένω αποκρατικοποιήσεις», λέει ο κ. Χρυσικός.
Θα χρειασθεί ένας χρόνος, στο καλό σενάριο
Στο καλό επομένως σενάριο, που το Μέγαρο Μαξίμου θα εκπέμψει ένα τέτοιο σήμα, θα ενεργοποιηθούν δειλά - δειλά και οι πρώτες επενδυτικές πρωτοβουλίες από το εξωτερικό, αλλά και πάλι θα χρειασθεί, εκτιμούν οι ειδικοί, κοντά στον ένα χρόνο. «Όταν για παράδειγμα η απόδοση του 10ετούς ομολόγου θα έχει πέσει κοντά στο 5%, θα είναι ελκυστική για ένα επενδυτικό κεφάλαιο ένα ποιοτικό ελληνικό επαγγελματικό ακίνητο με απόδοση 6%», εκτιμά ο κ. Χρυσικός.
Στο μεσοδιάστημα οι ξένοι θα παρακολουθούν την ελληνική αγορά, θα αξιολογούν τη πρόοδο των μεταρρυθμίσεων και θα κάνουν σχέδια. Η ανταπόκρισή τους στο κάλεσμα της ελληνικής κυβέρνησης δεν θα είναι άμεση, θα περιμένουν να πειστούν πως τα πράγματα έχουν αλλάξει σε ό,τι αφορά το επενδυτικό κλίμα και ότι δρομολογούνται οι προϋποθέσεις ώστε να αλλάξουν πολλά περισσότερα μέσα στο 2017.
Ελάχιστα τα prime ακίνητα - τα περισσότερα είναι παλαιά
Τα τελευταία χρόνια η κρίση είχε σαν αποτέλεσμα οι ιδιοκτήτες πολλών «καλών» επαγγελματικών χώρων να μην τα συντηρήσουν σωστά, με αποτέλεσμα να χρειάζονται σήμερα επενδύσεις. Τα ξένα κεφάλαια είναι επομένως απαραίτητα, καθώς σήμερα τα prime επαγγελματικά ακίνητα είναι πλέον ελάχιστα. Για παράδειγμα, οι λιγοστοί ποιοτικοί γραφειακοί χώροι είναι σήμερα μισθωμένοι σε ποσοστό 95%. Στον αντίποδα, το ποσοστό των άδειων παλαιών γραφειακών χώρων ξεπερνά το 50%. Πριν τη κρίση η προσφορά γραφειακών χώρων σε όλη την Αθήνα κάλυπτε 1,5 εκατ. τετραγωνικά μέτρα, όταν σήμερα φτάνει μετά βίας τα 1,1 εκατ. τ.μ., πολλά από τα οποία παλαιά.
Στο σφυρί
Ευκαιρίες λοιπόν υπάρχουν, λείπουν όμως οι πράξεις. Ενισχυτικά, η αγορά εκτιμά ότι θετικό μήνυμα θα σταλεί και από τα επαγγελματικά ακίνητα, κυρίως όσα είναι δεσμευμένα από τράπεζες ως εγγυήσεις για τα δάνεια που έχουν δώσει, και τα οποία πρόκειται να βγουν φέτος στο σφυρί. Εκτός απροόπτου, ελληνικές και ξένες εταιρείες θα εκδηλώσουν ενδιαφέρον για τα πρώτα από αυτά τα ακίνητα που θα πέσουν στην αγορά. Άλλωστε στην κατηγορία αυτή ανήκουν μερικά από τα πιο ποιοτικά επαγγελματικά ακίνητα, από καταστήματα, γραφεία, μέχρι όσα στεγάζουν αλυσίδες λιανικής.
