Του Κώστα Δημητριάδη
Το διάστημα από τις αρχές του Ιανουαρίου μέχρι το Πάσχα, οι αγοραπωλησίες καταγράφουν χαμηλές πτήσεις, επειδή, όπως αναφέρουν μεσίτες, τον χειμώνα - αρχές άνοιξης, παραδοσιακά, τα deals στην αγορά ακινήτων είναι λιγοστά. Γι’ αυτό οι ειδικοί συνιστούν όσοι διαθέτουν ρευστότητα να προχωρήσουν το αργότερο μέχρι το καλοκαίρι στην αναζήτηση του κατάλληλου προς αγορά ακινήτου, καθώς το σπιράλ της ανόδου τιμών αναμένεται ότι θα συνεχιστεί. Ωστόσο, μία έρευνα αγοράς αποκαλύπτει ότι λιγοστά είναι πλέον τα διαμερίσματα που πωλούνται σε προσιτές τιμές, με τον πήχη να τίθεται σε έως 1.000 ευρώ ανά τετραγωνικό μέτρο. Γιατί, όμως, τα φθηνά ακίνητα έγιναν δυσεύρετα και πώς οι ενδιαφερόμενοι μπορούν να εντοπίσουν ευκαιρίες;
Οι μαζικές αγορές
Από το 2011 έως τα τέλη του 2014, εξαιτίας των βραχυχρόνιων μισθώσεων, με κυρίαρχες αυτές μέσω της ιστοσελίδας Airbnb, βγήκε από την αγορά σημαντικός αριθμός διαμερισμάτων με τιμές ακόμη και από 300 ευρώ ανά τετραγωνικό μέτρο ή χαμηλότερα! Οσο, δηλαδή, το Grexit, η έξοδος της Ελλάδας από την ευρωζώνη, βρισκόταν στην πρώτη γραμμή της επικαιρότητας, κάτι που κορυφώθηκε πριν και μετά τις βουλευτικές εκλογές του Μαΐου 2012 οπότε δεν έγινε δυνατός ο σχηματισμός κυβέρνησης, αλλά και το 2015 με το δημοψήφισμα της κυβέρνησης ΣΥΡΙΖΑ, οι πιο οπορτουνιστές επενδυτές αγόραζαν ακίνητα. Με τον τρόπο αυτό, χωρίς να έχει σχεδιαστεί από την κεντρική κυβέρνηση, έλαβε χώρα στην Αθήνα ένα από τα μεγαλύτερα σχέδια αστικής ανάπλασης, αρχικά σε επίπεδο συνοικίας. Ξένοι, δηλαδή, επενδυτές, αλλά και Ελληνες με ρευστότητα, προχώρησαν σε μαζικές αγορές φθηνών ακινήτων, όπως και εγκαταλειμμένων διατηρητέων ή μη κτιρίων. Η μετατροπή τους σε ενοικιαζόμενα διαμερίσματα ή boutique hotels οδήγησε στην επιστροφή της κατοικίας στο κέντρο, στην αύξηση της ζήτησης για προϊόντα, αγαθά και υπηρεσίες και κατ’ επέκταση στη δραστηριοποίηση μεγάλων παικτών του λιανεμπορίου.
«Ο στόχος της ικανοποίησης της ζήτησης από τους εναλλασσόμενους εποχικούς καταναλωτές και τους ξένους επισκέπτες των μεγάλων αστικών κέντρων, που δεν αποτελούν τους παραδοσιακούς πελάτες των μεγάλων ξενοδοχείων, έχει ενισχύσει, τα τελευταία χρόνια, τις επενδύσεις στο κέντρο της Αθήνας», αναφέρει ο Γιώργος Τζιρτζιλάκης, αναπληρωτής καθηγητής Τμήματος Αρχιτεκτόνων Πανεπιστημίου Θεσσαλίας. Αποτέλεσμα; Η χαμηλή, στην αρχή, ζήτηση για ακίνητα, ενισχύθηκε σημαντικά στη συνέχεια, συμπαρασύροντας ανοδικά τις τιμές. Είναι ενδεικτικό ότι έως και το 2014 υπήρχαν σε όλη την Αθήνα διαμερίσματα, ακόμη και ανακαινισμένα, με τιμές ανά τετραγωνικό ακόμη ύψους 500 ευρώ/τ.μ. ή και χαμηλότερα. Για παράδειγμα, πριν από περίπου έξι χρόνια, στους Αμπελόκηπους ισόγειο διαμέρισμα 57 τ.μ., κατασκευής του ʼ75, με κεντρική θέρμανση πωλούνταν μόλις προς 20.000 ευρώ! Η τιμή, δηλαδή, ανά τετραγωνικό μέτρο οριακά ξεπερνούσε τα 350 ευρώ, τη στιγμή που σήμερα, για μεταχειρισμένα ακίνητα, έχει εκτοξευθεί σε 1.000 ευρώ, και σε πολλές περιπτώσεις σε 1.500 ευρώ, ανά τετραγωνικό μέτρο, καθώς η ζήτηση παραμένει ισχυρή.
Το Κουκάκι έχει καθιερωθεί στη… βιβλιογραφία με τις περιοχές με την υψηλότερη αύξηση τιμών κατά τα τελευταία χρόνια. Το 2013 στην περιοχή, μονοκατοικία 63 τ.μ., κατασκευής 1950, πωλούνταν μόλις προς 17.000 ευρώ. Σήμερα με τιμή από 30.000 έως 50.000 ευρώ διατίθενται ημιυπόγεια και υπόγεια διαμερίσματα με μέγεθος που δεν ξεπερνά τα 50 τ.μ. Ανύπαρκτα είναι και τα προσιτά, προς ενοικίαση, σπίτια, καθώς, αυτή τη στιγμή, δεν υπάρχουν περισσότερα από 20 ακίνητα, με μέγεθος μικρότερο από 60 τ.μ. και ενοίκιο που, συνήθως, ξεκινάει από τα 500 ευρώ.
Οι ευκαιρίες
Μπορεί οι μικρές αγγελίες με «σπίτια του χιλιάρικου» (σ.σ.: 1.000 ευρώ/τ.μ.), όπως λένε χαρακτηριστικά στην αγορά, να έχουν εξαντληθεί, όμως, σύμφωνα με τους ειδικούς, το νέο κύμα ευκαιριών βρίσκεται προ των πυλών και σχετίζεται με τις εκποιήσεις ακινήτων από τράπεζες και funds. Στη βασική πλατφόρμα εκποιήσεων eauction, έχουν αναρτηθεί συνολικά 56.500 πλειστηριασμοί, ενώ για την επόμενη εβδομάδα προγραμματίζονται περισσότεροι από 400. Σύμφωνα με μεσίτες, οι πλειστηριασμοί μπορεί να αποτελέσουν σημαντική επενδυτική ευκαιρία, αλλά απαιτείται προσοχή, καθώς, στις περισσότερες περιπτώσεις, οι ενδιαφερόμενοι δεν είναι δυνατόν να επισκεφθούν και να ελέγξουν το ακίνητο. Ως εκ τούτου, ελλοχεύει ο κίνδυνος το σπίτι που θα «χτυπήσουν» να είναι σε ιδιαίτερα κακή κατάσταση, απαιτώντας ολική ανακαίνιση. Με άλλα λόγια, ένα διαμέρισμα 50 τ.μ., με τιμή εκκίνησης 40.000 ευρώ, μέσω eauction, θα μπορούσε να κοστίσει 65.000 ευρώ στον πλειοδότη, εάν ληφθεί υπόψη ότι το κόστος ανακαίνισης τοποθετείται σε περίπου 15.000 ευρώ ή 300 ευρώ/τ.μ. Επίσης, οι ενδιαφερόμενοι θα πρέπει να γνωρίζουν ότι το ακίνητο θα περιέλθει στην κυριότητά τους ύστερα από διάστημα περίπου έξι μηνών, καθώς ο νόμος δίνει τη δυνατότητα άσκησης ανακοπής στους οφειλέτες. Ο μεγαλύτερος, όμως, κίνδυνος που σχετίζεται με τη συμμετοχή στη διαδικασία πλειστηριασμών αφορά τα…λάθη όσον αφορά την υποβολή της τιμής προσφοράς σε σχέση με τη ζητούμενη τιμή εκκίνησης.
«Η αγορά ακινήτου μέσω πλειστηριασμού είναι δύσκολη υπόθεση, επειδή, συνήθως, οι ενδιαφερόμενοι δεν έχουν τη δυνατότητα να εξετάσουν το ακίνητο προτού η διαδικασία λάβει χώρα. Την ίδια στιγμή, δεν είναι σπάνιες οι περιπτώσεις, όπου, ελλείψει γνώσεως, κατά την εκποίηση ενός ακινήτου, οι ενδιαφερόμενοι προσθέτουν ένα… μηδενικό παραπάνω, με αποτέλεσμα το τίμημα να καθίσταται εξωπραγματικό», σημειώνει ο Μιχάλης Αθανασίου, επικεφαλής του γραφείου Αθανασίου Real Estate Services. Πράγματι, δεν είναι λίγες οι περιπτώσεις κατά τις οποίες οι ενδιαφερόμενοι προσθέτουν, κατά λάθος, ένα ψηφίο παραπάνω, με αποτέλεσμα το τίμημα να αυξηθεί ακόμη και κατά μερικές εκατοντάδες ευρώ! Εάν όμως, όπως αναφέρουν οι ειδικοί, οι ενδιαφερόμενοι είναι προσεκτικοί, τότε ο κόσμος των πλειστηριασμών περιέχει πολλές επενδυτικές ευκαιρίες, περιλαμβάνοντας σπίτια, γραφεία και καταστήματα με τιμή εκκίνησης έως και 30% χαμηλότερη σε σχέση με την εμπορική αξία.
Εκτός από τον ηλεκτρονικό ιστότοπο eauction, οι τράπεζες έχουν δημιουργήσει την πλατφόρμα landea.gr, η οποία είναι περισσότερο φιλική στον χρήστη, παρέχοντας πλήρη στοιχεία, κατηγορίες ακινήτου και, συνήθως, εικόνα των πλειστηριαζόμενων ιδιοκτησιών. Τα τελευταία έχουν, φυσικά, αναγγελθεί, ήδη, στην πλατφόρμα eauction.
Αντίστοιχες ιστοσελίδες έχουν δημιουργήσει η Τράπεζα Πειραιώς (properties4sale), η Eurobank (findyourproperty και η Εθνική Τράπεζα (realestateonline), με τις τρεις τράπεζες να διαθέτουν στην αγορά ακίνητα που βρίσκονται στην ιδιοκτησία τους.
* Αναδημοσίευση από τον Φιλελεύθερο του Σαββάτου 25 Ιανουαρίου
