Οι πολεοδομικές αυθαιρεσίες, το δαιδαλώδες και αναποτελεσματικό νομικό πλαίσιο καθώς και η κουλτούρα δεκαετιών είχαν ως αποτέλεσμα η μεταβίβαση ακινήτων στην Ελλάδα αντί για μία «φυσιολογική» πράξη, να αποτελεί μεγάλη περιπέτεια για όλα τα εμπλεκόμενα μέρη.
Το πρόβλημα αναδεικνύεται πολύ περισσότερο σήμερα καθώς μετά από πολλά χρόνια απραξίας, η αγορά ακινήτων «ανοίγει» λόγω της διαχείρισης των «κόκκινων» δανείων σε πρώτο χρόνο και της ανάκαμψης της οικονομίας σε δεύτερο χρόνο.
Τα δεκάδες χιλιάδες ακίνητα που αναμένεται να αλλάξουν χέρια τα επόμενα χρόνια δημιουργούν την ανάγκη ανάπτυξης μίας αγοράς στην οποία χωράνε αρκετές εξειδικευμένες εταιρείες που αναλαμβάνουν, μεταξύ άλλων, την πωλησιακή ωρίμανση των ακινήτων. Ο όρος «πωλησιακή ωρίμανση» αφορά (α) στην αρχική επιθεώρηση και τεκμηρίωση του ακινήτου, (β) στις διάφορες τακτικές υπηρεσίες που χρειάζεται ένα ακίνητο, (γ) στην τακτοποίηση των αυθαιρεσιών και (δ) στο νομικό έλεγχο του ακινήτου και του φακέλου, έτσι ώστε να μεταβιβασθεί χωρίς κανένα πρόβλημα στον καινούριο ιδιοκτήτη.
Με λίγα λόγια, για να μεταβιβασθεί πιο εύκολα και πιο γρήγορα ένα ακίνητο θα πρέπει να συντηρηθεί, να τακτοποιηθούν οι πολεοδομικές αυθαιρεσίες και να διευθετηθεί μία σειρά ζητημάτων, όπως για παράδειγμα θέματα ασφαλείας. Όλα αυτά, θα πρέπει να γίνουν από εταιρείες που διαθέτουν τις κατάλληλες πιστοποιήσεις και την απαιτούμενη εμπειρία.
Το γιγαντιαίο και πολύ κρίσιμο για την ανάκαμψη της οικονομίας project της διαχείρισης των «κόκκινων» δανείων έχει μεγάλες προεκτάσεις και επηρεάζει πολλούς κλάδους. Βασικό πυλώνα για την ομαλή αντιμετώπιση του προβλήματος αποτελεί η διαχείριση ακινήτων, ενώ μία μεγάλη δεξαμενή αφορά στα ακίνητα που βρίσκονται στην κατοχή των τραπεζών και τα οποία προέρχονται από πλειστηριασμούς.
Όμως, όπως συμβαίνει σχεδόν σε όλους τους κλάδους της οικονομίας, τα προβλήματα είναι πολλά. Μεταξύ των προβλημάτων με τα οποία έρχεται αντιμέτωπο το συγκεκριμένο εγχείρημα είναι η πολυπλοκότητα της νομοθεσίας και η συνεχής εναλλαγή της. Η διάσταση μεταξύ του υφιστάμενου θεωρητικού πλαισίου και της πρακτικής εφαρμογής του καθιστά μεγάλο μέρος των υπό διαχείριση ακινήτων μη μεταβιβάσιμο, απαξιώνοντας την αξία τους.
Πως γεννήθηκε η ανάγκη
Η πολυπλοκότητα των προβλημάτων που το κάθε ακίνητο αντιμετωπίζει επιτάσσει τη σύμπραξη τεχνικών, νομικών και συμβολαιογραφικών γνώσεων, απαιτώντας την παροχή εξειδικευμένων υπηρεσιών σε οργανωμένο πλαίσιο υψηλών απαιτήσεων. Παράλληλα, είναι διαρκώς μεταβαλλόμενο και το νομικό πλαίσιο που διέπει τα ακίνητα, με την εισαγωγή νέων νόμων και την τροποποίηση ήδη υπαρχόντων, όπως για το κτηματολόγιο, την τακτοποίηση των αυθαιρέτων, τη μίσθωση των ακινήτων και άλλα συναφή ζητήματα που άπτονται της ακίνητης περιουσίας.
Όπως δήλωσε σε πρόσφατη συνέντευξή του στο liberal.gr, ο κ. Νικήτας Ζήσιμος, διευθύνων σύμβουλος της Alsvit, εταιρείας πιστοποιημένης στη διαχείριση REO ακινήτων (ακίνητα που έχουν περιέλθει στην ιδιοκτησία των τραπεζών), σχεδόν το 70% των ακινήτων που βγαίνουν σε πλειστηριασμούς επαναγοράζεται από τις ίδιες τις τράπεζες.
Ο ίδιος τονίζει ότι ένα τεράστιο ποσοστό των ακινήτων που αναλαμβάνουν οι τράπεζες έχει πολεοδομικές αυθαιρεσίες. Αυτές οι αυθαιρεσίες συνήθως, για τα μισά περίπου ακίνητα, απαιτούν διαδικασίες από 1 έως 6 μήνες για να διευθετηθούν. Για τα άλλα μισά η διάρκεια των διαδικασιών ξεπερνάει τους 6 μήνες. Επειδή, ωστόσο, οι τράπεζες δεν είναι εταιρείες διαχείρισης ακινήτων, χρειάζονται κάποιες υπηρεσίες, ώστε το ακίνητο να έρθει σε κατάσταση τέτοια για να μπορεί είτε να πωληθεί είτε χρησιμοποιηθεί με άλλους τρόπους.
Οι επιχειρησιακοί στόχοι που έχουν συμφωνήσει οι τράπεζες με τον Ενιαίο Εποπτικό Μηχανισμό (SSM) της ΕΚΤ, προβλέπουν ότι από τις ρευστοποιήσεις θα πρέπει να προέλθουν 10,7 δισ. ευρώ μείωσης των μη εξυπηρετούμενων ανοιγμάτων κατά την περίοδο Ιούνιος 2017-Δεκέμβριος 2019. Επιπλέον, οι τράπεζες θα βρίσκονται σε συνεχή επικοινωνία με τα κλιμάκια του SSM για τον καθορισμό του επόμενου τριετούς πλάνου μείωσης με ορίζοντα το 2022.
Κατά συνέπεια, αν όλα κυλήσουν ομαλά, εκτιμάται ότι θα διενεργηθούν δεκάδες χιλιάδες πλειστηριασμοί ανά έτος τα επόμενα χρόνια. Άλλωστε, το μεγάλο ποσοστό μη εξυπηρετούμενων δανείων στη χώρα μας, λόγω της επιδείνωσης της εγχώριας οικονομίας αλλά και του αρνητικού κλίματος της ψυχολογίας της αγοράς που επικρατεί, δημιουργεί την ανάγκη μαζικής διαχείρισης μεγάλου μέρους της αγοράς ακινήτων.
