Η χθεσινή μας αναφορά στην καθοδική πορεία μίας από τις μεγαλύτερες εταιρείες real estate στην Ευρώπη, όπως και παρόμοιες περιπέτειες άλλων εταιρειών του κλάδου, κυρίως στην κεντρική Ευρώπη και τη Σουηδία, δεν αφήνουν καμία αμφιβολία για τη δύσκολη κατάσταση που επικρατεί στον κλάδο.
Αντίστοιχα προβλήματα έχουν αναφερθεί και από την άλλη πλευρά του Ατλαντικού ενώ συνεχείς είναι οι προειδοποιήσεις των εκπροσώπων των εποπτικών αρχών αλλά και πολλών σημαντικών παραγόντων της χρηματοοικονομικής βιομηχανίας σχετικά με τους κινδύνους που απειλούν την αγορά ακινήτων λόγω της ανόδου των επιτοκίων και του υψηλού επιπέδου δανεισμού που αναλαμβάνουν πολλές επιχειρήσεις του κλάδου.
Αν λάβουμε υπόψη μας και τα σημαντικά προβλήματα που αντιμετωπίζουν οι επιχειρήσεις που ασχολούνται με την ανάπτυξη ακινήτων στην Κίνα, δημιουργείται μία κάπως ζοφερή εικόνα. Είναι άραγε τα πράγματα τόσο επικίνδυνα; Βρισκόμαστε μπροστά σε μία γενικευμένη παγκόσμια φούσκα ακινήτων που καθιστά επικίνδυνη την ενασχόληση με τον τομέα αυτή τη στιγμή; Και τι γίνεται με την κατάσταση στην ελληνική αγορά ακινήτων, είναι και αυτή επικίνδυνη; Από την άλλη μεριά, μήπως όλα αυτά είναι υπερβολικά και η μεγάλη ανησυχία δημιουργεί ευκαιρίες που πρέπει να ψάξει ένας επενδυτής;
Για να αποφύγουμε οποιαδήποτε παρεξήγηση, δεν υπάρχει μονοσήμαντη απάντηση στις παραπάνω ερωτήσεις. Ξεκινώντας από το εξωτερικό, τη Γερμανία, τις ΗΠΑ, την Αυστρία, τη Σουηδία και άλλες χώρες, πρέπει να επισημάνουμε πως τα προβλήματα αφορούν κυρίως στις επιχειρήσεις που έχουν ανοιχτεί υπερβολικά στις αγορές, αναλαμβάνοντας κινδύνους λόγω της ταχείας επέκτασής τους και του σημαντικού δανεισμού που έχουν αναλάβει.
Η ισχυρή άνοδος των επιτοκίων σε ένα σχετικά μικρό χρονικό διάστημα δεν άφησε αρκετό χρόνο προσαρμογής σε πολλές επιχειρήσεις του κλάδου που είχαν συνηθίσει να δανείζονται με πολύ χαμηλά επιτόκια για πολλά χρόνια. Κάτι αντίστοιχο έγινε και με αρκετούς μεγάλους επενδυτές που συνέχισαν να χρηματοδοτούν χωρίς να αντιλαμβάνονται τις αλλαγές που φέρνει η αύξηση του κόστους δανεισμού.
Η λογική λέει πως ο κατάλογος των θυμάτων δεν θα σταματήσει με την Signa και θα μάθουμε και για αρκετές άλλες περιπτώσεις. Αυτό όμως δεν σημαίνει πως όλες οι επενδύσεις στην ακίνητη περιουσία είναι εξ ορισμού επικίνδυνες αυτή την εποχή. Απλώς χρειάζεται πολύ περισσότερη μελέτη και οργάνωση για όποιον θέλει να ασχοληθεί με τον κλάδο, είτε για να επενδύσει ο ίδιος απ’ ευθείας είτε για να συμμετάσχει σαν χρηματοδότης.
Το φάσμα των διαθέσιμων επενδύσεων είναι πραγματικά τεράστιο και πολλά είδη επενδύσεων real estate είναι τόσο διαφορετικά μεταξύ τους που η οποιαδήποτε σύγκριση δεν έχει κανένα νόημα, ούτε η ομαδοποίησή τους. Ή επένδυση σε αποθηκευτικούς χώρους δεν έχει καμία σχέση με την αντίστοιχη σε εμπορικά κέντρα ή την ανέγερση πολυτελών κατοικιών.
Παρομοίως, άλλο πράγμα είναι η αγορά ενός ξενοδοχείου και άλλο η δημιουργία συγκροτημάτων κατοικιών για τη μέση τάξη. Και, φυσικά, κάθε γεωγραφική περιοχή έχει τα δικά της χαρακτηριστικά. Δεδομένου ότι, σε γενικές γραμμές, οι τιμές των ακινήτων στις περισσότερες δυτικές χώρες έχουν σημειώσει άνοδο τα τελευταία χρόνια, είναι εξαιρετικά αναγκαία η σοβαρή μελέτη και προετοιμασία πριν από οποιαδήποτε επένδυση στο real estate.
Αφήνοντας τη γενική περιγραφή της κατάστασης στο εξωτερικό, πρέπει να πούμε πως τα πράγματα στη χώρα μας είναι σε κάποιο βαθμό διαφορετικά. Μπορεί οι τιμές των ακινήτων να έχουν ανεβεί αρκετά τα τελευταία χρόνια αλλά είναι καλό να δούμε την κατάσταση λίγο πιο «σφαιρικά».
Ανατρέχοντας στους πίνακες της Τράπεζας της Ελλάδος, βλέπουμε πως εδώ και μερικά χρόνια παρατηρείται μία αισθητή αύξηση των δεικτών των τιμών των ακινήτων. Ξεκινώντας από τα οικιστικά ακίνητα, βλέπουμε πως οι τιμές των διαμερισμάτων, νέων και παλαιών, έχουν ανεβεί κατά 55% από το τέλος του 2017 μέχρι το τέλος του 2022 στην περιοχή των Αθηνών, κατά 44% στην περιοχή της Θεσσαλονίκης, κατά 28% στις υπόλοιπες μεγάλες πόλεις και κατά 29% στις υπόλοιπες περιοχές.
Αν λάβουμε υπόψη μας και την αύξηση που φαίνεται πως έχει σημειωθεί και μέσα στο 2023, είναι φανερό πως οι τιμές έχουν αυξηθεί πολύ. Κάτι αντίστοιχο, αλλά σε χαμηλότερη κλίμακα έχει γίνει και με τις τιμές των χώρων γραφείων, μόνο που εκεί η άνοδος των τιμών φαίνεται να ξεκινά από το τέλος του 2016. Για όλη την Ελλάδα, η άνοδος από μέχρι το τέλος του 2022 είναι της τάξης του 19,5%, για την Αθήνα 29% και για τη Θεσσαλονίκη του 14%.
Εννοείται πως επειδή μιλάμε για γενικές στατιστικές, μέσα σε αυτές χάνονται και κάποιες σημαντικές διαφορές μεταξύ περιοχών. Όπως ας πούμε το γεγονός πως η άνοδος των τιμών στα Νότια Προάστια των Αθηνών, και σε ορισμένες περιοχές του κέντρου (σημεία με έντονη παρουσία ξένων επενδυτών) είναι πολύ μεγαλύτερη από την αντίστοιχη σε άλλες περιοχές. Ή πως σε ορισμένα τουριστικά νησιά η άνοδος είναι εκρηκτική σε αντίθεση με άλλα που βασίζονται λιγότερο στην εισροή ξένων κεφαλαίων.
Αυτό όμως που πρέπει να προσέξουμε είναι πως παρά τις μεγάλες ανοδικές μεταβολές των τελευταίων ετών, για όλες αυτές τις περιοχές που αναφέραμε οι τιμές βρίσκονται ακόμα πιο χαμηλά από αυτές του 2010 για τα γραφεία και του 2008 για τα διαμερίσματα. Τουλάχιστον σύμφωνα με τα στοιχεία της Τράπεζας της Ελλάδος. Δηλαδή, ακόμα και αν το περίφημο άρθρο του Bloomberg που δημοσιεύθηκε στα μέσα Οκτωβρίου και αναφέρει πως οι τιμές των διαμερισμάτων στην Αθήνα είναι κατά 12,2% πιο πάνω από πέρυσι, στο τέλος του 2023 ο μέσος όρος των τιμών θα είναι ακόμα κάτω από αυτόν του 2008.
Κάποιος παρατηρητικός θα μπορούσε να πει πως η σταδιακή επιστροφή στις προ πολλών ετών τιμές ταιριάζει με την σταδιακή επιστροφή του ελληνικού ΑΕΠ στα προ κρίσης επίπεδα και συμβαδίζει με την εμφάνιση ενδιαφέροντος από ξένους επενδυτές και τη συντελούμενη αναβάθμιση των υποδομών.
Αυτό ίσως είναι και το κλειδί για όποιον έχει διάθεση να ασχοληθεί με την ελληνική αγορά ακινήτων. Αν εκτιμά πως θα συνεχιστεί η μεγέθυνση της ελληνικής οικονομίας, τότε έχει νόημα και η επένδυση σε ακίνητη περιουσία μέσα στη χώρα. Και φυσικά ισχύει και το αντίθετο. Γνωρίζοντας τις προβλέψεις των διεθνών και εγχώριων αναλυτών, όπως και αυτές που κάνουν οι οίκοι αξιολόγησης του αξιόχρεου της χώρας και οι επίσημες αρχές όπως η Ευρωπαϊκή Επιτροπή, η ΕΚΤ και η Τράπεζα της Ελλάδος, είναι λογικό να προσχωρήσουμε στην πρώτη άποψη. Προσοχή όμως, γιατί αυτό δεν σημαίνει πως οποιαδήποτε επένδυση σε ακίνητα θα αποδειχθεί προσοδοφόρα.
Η λεπτομερής ανάλυση των χαρακτηριστικών κάθε πιθανής επένδυσης, δηλαδή το σημείο που θα γίνει, το είδος της (σπίτια ή διαμερίσματα, καταστήματα, γραφεία, αποθηκευτικοί χώροι, αγροτική γη, τουριστικά καταλύματα ή ξενοδοχεία), η προσδοκώμενη απόδοσή της σε σχέση με το κόστος κατασκευής και συντήρησης (ή το κόστος αγοράς αν πρόκειται για απόκτηση έτοιμων ακινήτων) και φυσικά η συμπερίληψη του κόστους χρηματοδότησης στην συνολική εξίσωση είναι στοιχειώδεις υποχρεώσεις ενός υποψήφιου επενδυτή.
Κάτι πολύ σημαντικό είναι και η αποφυγή της συνηθισμένης παγίδας, δηλαδή της υπόθεσης πως η εμπορική αξία ενός ακινήτου θα συνεχίζει οπωσδήποτε να αυξάνεται. Όπως μάθαμε πριν μερικά χρόνια αυτό δεν είναι καθόλου δεδομένο. Κάτι άλλο που είναι χρήσιμο να λαμβάνει υπόψη του ένας υποψήφιος επενδυτής είναι το κατά πόσον έχει γίνει σημαντική χρήση δανειακών κεφαλαίων σε επενδύσεις παρόμοιας φύσης με αυτήν στην οποία σκέπτεται να προχωρήσει. Αυτό έχει μεγάλη σημασία γιατί δείχνει, σε έναν βαθμό τουλάχιστον, το αν η αξία της δικής του επένδυσης θα μπορούσε να επηρεαστεί από προβλήματα άλλων.
Όπως αναφέραμε και στην αρχή, οι υποδιαιρέσεις του κλάδου real estate είναι πάρα πολλές με διαφορετικά χαρακτηριστικά και η οποιαδήποτε γενική αναφορά είναι εξ ορισμού επικίνδυνη. Μιλώντας, όμως, για τη χώρα μας και με την προϋπόθεση της επαλήθευσης των προβλέψεων για ανάπτυξη της οικονομίας τα επόμενα χρόνια, μπορούμε να πούμε πως για έναν σοβαρό και επιμελή επενδυτή, η ενασχόληση με τις επενδύσεις ακίνητης περιουσίας πιθανότατα έχει περισσότερες ευκαιρίες από παγίδες. Αρκεί να είναι όντως σοβαρός και επιμελής.
