Η διάρκεια μίσθωσης αποτελεί το βασικότερο κριτήριο για τον χαρακτηρισμό της μίσθωσης ως βραχυχρόνιας ή μακροχρόνιας, καθώς και για τη φορολογική της αντιμετώπιση. Η διαφοροποίηση αυτή είναι ιδιαίτερα σημαντική, καθώς καθορίζει τον τρόπο φορολόγησης και τις υποχρεώσεις που απορρέουν για τους ιδιοκτήτες ή τους διαχειριστές των ακινήτων.
Η Ανεξάρτητη Αρχή Δημοσίων Εσόδων (ΑΑΔΕ) έχει εκδώσει έναν αναλυτικό οδηγό, ο οποίος περιλαμβάνει 52 ερωτήσεις και απαντήσεις, προκειμένου να διευκρινιστούν τα ζητήματα που αφορούν τις βραχυχρόνιες και μακροχρόνιες μισθώσεις.
Σύμφωνα με τις οδηγίες της ΑΑΔΕ, οι μισθώσεις διάρκειας έως 59 ημερών θεωρούνται βραχυχρόνιες, ενώ οι μισθώσεις διάρκειας από 60 ημέρες και άνω κατατάσσονται ως μακροχρόνιες. Η διαφοροποίηση αυτή συνεπάγεται διαφορετικό φορολογικό καθεστώς για τις δύο κατηγορίες. Σε κάθε περίπτωση, η συμμόρφωση με τις ισχύουσες φορολογικές διατάξεις είναι απαραίτητη για την αποφυγή προστίμων και νομικών προβλημάτων.
Ειδικότερα, από τις διευκρινίσεις που παρέχει η ΑΑΔΕ:
Διάρκεια παραμονής: Η διάρκεια της μίσθωσης αποτελεί το πρωταρχικό κριτήριο για τον χαρακτηρισμό της. Στις βραχυχρόνιες μισθώσεις, το ανώτατο όριο είναι οι 59 ημέρες, με την προϋπόθεση ότι το ακίνητο είναι επιπλωμένο και δεν παρέχονται πρόσθετες υπηρεσίες. Ο ίδιος χαρακτηρισμός ισχύει ανεξάρτητα από το αν η μίσθωση πραγματοποιείται μέσω ψηφιακής πλατφόρμας ή με άλλο τρόπο. Αντίθετα, για μισθώσεις διάρκειας 60 ημερών και άνω, απαιτείται η υποβολή Δήλωσης Πληροφοριακών Στοιχείων Μίσθωσης στην ΑΑΔΕ, με τον χαρακτηρισμό της να είναι μακροχρόνιος.
Πρόωρη αποχώρηση: Ακόμα και σε περίπτωση πρόωρης αποχώρησης του μισθωτή από μια μακροχρόνια μίσθωση, ο χαρακτηρισμός της παραμένει μακροχρόνιος. Αυτό συμβαίνει γιατί ο χαρακτηρισμός βασίζεται στη συμφωνηθείσα διάρκεια της μίσθωσης και όχι στην πραγματική διάρκεια της παραμονής.
Airbnb ή τουριστικό κατάλυμα;: Για να παραμείνει ένα ακίνητο στο καθεστώς βραχυχρόνιας μίσθωσης τύπου Airbnb, δεν πρέπει να παρέχει καμία υπηρεσία πέρα από τα κλινοσκεπάσματα. Αν προσφέρονται υπηρεσίες όπως πρωινό, καθαριότητα ή μεταφορά, το ακίνητο θεωρείται τουριστικό κατάλυμα και υπάγεται σε διαφορετικό φορολογικό και διοικητικό καθεστώς. Σε αυτή την περίπτωση, ο ιδιοκτήτης υποχρεούται να προχωρήσει σε έναρξη επιχειρηματικής δραστηριότητας και να τηρεί τις διατάξεις που ισχύουν για τουριστικές επιχειρήσεις.
Υποχρεώσεις ιδιοκτητών: Στις υποχρεώσεις των ιδιοκτητών που εκμισθώνουν ακίνητα βραχυχρόνια, περιλαμβάνεται και η εγγραφή στο Μητρώο Ακινήτων Βραχυχρόνιας Διαμονής της ΑΑΔΕ και η απόκτηση Αριθμού Μητρώου Ακινήτου (ΑΜΑ). Ο ΑΜΑ πρέπει να αναγράφεται σε κάθε ανάρτηση στις ψηφιακές πλατφόρμες και σε κάθε μέσο προβολής του ακινήτου. Επιπλέον, για κάθε μίσθωση πρέπει να υποβάλλεται Δήλωση Βραχυχρόνιας Διαμονής, ενώ τα έσοδα φορολογούνται ανάλογα με τον αριθμό των ακινήτων που εκμισθώνονται.
Φόρος: Για εισοδήματα από έως δύο ακίνητα που πληρούν τις προϋποθέσεις, ο φόρος υπολογίζεται ως εισόδημα από ακίνητη περιουσία. Αντίθετα, αν εκμισθώνονται τρία ή περισσότερα ακίνητα, το εισόδημα φορολογείται ως επιχειρηματική δραστηριότητα. Σε αυτή την περίπτωση, ο ιδιοκτήτης υποχρεούται να κάνει έναρξη επιχειρηματικής δραστηριότητας και να υπαχθεί ενδεχομένως σε ΦΠΑ 13%.
Διαχειριστής Ακινήτου Βραχυχρόνιας Μίσθωσης, μπορεί να είναι ο ίδιος ο ιδιοκτήτης, ο επικαρπωτής του ακινήτου, ένας υπεκμισθωτής με σύμβαση που του παρέχει δικαίωμα υπεκμίσθωσης ή τρίτο φυσικό ή νομικό πρόσωπο που έχει αναλάβει τη διαχείριση. Στην τελευταία περίπτωση, περιλαμβάνονται ειδικές κατηγορίες, όπως κηδεμόνες κληρονομιάς, εκτελεστές διαθηκών και νόμιμοι εκπρόσωποι. Ο διαχειριστής είναι υπεύθυνος για την εγγραφή του ακινήτου στο Μητρώο Ακινήτων Βραχυχρόνιας Διαμονής της ΑΑΔΕ, τη λήψη Αριθμού Μητρώου Ακινήτου (ΑΜΑ) και την υποβολή δηλώσεων βραχυχρόνιας διαμονής. Τα στοιχεία αυτά πρέπει να εμφανίζονται σε όλες τις πλατφόρμες ή άλλα μέσα προβολής του ακινήτου. Εάν το ακίνητο εκμισθώνεται τμηματικά (π.χ., δωμάτια ξεχωριστά), ο διαχειριστής οφείλει να εξασφαλίσει ξεχωριστό ΑΜΑ για κάθε τμήμα.
Σημαντικό είναι ότι, σε περίπτωση που ο διαχειριστής είναι τρίτο πρόσωπο, απαιτείται η υποβολή δήλωσης από τον ιδιοκτήτη που παραχωρεί το δικαίωμα διαχείρισης, αναγράφοντας τον Αριθμό Ταυτότητας Ακινήτου (ΑΤΑΚ). Η ορθότητα των στοιχείων που καταχωρεί ο διαχειριστής στο μητρώο είναι κρίσιμη, καθώς σε περίπτωση ελέγχου, αυτός φέρει την ευθύνη να προσκομίσει όλα τα νομιμοποιητικά έγγραφα που τεκμηριώνουν τη διαχείριση. Επίσης, ο διαχειριστής έχει τη δυνατότητα να διορθώσει λάθη ή να τροποποιήσει δεδομένα έως την οριστικοποίηση του μητρώου, η οποία πρέπει να πραγματοποιείται μέχρι την 28η Φεβρουαρίου του επόμενου έτους.
Αξιοσημείωτο είναι ότι από την 1η Ιανουαρίου έως την 31η Δεκεμβρίου 2025, έχει τεθεί σε ισχύ απαγόρευση έκδοσης νέων αδειών για βραχυχρόνιες μισθώσεις για ακίνητα που βρίσκονται στο 1ο, 2ο και 3ο Δημοτικό Διαμέρισμα του Δήμου Αθηναίων. Οι περιοχές που επηρεάζονται περιλαμβάνουν την Πλάκα, το Κολωνάκι, το Κουκάκι, το Σύνταγμα, το Μοναστηράκι, τα Εξάρχεια, τα Ιλίσια, τη Νεάπολη, το Παγκράτι και άλλες. Οι ιδιοκτήτες σε αυτές τις περιοχές δεν θα μπορούν να εγγράψουν νέα ακίνητα στο Μητρώο Ακινήτων Βραχυχρόνιας Διαμονής.
