Με την εντυπωσιακή του πρόσοψη, το Palazzo delle Poste στην καρδιά του Μιλάνου είναι ένας από τους πιο κομψούς χώρους γραφείων στην Ευρώπη, στεγάζοντας εταιρείες όπως τη JP Morgan και το πρώτο Starbucks της Ιταλίας.
Παρότι άδειο για μεγάλο διάστημα το 2020 λόγω της πανδημίας με πολλούς να εργάζονται από το σπίτι, το καλαίσθητο κτίριο του 20ου αιώνα πωλήθηκε σε μια ομάδα επενδυτών για 246 εκατ. ευρώ, 27 εκατ. πάνω από την αρχική τιμή που επεδίωκε ο ιδιοκτήτης. Την πώληση συντόνισε η τράπεζα Mediobanca. Πωλητής ήταν η Blackstone.
Για τους νέους ιδιοκτήτες, το Palazzo delle Poste θα προσφέρει απόδοση 2,8% που είναι ρεκόρ για τα κτίρια γραφείων στο Μιλάνο.
Μετά από μια χρονιά που έφερε τηλεργασία, κοινωνικές αποστάσεις και φυγή από τα γραφεία του κέντρου, ερημώνοντας το λιανεμπόριο και τα ξενοδοχεία, το υψηλό τίμημα της πώλησης φαίνεται να στερείται λογικής, αλλά επειδή η αγορά ξέρει πάντα πιο καλά τι πληρώνει και για ποιο λόγο, δεν μπορεί να την αμφισβητήσει κανείς.
Οι επαγγελματίες στο χώρο του real estate θεωρούν ότι η συγκεκριμένη συναλλαγή απεικονίζει την πεποίθηση των επενδυτών ότι οι εκλεκτοί χώροι γραφείων θα αντέξουν το σοκ της πανδημίας.
Οι άμεσες επενδύσεις των επενδυτών με γερές τσέπες σε προνομιακά ακίνητα που παράγουν εισόδημα αποτελούν ευκαιρίες, παρέχοντας απόδοση και διαφοροποίηση.
Πολλοί επενδυτές πιστεύουν ότι οι αποδόσεις στο real estate θα υπερβούν αυτές των μετοχών και των ομολόγων καθώς οι οικονομίες θα αναδύονται από την πανδημία.
Σε μια περίοδο που σχεδόν $14 τρισ. ομολόγων πληρώνουν αρνητική απόδοση, τα ακίνητα προσφέρουν ετήσια απόδοση με βάση τις τωρινές τιμές γύρω στο 3% με 4%, σύμφωνα με τη JP Morgan.
Συγκριτικά, τα κρατικά ομόλογα των ΗΠΑ προσφέρουν απόδοση 1,6%, τα γερμανικά -0,3% ενώ κατά μέσο όρο η μερισματική απόδοση των αμερικανικών μετοχών είναι γύρω στο 1,6%.
Τα ακίνητα επίσης προσφέρουν ασφάλεια έναντι του πληθωρισμού που αναμένεται να επιταχυνθεί τα επόμενα χρόνια από τις δημοσιονομικές ενέσεις των κυβερνήσεων και τις πολιτικές διευκόλυνση των κεντρικών τραπεζών.
Η κατάσταση της αγοράς στην τρέχουσα συγκυρία προσφέρει καλές ευκαιρίες για είσοδο στο χώρο του real estate. Μετά από μια δύσκολη αρχή το 2020 οι παγκόσμιες επενδύσεις στο real estate την περίοδο Οκτωβρίου-Δεκεμβρίου αυξήθηκαν 65% από το προηγούμενο τρίμηνο στα $267 δισ. Μαξιλάρι που μετρίασε την πτώση της περυσινής χρονιάς στο 28%, σύμφωνα με την εταιρεία ακινήτων Jones Lang LaSalle.
Η εύρεση του σωστού ακινήτου για επένδυση δεν είναι εύκολη υπόθεση. Πολλοί μεγάλοι εργοδότες στα κέντρα των πόλεων όπως οι τράπεζες HSBC and Standard Chartered σχεδιάζουν μειώσεις των χώρων γραφείων που χρησιμοποιούν που μπορεί να φτάσουν και το 40%.
Στη Citi οι αναλυτές εκτιμούν ότι η αξία των ακινήτων γραφείων στην Ευρώπη μπορεί να πέσει 25% με 40% τα επόμενα τρία χρόνια και συστήνουν στους πελάτες τους να αποφεύγουν μετοχές εταιρειών που δραστηριοποιούνται στην εκμετάλλευση χώρων γραφείων.
Ωστόσο, αρκετοί επενδυτές εστιάζουν στα κορυφαία κομμάτια των ακινήτων γραφείων πιστεύοντας ότι οι μισθωτές θα υιοθετήσουν υβριδική προσέγγιση όπου η εργασία στο σπίτι και η εργασία στο γραφείο θα συμπληρώνουν η μια την άλλη, σύμφωνα με τη JPMorgan Asset Management.
Οι τάσεις αυτές θα δράσουν προστατευτικά για τα επίλεκτα κτίρια, όχι όμως για τα πιο περιθωριακά.
Παρά το Brexit, στο κεντρικό Λονδίνο τα έσοδα από τα ακίνητα γραφείων υπερβαίνουν τα αντίστοιχα στις περισσότερες ευρωπαϊκές πόλεις. Η απόδοση στο Λονδίνο είναι 4%, αρκετά πάνω από την απόδοση 2,8% της Φρανκφούρτης, σύμφωνα με τη M&G Real Estate.
Στην εταιρεία συμβούλων Knight Frank προβλέπουν ότι τα ακίνητα γραφείων στο Λονδίνο θα προσελκύσουν επενδύσεις πάνω από 10 δισ. στερλίνες φέτος από 7,8 δισ. το 2020.
Ακόμη μεγαλύτερες αλλαγές προμηνύονται εκτός του χώρου γραφείων με ακίνητα που στεγάζουν το λιανεμπόριο και προβληματικές βιομηχανίες να μετατρέπονται για πιο πρόσφορες χρήσεις όπως κατοικίες και για να στεγάσουν logistics.
Ήδη πάνω από 200 εμπορικά κέντρα στις ΗΠΑ έχουν μετατραπεί σε αποθηκευτικούς χώρους, νοσοκομεία και κολέγια.
Στην Ευρώπη ο γίγας ηλεκτρονικού εμπορίου Amazon αγόρασε πέρυσι μεγάλο εμπορικό κέντρο για να το μετατρέψει σε κέντρο διανομής. Η Marks & Spencer σχεδιάζει μετατροπή των μεγαλύτερων καταστημάτων της στο Λονδίνο για άλλες χρήσεις.
Μέχρι το τέλος αυτής της δεκαετίας περίπου το ένα τέταρτο του χώρου που στεγάζει το λιανεμπόριο στη Βρετανία μπορεί να βρεθεί εκτός χρήσης, χτυπημένο από το e-shopping, σύμφωνα με εκτιμήσεις της κτηματομεσιτικής Savills.
