Μικρές αυξήσεις στις μηνιαίες δόσεις των στεγαστικών δανείων με κυμαινόμενο επιτόκιο θα φέρει η πρώτη αύξηση επιτοκίων που έρχεται όλο και πιο κοντά με τις πληθωριστικές πιέσεις να μεγαλώνουν και τις Κεντρικές Τράπεζες να προχωρούν σε αυξήσεις επιτοκίων.
Το πιθανότερο είναι ότι οι πρώτες αυξήσεις για τα περισσότερα δάνεια με κυμαινόμενα επιτόκια, θα είναι από 10-15 ευρώ το μήνα, αν και είναι θέμα περιθωρίου (spread) του euribor και δεν μπορεί να αποκλειστεί ακόμη μεγαλύτερη αύξηση. Ανάλογα με το περιθώριο (spread) του euribor τριμήνου επί του οποίου υπολογίζονται επιτόκια και δόσεις.
Οι προοπτικές όπως φαίνονται αυτή τη στιγμή, με πληθωρισμό, κυρώσεις που δυσκολεύουν το διεθνές εμπόριο και αυξήσεις επιτοκίων από τις Κεντρικές Τράπεζες της Αγγλίας και τη Fed, είναι ότι και η ΕΚΤ αργά ή γρήγορα θα αυξήσει τα επιτόκιά της. Το πότε και πόσο, αλλά και μέχρι που θα φθάσει αυξάνοντας επιτόκια η ΕΚΤ, είναι οι λεπτομέρειες που θα κάνουν τη διαφορά, τόσο για τους δανειολήπτες, όσο και για τις τράπεζες, καθώς οι επόμενες αυξήσεις μετά την πρώτη, μπορεί να γίνουν επιβαρυντικές για δάνεια με κυμαινόμενα επιτόκια.
Αντίθετα δεν επηρεάζονται όσοι έχουν πάρει δάνεια με σταθερά επιτόκια οι οποίοι «κλείδωσαν» ευνοϊκούς όρους για το δάνειό τους, το οποίο έχει ληφθεί σε περιβάλλον ιστορικά χαμηλών επιτοκίων, που καθορίζονται αυτή τη στιγμή, από το αρνητικό επιτόκιο -0,5% της ΕΚΤ.
Αλλά με αύξηση των επιτοκίων της ΕΚΤ ειδικά πάνω από μισή ποσοστιαία μονάδα, που είναι το «κλειδί» για τους υπολογισμούς που κάνουν οι τράπεζες, οι ακριβότερες δόσεις για νέα δάνεια με σταθερό επιτόκιο, είναι δεδομένες. Οι τράπεζες δεν θα χάσουν και όταν ξεκαθαρίσουν οι διαθέσεις της ΕΚΤ, θα αρχίσουν να ακριβαίνουν και αυτά.
Ωστόσο, με σταθερά επιτόκια, οι όροι είναι ξεκάθαροι και οι δόσεις δεν θα αλλάξουν, οπότε οι δανειολήπτες έχουν την ευκαιρία να κάνουν και αυτοί τους υπολογισμούς τους. Οι τράπεζες είχαν ήδη προσανατολιστεί προς τα σταθερά επιτόκια από το 2021, καθώς τα κυμαινόμενα δεν άφησαν περιθώρια κέρδους γι' αυτές.
Το μέσο στεγαστικό δάνειο
Από τα στοιχεία που έχουν δώσει οι τράπεζες, προκύπτει ότι τα περισσότερα δάνεια που δόθηκαν ειδικά μετά το δεύτερο εξάμηνο του 2021, ήταν με σταθερά επιτόκια. Υπολογίζεται ότι το 80% ή και το 90% των δανείων δίνονταν με σταθερά επιτόκια όσο διαφαινόταν αύξηση του πληθωρισμού και ενώ η ΕΚΤ δεν ήθελε τότε αύξηση επιτοκίων.
Οι περισσότεροι δανειολήπτες στεγαστικών με σταθερά ή κυμαινόμενα επιτόκια, έχουν δανειστεί κατά μέσο όρο ποσά 90.000- 110.000 ευρώ για το 70%-80% της αξίας του ακινήτου. Τα περισσότερα δάνεια έχουν διάρκεια 20 ετών. Τα δάνεια με κυμαινόμενο επιτόκιο που έχουν δώσει οι Τράπεζες , χωρίζονται σε δύο κατηγορίες:
- Αυτά που είναι συνδεδεμένα με το euribor τριμήνου και θα επηρεαστούν από οποιαδήποτε αύξηση του επιτοκίου, αλλά το κόστος θα είναι πολύ μικρό τουλάχιστον αρχικά. Αυτά τα δάνεια όμως έχουν επωφεληθεί από το αρνητικό euribor έως τώρα, το οποίο αυτή την περίοδο παραμένει αρνητικό στο -0,48%, άρα ακόμα ευνοούνται.
- Αυτά που οι τράπεζες δεν τιμολόγησαν με το αρνητικό έως τώρα euribor (τα οποία δεν κερδίζουν όπως τα άλλα) αλλά έχουν ήδη υπολογιστεί με μηδενικό επιτόκιο και δεν επηρεάζονται όσο το επιτόκιο της ΕΚΤ δεν περνά σε θετικό έδαφος. Είναι τα λεγόμενα δάνεια μηδενικού επιτοκίου zero floor. Έχουν δοθεί αρκετά από αυτά εξυπηρέτησαν έως τώρα τις Τράπεζες, αλλά ίσως το 2023 να εξυπηρετήσουν τους δανειολήπτες.
Τα σενάρια αύξησης από τις Κεντρικές Τράπεζες
Η αμερικανική Fed ανακοίνωσε ότι θα αυξήσει τα επιτόκιά της. Το δυσάρεστο είναι ότι προανήγγειλε και άλλες αυξήσεις από φέτος που μπορεί να οδηγήσουν σε επιτόκιο 1,9% μέχρι το τέλος του χρόνου. Η Τράπεζα της Αγγλίας αύξησε το βράδυ της Πέμπτης για τρίτη φορά το επιτόκιό της και το έφθασε στο 0,75% καθώς αντιμετωπίζει πληθωρισμό 8%. Η ΕΚΤ έχει έμμεσα προαναγγείλει αύξηση επιτοκίων, αλλά υπονόησε ότι θα γίνει στο τρίτο τρίμηνο της χρονιάς. Αν ο πληθωρισμός σταθεροποιηθεί μετά το Μάιο ίσως η ΕΚΤ οδηγηθεί σε πιο ήπιες κινήσεις.
Δεν πρέπει να ξεχνάμε ότι όλες οι οικονομίες ήταν πέρυσι σε ύφεση και ο πληθωρισμός ήταν αρνητικός μέχρι τον Απρίλιο λόγω πανδημίας. Για αυτό και η έντονη διαφορά, γιατί ο πληθωρισμός είναι σύγκριση τιμών σε διαφορετικές περιόδους.
Τι υπολογισμούς κάνουν οι Τράπεζες για τα επιτόκια
Εθνική Τράπεζα
Η Εθνική υπολογίζει ότι θα έχει καθαρό επιτοκιακό έσοδο 70 εκατ. ευρώ για αύξηση επιτοκίων μισής ποσοστιαίας μονάδας. Σε περίπτωση αύξησης επιτοκίων μέχρι και δύο ποσοστιαίες μονάδες από -0,50% σήμερα η Εθνική υπολογίζει επιπλέον 350 εκατ. ευρώ. Ας σημειωθεί εδώ, ότι η διαφορά επιτοκίων σε καταθέσεις και δάνεια είναι τώρα μεταξύ 3,50%-4% κατά μέσο όρο, σε όλες τις τράπεζες σύμφωνα με τα τελευταία στοιχεία της ΤτΕ.
Eurobank
Η Eurobank δεν βλέπει αύξηση επιτοκίων από την ΕΚΤ φέτος ή αν γίνει προβλέπει ότι θα γίνει στο τέλος της χρονιάς και με τρόπο που δεν θα επηρεάσει, στο βασικό της σενάριο. Προβλέπει ότι το επιτόκιο euribor του ενός μηνός το 2022 θα κυμαίνεται στο -0,54%, το 2023 στο -0,46% και το 2024 στο -0,36%. Δηλαδή, προβλέπεται σταδιακή αύξηση αλλά τα επιτόκια θα παραμείνουν κάτω από το μηδέν.
Βεβαίως τα δάνεια με κυμαινόμενα επιτόκια είναι συνδεδεμένα με το euribor τριμήνου. Πάντως η Τράπεζα περιμένει μικρά κέρδη έως 60 εκατ. ευρώ για αύξηση του επιτοκίου της ΕΚΤ από το -0,5% στο μηδέν δηλαδή με αύξηση μισής ποσοστιαίας μονάδας.
Με άνοδο άλλης μισής ποσοστιαίας μονάδας υπολογίζει όφελος 30 εκατ. ευρώ, ενώ οι αυξήσεις πάνω από το επίπεδο αυτό, θα δίνουν μικρότερο όφελος στην Τράπεζα, καθώς θα αυξάνονται τα επιτόκια των καταθέσεων.
Τράπεζα Πειραιώς
Η Τράπεζα Πειραιώς υπολογίζει ότι, η άνοδος των επιτοκίων της ΕΚΤ από το -0,5% μέχρι το μηδενικό επιτόκιο θα αυξήσει τα έσοδα από τόκους κατά 60 εκατ. ευρώ και αύξηση κατά μισή ποσοστιαία μονάδα ακόμα στο 0,5% θα φέρει επιπλέον 100 εκατ. ευρώ. Συνολικά 160 εκατ. ευρώ από αύξηση μίας ποσοστιαίας μονάδας. Κι εδώ περαιτέρω άνοδος θα συνοδευτεί από αύξηση επιτοκίων καταθέσεων.
Alpha Bank
Σύμφωνα με την Alpha Bank, αν η ΕΚΤ αυξήσει τα επιτόκια κατά μισή ποσοστιαία μονάδα, τότε προκύπτει καθαρή αύξηση στα επιτοκιακά έσοδα κατά 2%. Αν αυξηθούν κατά μισή μονάδα ακόμα, τότε η συνολική επίπτωση είναι θετική κατά 4% ενώ επιπλέον αύξηση κατά μία ποσοστιαία μονάδα, η αύξηση στο επιτοκιακό έσοδο υπολογίζεται στο 12%.
