Περισσότερα από 10.000 ακίνητα αγοράστηκαν με στεγαστικό δάνειο στην Ελλάδα πέρυσι, ανεβάζοντας το ποσό για τα δάνεια που δόθηκαν με εγγύηση την αξία του ακινήτου στα 800 εκατ. ευρώ. Ωστόσο, η αγορά εκτιμά ότι η απόκτηση ακινήτου με στεγαστικό δάνειο αφορά μόνο στο ένα τέταρτο των ακινήτων, καθώς οι περισσότεροι αγοραστές προτίμησαν να αγοράσουν «τοις μετρητοίς», χωρίς να προσφύγουν σε δανεισμό.
Τη μεγάλη αντίφαση καταδεικνύουν τα στοιχεία της Τράπεζας της Ελλάδος σε σχέση με τα στοιχεία που διαθέτουν στελέχη της αγοράς ακινήτων και δημοσιοποίησαν στο Premium Real Estate Forum.
Σύμφωνα με τα στοιχεία της ΤτΕ πέρυσι δόθηκαν 10.685 στεγαστικά δάνεια συνολικής αξίας περίπου 782 εκατ. ευρώ για την αγορά ακινήτων (χωρίς να υπολογίζονται επισκευαστικά ή άλλου συναφή δάνεια), με την πορεία των δανείων να είναι ανοδική από τρίμηνο σε τρίμηνο για να κορυφωθεί το τελευταίο τρίμηνο της χρονιάς με 3.444 δάνεια και εκταμιεύσεις άνω των 256 εκατ. ευρώ που ήταν αυξημένες κατά 20% σε σχέση με το προηγούμενο τρίμηνο. Το μέσο στεγαστικό δάνειο πέρυσι ήταν 73.000 ευρώ, αλλά η μέση αγορά οικιστικού ακινήτου με βάση το δάνειο υπολογίζεται ότι κόστισε 112.000 ευρώ.
Πλέον σχεδόν το σύνολο των στεγαστικών δανείων είναι με σταθερό επιτόκιο, τάση που άρχισε να διαμορφώνεται από πέρυσι αντιστρέφοντας την προηγούμενη εικόνα στην αγορά, ειδικά από το δεύτερο εξάμηνο και μετά. με αποτέλεσμα το 51% των στεγαστικών δανείων που δόθηκαν πέρυσι να είναι με σταθερό επιτόκιο.
Αν και το κόστος των στεγαστικών δανείων με τα μειωμένα επιτόκια σε όλο αυτό το διάστημα σε συνδυασμό με τη μεγάλη πτώση των τιμών έδινε την ευκαιρία για λήψη στεγαστικού δανείου, όσοι είχαν τα κεφάλαια κινήθηκαν αυτόνομα.
Δεν προβλέπονται επιβαρύνσεις από επιτόκια στεγαστικών φέτος
Το σημαντικό για τους δανειολήπτες είναι ότι οι ελληνικές τράπεζες δίνουν την ευκαιρία σε όσους το επιθυμούν, να «κλειδώσουν» τα επιτόκια των στεγαστικών δανείων τους σε περίπτωση που έχουν πάρει στεγαστικό δάνειο με κυμαινόμενο επιτόκιο. Αυτή η λύση ενδιαφέρει όσους έχουν επιλέξει δάνεια με μεγάλη διάρκεια και μπορεί να πιεσθούν μετά από αυξήσεις επιτοκίων και άνοδο του κόστους χρηματοδότησης μετά το 2023.
Αντίθετα, όσοι έχουν δάνεια που λήγουν γνωρίζουν ότι η τοκοφόρος περίοδος των στεγαστικών με κυμαινόμενο επιτόκιο, είναι η αρχική περίοδος του δανεισμού τους και οι δόσεις βαίνουν μειούμενες πλησιάζοντας προς τη λήξη του δανείου, όταν εξοφλείται το κεφάλαιο.
Στο μεταξύ, αν και το κόστος της διατραπεζικής αγοράς ανεβαίνει και ειδικά το euribor τριμήνου, με το οποίο σχετίζονται αρκετά στεγαστικά (και άλλα) δάνεια στην Ελλάδα, κινείται ανοδικά όλο το τελευταίο εξάμηνο έχοντας φθάσει στο -0,368%, οι επιβαρύνσεις δεν προβλέπεται να είναι σημαντικές για φέτος. Το επιτόκιο παραμένει αρνητικό, όπως και το euribor του μήνα στo -0,552%
Σύμφωνα με την Τράπεζα της Ελλάδος, μεσοπρόθεσμα αναμένεται σταδιακή άρση της διευκολυντικής κατεύθυνσης της νομισματικής πολιτικής του Ευρωσυστήματος, λαμβάνοντας υπόψη και την πρόσφατη έξαρση των πληθωριστικών πιέσεων. Ωστόσο, τα επιτόκια των στεγαστικών δανείων αναμένεται να παραμείνουν σε χαμηλό επίπεδο για ολόκληρο το 2022, ασκώντας μικρή μόνο επίδραση στο κόστος εξυπηρέτησης του χρέους των νοικοκυριών.
Οι αναλυτές αναμένουν τις κινήσεις της ΕΚΤ προεξοφλώντας άνοδο των παρεμβατικών επιτοκίων της σύμφωνα και με τις τελευταίες δηλώσεις της Κριστίν Λαγκάρντ και τις δηλώσεις κεντρικών τραπεζιτών, οι οποίες θα αυξήσουν το κόστος χρηματοδότησης και το γενικό επίπεδο των επιτοκίων, επηρεάζοντας όλα τα νέα δάνεια και τα παλαιότερα δάνεια με κυμαινόμενο επιτόκιο.
Το μέσο επιτόκιο των στεγαστικών δανείων το 2021 ήταν στο 3,5% και οι δαπάνες των νοικοκυριών όπως μετρώνται σε σχέση με τα εισοδήματα, έχουν πέσει στο χαμηλότερο σημείο της τελευταίας δεκαετίας.
Οι δαπάνες για στεγαστικά δάνεια ως ποσοστό του ακαθάριστου διαθέσιμου εισοδήματος στην ελληνική οικονομία μειώνονται σταθερά από το έτος 2012 και πλέον έχουν ήδη υποχωρήσει 50% σε σχέση με δέκα χρόνια πριν. Το 2021 οι δαπάνες για στεγαστικά δάνεια υποχώρησαν κάτω από το 20% του ακαθάριστου διαθέσιμου εισοδήματος των νοικοκυριών.
Ιδιαίτερα ποιοτικά και ασφαλή τα τρία τέταρτα των στεγαστικών
Αν και οι τράπεζες έδωσαν σχετικά λιγότερα νέα στεγαστικά δάνεια έως τώρα και δεν εκμεταλλεύθηκαν επαρκώς την τάση, καθώς έπρεπε να καθαρίσουν τους ισολογισμούς τους από παλιότερα στεγαστικά δάνεια, πετυχαίνουν όμως να διαμορφώσουν ισχυρά χαρτοφυλάκια, με μεγάλες εξασφαλίσεις και ισχυρά εισοδηματικά κριτήρια για τους δανειολήπτες των νέων στεγαστικών δανείων.
Προς την κατεύθυνση αυτή έχει βοηθήσει η σταθερή άνοδος των τιμών κατοικιών κατά 7% πέρυσι στην Ελλάδα, με τις τιμές να υπολείπονται έως και 30% σε σχέση με τις υψηλότερες τιμές του 2008, γεγονός που ενισχύει την ασφάλεια στην αγορά, επιτρέποντας εκτιμήσεις για περαιτέρω άνοδο.
Ποσοστό 75,1% των νέων στεγαστικών δανείων που έχουν χορηγήσει θεωρούνται ιδιαίτερα ποιοτικά, όχι μόνο λόγω της αξίας του ακινήτου σε σχέση με το ποσό του δανείου, αλλά και επειδή έχουν ληφθεί υπόψη αυστηρά εισοδηματικά κριτήρια. Βεβαίως, με αυτό τον τρόπο η αγορά κινήθηκε με μετρητά, όπως έδειξε η εικόνα των συναλλαγών με απευθείας αγορές εκτός στεγαστικών δανείων.
Συνολικά το προφίλ των νέων στεγαστικών δανείων δείχνει ότι:
- Οι δανειολήπτες κάλυψαν κατά μέσο όρο το 35% της αγοράς με δικά τους κεφάλαια
- Το 97% των δανείων αφορά ιδιοκατοίκηση και μόλις το 3% εκμετάλλευση
- Το 51% των δανείων έχει διάρκεια άνω των 10 ετών με σταθερό επιτόκιο
- Ποσοστό 32% των δανείων έχει διάρκεια ίση ή μικρότερη του έτους με σταθερό επιτόκιο
- Η μέση διάρκεια του δανείου είναι τα 23 έτη. Το 43% των στεγαστικών έχουν διάρκεια 20 έτη, ποσοστό 19% έχει πάρει στεγαστικό με διάρκεια 20-25 έτη, ενώ το υπόλοιπο 38% έχει πάρει μακροχρόνια δάνεια 25-35 ετών.
- Το μέσο στεγαστικό δάνειο πέρυσι ήταν περίπου 73.000 ευρώ, αλλά η μέση αγορά ακινήτου εκτιμάται ότι μπορεί να κόστισε περίπου 112.000 ευρώ.
