Του Γιώργου Φιντικάκη
Τουλάχιστον μια ακόμη χρονιά υποτονικής ζήτησης και πτώσης τιμών, έστω με μικρότερη ένταση από τη φετινή, εκτιμούν οι ειδικοί, ότι θα βιώσει η αγορά ακινήτων το 2017.
Πιασμένα στο δόκανο της λιτότητας τα νοικοκυριά, δύσκολα θα ανοίξουν και του χρόνου τα πορτοφόλια τους, ενώ ακόμη και αν το 2017 αποδειχθεί καλύτερο του 2016, δεν προσφέρεται για μαξιμαλιστικές προσδοκίες ότι ήρθε η ώρα να ανακάμψει ο κλάδος.
Η κατοικία θα αργήσει να πάρει μπροστά. Η ζήτηση μπορεί κάπως να αυξηθεί αλλά οι αγοραπωλησίες θα είναι και πάλι σποραδικές, οι επιδόσεις φτωχές, και γι' αυτόν ακριβώς το λόγο οι τραπεζίτες μιλούν γι'' ακόμη μια πτωτική χρονιά τιμών, έστω και με μικρότερο ρυθμό απ' ότι φέτος.
Ενδεικτικό είναι ότι η πάντα μετριοπαθής στις προβλέψεις της Τράπεζα της Ελλάδος εκτιμά ότι φέτος η αγορά κατοικίας θα σταθεροποιηθεί, έναντι εκτίμησης για πτώση τιμών 2,8% πέρυσι, και μείωσης 5,1% το 2015, 7,5% το 2014 και 10,9% το 2013.
Τα πάντα φυσικά θα εξαρτηθούν από το σήμα που θα εκπέμψει η κυβέρνηση. Αν είναι αποφασιστικό, δηλαδή προχωρήσουν οι μεταρρυθμίσεις, υπάρξει πολιτική σταθερότητα, και μειωθούν οι αντικειμενικές αξίες στα ακίνητα, τότε ίσως η κτηματαγορά καταφέρει να μαζέψει κάτι από το κρυμμένο εγχώριο χρήμα, και λίγη "χρυσόσκονη" από τα δισεκατομμύρια των ξένων funds.
Το μέχρι τώρα σήμα ωστόσο είναι θαμπό. Το πιθανότερο είναι πως με τέτοιο καθεστώς υπερφορολόγησης, και μείωσης των εισοδημάτων των νοικοκυριών, η κατοικία θα αργήσει πολύ ακόμη να πάρει μπροστά.
Τις αντοχές της κλινικά νεκρής κτηματαγοράς θα δοκιμάσει επίσης το εύρος της πώλησης κόκκινων δανείων και η έκταση των πλειστηριασμών. Όσο για το σημερινό απόθεμα με τα 200-250.000 απούλητα ακίνητα, εκτιμάται ότι θα χρειαστεί τουλάχιστον μια τετραετία-πενταετία για να απορροφηθεί.
Τι ελπίζουν στα επαγγελματικά
Διαφορετικές είναι οι προοπτικές για το επαγγελματικό ακίνητο. Εφόσον επιτέλους κλείσει η αξιολόγηση, η κυβέρνηση επιταχύνει τις μεταρρυθμίσεις, και το ελληνικό 10ετές ομόλογο υποχωρήσει κάπου στο 5% (σ.σ.: σταθερά πάνω από 7% τους τελευταίους μήνες), τότε, σύμφωνα με τις εκτιμήσεις των ειδικών, μπορεί και να εμφανιστούν οι πρώτες επενδυτικές πρωτοβουλίες από το εξωτερικό.
Στο μεσοδιάστημα οι ξένοι θα παρακολουθούν την ελληνική αγορά, θα αξιολογούν την πρόοδο των μεταρρυθμίσεων και θα κάνουν σχέδια. Στη λογική του "wait and see", θα περιμένουν να πειστούν πως τα πράγματα έχουν αλλάξει σε ότι αφορά το επενδυτικό κλίμα, και ότι δρομολογούνται οι προϋποθέσεις ώστε να αλλάξουν πολλά περισσότερα μέχρι το 2020.
Τα καλά λιγοστά, τα πολλά ρημάζουν
Η πραγματικότητα είναι ζοφερή. Τα τελευταία χρόνια η κρίση είχε σαν αποτέλεσμα οι ιδιοκτήτες πολλών "καλών" επαγγελματικών χώρων να μην τα συντηρούν.
Τα ακίνητα αυτά χρειάζονται οπωσδήποτε επενδύσεις για να σταθούν στην αγορά και τα ξένα κεφάλαια είναι απαραίτητα, πόσο μάλλον όταν τα prime επαγγελματικά ακίνητα είναι πλέον ελάχιστα.
Ενδεικτικό είναι ότι παρά την κρίση, είναι τόσο λίγοι οι ποιοτικοί γραφειακοί χώροι, ώστε είναι μισθωμένοι σε ποσοστό 95%. Στον αντίποδα, το ποσοστό των άδειων παλαιών και δίχως συντήρηση γραφειακών χώρων ξεπερνά το 50%. Πριν τη κρίση η προσφορά γραφειακών χώρων σε όλη την Αθήνα κάλυπτε 1,5 εκατ. τετραγωνικά μέτρα, όταν σήμερα φτάνει μετά βίας τα 1,1 εκατ. τ.μ., πολλά από τα οποία παλαιά.
Πότε θα βγουν οι σκελετοί από τα ντουλάπια
Ευκαιρίες λοιπόν υπάρχουν, λείπουν όμως οι πράξεις. Καλώς εχόντων των πραγμάτων, το πρώτο σήμα φέτος θα σταλεί από τα δεσμευμένα από τις τράπεζες επαγγελματικά ακίνητα, ως εγγυήσεις για τα δάνεια που έχουν δώσει, και τα οποία πρόκειται να βγουν κάποια στιγμή στο σφυρί.
Εκτός απροόπτου, ελληνικές και ξένες εταιρείες θα εκδηλώσουν ενδιαφέρον. Αλωνίστε τα πιο ποιοτικά επαγγελματικά ακίνητα, από καταστήματα, γραφεία, μέχρι όσα στεγάζουν αλυσίδες λιανικής, είναι σήμερα υποθηκευμένα σε τράπεζες. Τα πάντα επομένως θα εξαρτηθούν από το τι θα συμβεί όταν θα βγουν οι σκελετοί από τα ντουλάπια.
Και οι ξένοι θεσμικοί; Κάποια στιγμή θα έρθουν, ίσως όμως όχι τόσο νωρίς όσο κάποιοι θέλουν να πιστεύουν. Όλοι τηρούν στάση αναμονής για να δουν πως θα κινηθούν τα πράγματα το επόμενο 6μηνο, αν και πότε θα ολοκληρωθεί η αξιολόγηση, αν θα επιταχυνθούν οι μεταρρυθμίσεις-ιδιωτικοποιήσεις, αν θα επανέλθουν τα σενάρια για grexit.
Και ο τραγέλαφος της Κασσιόπης
Η παρακάτω ιστορία εκτυλίχθηκε ακριβώς πριν ένα χρόνο στη Νέα Υόρκη, και είναι άκρως επίκαιρη για το πως οι ξένοι βλέπουν την Ελλάδα, καθώς έκτοτε ελάχιστα έχουν αλλάξει.
Τον Δεκέμβριο του 2015, και στο περιθώριο του συνεδρίου, "Capital Link Invest In Greece" εκπρόσωπος αμερικανικού fund ζήτησε από έλληνα μάνατζερ να του πει ένα λόγο για τον οποίο αξίζει η εταιρεία του να επενδύσει σε ελληνικά ακίνητα.
Είχε μόλις κατέβει από το πάνελ των ομιλητών, ο τότε υφυπουργός Εξωτερικών Δημήτρης Μάρδας, ο οποίος είχε επαναλάβει το προφανές, ότι η χώρα χρειάζεται ξένες επενδύσεις 100 δισ. δολαρίων, την επόμενη πενταετία.
Ο ερωτών όμως δεν είχε μείνει ικανοποιημένος. Γνώριζε από πρώτο χέρι βλέπετε, την περιπέτεια της πρώτης ιδιωτικοποίησης μεγάλου ακινήτου από το ΤΑΙΠΕΔ το 2012, αυτή της έκτασης στην Κασσιόπη της Κέρκυρας.
"Υπομονή, σύντομα θα έρθουν τα capital controls"
Ζήτησε λοιπόν από τον παρακαθήμενό του, έλληνα μάνατζερ real estate να του πει ένα λόγο για τον οποίο η εταιρεία του αξίζει να επενδύσει σε ελληνικά ακίνητα.
"Οπως θα έχετε ακούσει τα capital controls πρόκειται σύντομα να αρθούν, το ελληνικό ρίσκο μειώνεται, το επιχειρηματικό κλίμα βελτιώνεται", του απάντησε εκείνος κάπως αμήχανα, μην ξέροντας τι άλλο να πει.
Ένα χρόνο μετά, τίποτα από τα παραπάνω δεν έχει συμβεί. Ακόμη και στην περίπτωση της πολυκαιρισμένης Κασσιώπης, ΤΑΙΠΕΔ και επενδυτής υπέγραψαν την οριστική συμφωνία παραχώρησης μόλις την περασμένη Πέμπτη.
Δηλαδή τέσσερα ολόκληρα χρόνια μετά την ολοκλήρωση του διαγωνισμού, έπειτα από δύο προσφυγές στο Συμβούλιο της Επικρατείας, άπειρες περιπέτειες, και παρ' ολίγον προπηλακισμό των επενδυτών όταν κάποτε επισκέφτηκαν την Κέρκυρα.
Τέσσερα χρόνια όμως για να κλείσει μια ιδιωτικοποίηση, δεν είναι καλή επίδοση. Πόσο μάλλον όταν η Κασσιόπη δεν αποτελεί την εξαίρεση αλλά τον κανόνα στο κεφάλαιο "αξιοποίηση της ελληνικής δημόσιας περιουσίας".
