Της Ξανθής Γούναρη
Την ώρα που η χρηματοδότηση είναι σχεδόν ανύπαρκτη και η κτηματαγορά «μπουκωμένη» από την υπερπροσφορά βρίσκεται σε βαθύ κώμα, το εκρηκτικό μίγμα μέτρων του 2016, όπως η απελευθέρωση των πλειστηριασμών, η άγνωστη δράση των distress funds και η υιοθέτηση ενός νέου μοντέλου φορολογίας, αλλά με το ίδιο βαρύ τίμημα για τους ιδιοκτήτες, μόνο καλά νέα δεν φέρνει για το βασικότερο περιουσιακό στοιχείο των Ελλήνων.
Ακόμη και με το καλύτερο σενάριο, που παραδόξως είναι του οίκου αξιολόγησης Fitch, η συνολική πτώση των τιμών στις κατοικίες το 2016 θα ξεπεράσει το 45% σε σχέση με το 2008, ενώ για Αθήνα και Θεσσαλονίκη, όπου η μείωση είναι μεγαλύτερη του μέσου όρου, η «βουτιά» θα είναι της τάξης του 47% και άνω.
Το χειρότερο όμως είναι ότι η πίεση θα συνεχιστεί και το 2017 με τα τιμές να συνεχίζουν να μειώνονται. Συγκεκριμένα, στο σχετικό report του οίκου Fitch προβλέπεται για το 2016 μείωση τιμών κατά 4% και το 2017 νέα μείωση κατά 2%.
Σχεδόν τα ίδια ποσοστά μείωσης προβλέπονται και με βάση τα μοντέλα της Eurobank Υπηρεσίες Ακινήτων, οι αναλυτές της οποίας επισημαίνουν ότι η όποια σταθεροποίηση βρίσκεται σε άμεση συσχέτιση με το περιρρέον πολιτικό σκηνικό, τα επίπεδα του διαθέσιμου εισοδήματος των νοικοκυριών, την απασχόληση και τις συνθήκες χρηματοδότησης από το τραπεζικό σύστημα. Ειδικότερα, εκτιμάται ότι η μείωση των τιμών το 2015 θα είναι της τάξης του 4,7%, το 2016 της τάξης του 3,7% και το 2017 της τάξης του 2,3%.
Σε καλύτερη μοίρα σύμφωνα με την ανάλυση της Eurobank Property Services, θυγατρική του ομίλου της Eurobank, φαίνεται ότι θα βρεθούν τα εμπορικά καταστήματα υψηλών προδιαγραφών, καθώς και οι prime αγορές γραφείων, ενώ στον αντίποδα οι γραφειακοί χώροι παλαιότητας, τα καταστήματα στις δευτερεύουσες αγορές και τα οικιστικά ακίνητα θα εξακολουθήσουν να «πιέζονται».
Δεν πιάσαμε ακόμη πάτο…
«Πρώτα θα περιμένουμε πραγματικά σημάδια ανάκαμψης της εθνικής οικονομίας και βελτίωσης της πραγματικής εικόνας των επιχειρήσεων, και μετά θα αρχίσει η αναστροφή των αξιών στα ακίνητα» αναφέρει στο Liberal.gr ο πιστοποιημένος εκτιμητής Γιάννης Ξυλάς, επικεφαλής της εταιρείας Geoaxis property & valuation services. «Όσο η οικονομία υπολειτουργεί, η εικόνα στην αγορά ακινήτων θα είναι σταθερά αρνητική. Με άλλα λόγια, δεν πιάσαμε ακόμη πάτο…», τονίζει χαρακτηριστικά.
Επισημαίνει επίσης ότι απροσδιόριστος παράγοντας για το επίπεδο των αξιών χαρακτηρίζεται και το θέμα των πλειστηριασμών πρώτης κατοικίας, ο λανθασμένος χειρισμός του οποίου μπορεί να επιφέρει πλημμυρίδα διαμερισμάτων στα χέρια των τραπεζών και πιθανά και στα χέρια distress funds που θα αγοράσουν κόκκινα δάνεια σε χαμηλές αποτιμήσεις. «Σε κάθε περίπτωση, η προστασία της πρώτης κατοικίας διαφαίνεται πλέον δυσκολότερη και επαχθέστερη για όσους έχουν οφειλές προς τις τράπεζες και αντιμετωπίζουν προβλήματα στην αποπληρωμή τους, ενώ (η προστασία) θα προϋποθέτει αυστηρούς όρους και κυρίως ρευστοποίηση της περιουσίας του δανειολήπτη για να ενταχθεί σε ρύθμιση», συμπληρώνει.
Οι φόροι μειώνουν τη ζήτηση
«Ο τομέας της φορολογίας ακινήτων σε συνδυασμό με τα οικονομικά των νοικοκυριών, θα παίξει σημαντικό ρόλο, ενώ οι πολύπλευρες διαστάσεις του φαινομένου έρχονται να επιβεβαιώσουν την άποψη ότι η αγορά των ακινήτων είναι άμεσα συνδεδεμένη με τη γενικότερη πορεία της ελληνικής οικονομίας», λέει στο Liberal.gr ο Μπάμπης Χαραλαμπόπουλος, τ. Πρόεδρος του Ελληνικού Ινστιτούτου Εκτιμητικής και επιστημονικός σύμβουλος της Solum Property Solutions. «Η συνεχιζόμενη αβεβαιότητα σε ότι αφορά τη διαμόρφωση του φορολογικού πλαισίου επηρεάζουν δυσμενώς την αγορά ακινήτων και αποθαρρύνουν περαιτέρω τη ζήτηση», επισημαίνει.
Ας σημειωθεί ότι ακόμη κι αν οι αντικειμενικές αξίες αναπροσαρμοστούν άμεσα με βάση την απόφαση του Συμβουλίου της Επικρατείας, η αδικία που υφίστανται οι ιδιοκτήτες ακίνητης περιουσίας τα τελευταία χρόνια, θα συνεχιστεί, καθώς το τρίτο μνημόνιο ρητά προβλέπει την παραμονή των φορολογικών εσόδων από τα ακίνητα στο ίδιο εξοντωτικό ύψος της βεβαίωσης 3,2 δις και είσπραξης 2,65 δις. ευρώ. Αυτό σημαίνει ότι κάποιος θα πληρώσει το «μάρμαρο» και μάλλον θα είναι όσοι θεωρούνται «έχοντες και κατέχοντες» αν επιβεβαιωθεί το σενάριο για μικρή ελάφρυνση των μικροϊδιοκτητών.
