Τα τελευταία χρόνια, η αγορά ακινήτων της Κίνας γνώρισε μια δραματική αλλαγή, με ερημωμένα εμπορικά κέντρα, μερικώς κατοικημένα συγκροτήματα κατοικιών και ημιτελή κατασκευαστικά έργα να γίνονται όλο και πιο κοινά αξιοθέατα. Άδεια εμπορικά κέντρα και εγκαταλειμμένα εργοτάξια, αποτελούν την επιτομή του τέλματος στο οποίο βρίσκεται η βιομηχανία ακινήτων της Κίνας. Ο τομέας των ακινήτων κάποτε θεωρούνταν ο ακρογωνιαίος λίθος της οικονομικής ανάπτυξης της Κίνας καθώς συμμετέχει περίπου 30% στο ΑΕΠ. Τώρα, οι αγοραστές κατοικιών παλεύουν με τον φόβο της αθέτησης των δανειακών τους υποχρεώσεων.
Η πρόσφατη ύφεση συμβολίζει μια δραματική αντιστροφή της τύχης του κλάδου που κάποτε φαινόταν ανίκητος. Η ανησυχία μεταξύ των αγοραστών κατοικιών είναι εμφανής. Ο φόβος είναι ότι τα σπίτια στα οποία έχουν επενδύσει μπορεί να μην υλοποιηθούν ποτέ. Οι προκλήσεις που επικρατούν δεν είναι απλές διακυμάνσεις της αγοράς, αλλά συμπτώματα βαθύτερων διαρθρωτικών ζητημάτων.
Ιστορικό των ακινήτων: Για να κατανοήσουμε την προέλευση της κρίσης, είναι απαραίτητο να επανεξετάσουμε τις αρχές της δεκαετίας του 2000, όταν η Κίνα βίωνε μια άνευ προηγουμένου κατασκευαστική έκρηξη. Οι ουρανοξύστες και τα συγκροτήματα κατοικιών ξεφυτρώνουν σαν μανιτάρια, υποστηριζόμενα από μια συλλογική πεποίθηση ότι οι αξίες των ακινήτων μπορούσαν μόνο να αυξηθούν. Αυτή η πεποίθηση βρίσκεται τώρα υπό έντονη αμφισβήτηση και μια απτή αίσθηση τρόμου περιβάλλει την αγορά. Η αντίληψη ότι, ό,τι ανεβαίνει πρέπει τελικά να πέσει, φοβίζει πολλούς. Αυτή η ανάπτυξη υποστηρίχτηκε από την ταχεία αστικοποίηση της Κίνας και τη μετανάστευση δεκάδων εκατομμυρίων από τις αγροτικές περιοχές στα αστικά κέντρα.
Ταυτόχρονα, η ιδιωτικοποίηση της ιδιοκτησίας τη δεκαετία του 1990 οδήγησε σε απαράμιλλη δημιουργία πλούτου, μετατρέποντας το κάποτε εξαθλιωμένο απόθεμα κατοικιών σε περιουσιακά στοιχεία υψηλής αξίας. Σύγχρονες κατοικίες αντικαθιστούσαν τις απαρχαιωμένες κατοικίες που παρείχε το κράτος. Ενώ αυτό ήταν φυσικά τόνωση για την αγορά, άλλες δυναμικές, όπως η αστάθεια της εγχώριας χρηματιστηριακής αγοράς, οδήγησαν τους ανθρώπους να θεωρούν τα ακίνητα όχι μόνο ως σπίτια αλλά ως επενδυτικά μέσα.
Επένδυση πέρα από το επάγγελμα: Περιπλοκότητα σε αυτό το σενάριο ήταν ο ρόλος του χρηματιστηρίου, το οποίο είχε μια ταραχώδη ιστορία. Ενώ η ιδιοκτησία φαινόταν σαν ένα σταθερό και συνεχώς ανατιμούμενο περιουσιακό στοιχείο, η χρηματιστηριακή αγορά παρέμεινε ασταθής. Ως αποτέλεσμα, οι άνθρωποι άρχισαν να αγοράζουν σπίτια όχι ως κύρια κατοικία αλλά ως επενδυτικά μέσα. Αυτή η μετατόπιση συνέβαλε στις υπερβάσεις των κατασκευών και του δανεισμού στον τομέα των ακινήτων.
Οι εταιρείες ανάπτυξης ακινήτων αξιοποίησαν τις προπωλήσεις για να αποκτήσουν νέα γη και να επεκτείνουν τις δραστηριότητες, μια στρατηγική που ήταν βιώσιμη μόνο όσο η αγορά συνέχιζε να αναπτύσσεται. Οι τοπικές κυβερνήσεις πωλούσαν την κρατική γη στους κατασκευαστές και είχαν τεράστια έσοδα.
Οι προειδοποιήσεις σχετικά με την υπερβολική μόχλευση και την υπερβολική κατασκευή ήταν μακροχρόνιες. Οι προπωλήσεις για τη χρηματοδότηση νέων αποκτήσεων γης, ήταν ένα μοντέλο που φαινόταν βιώσιμο έως ότου οι πωλήσεις έπεσαν απροσδόκητα. Καθώς τα έσοδα τελείωσαν, οι κατασκευαστές βρέθηκαν σε οικονομική αδυναμία να ολοκληρώσουν τα τρέχοντα έργα, προκαλώντας ένα ντόμινο εξελίξεων που ανάγκασε μικρότερες εταιρείες, ακόμη και κολοσσούς του κλάδου όπως η Evergrande να υποκύπτουν στις οικονομικές πιέσεις.
Ρυθμιστικά μέτρα και περιορισμοί: Το σημείο καμπής της αγοράς των ακινήτων ήρθε με την έναρξη της δεύτερης θητείας του Xi Jinping το 2017, ο οποίος υποστήριξε την ιδέα ότι τα σπίτια πρέπει να είναι για διαβίωση, όχι για κερδοσκοπία, οδηγώντας σε αυστηρότερους κανονισμούς για τους κατασκευαστές ακινήτων. Αυτό κορυφώθηκε το 2020 με τη νέα πολιτική η οποία περιόρισε σημαντικά τις δυνατότητες δανεισμού των κατασκευαστών.
Συνέπειες για την Οικονομία: Η ύφεση του τομέα των ακινήτων έχει εκτεταμένες επιπτώσεις, δεδομένου του ρόλου του ως κύριος συνεισφέρων στο ΑΕΠ της Κίνας. Οι οικονομικές δυσκολίες των κατασκευαστών ακινήτων έχουν δημιουργήσει ένα φαινόμενο ντόμινο, επηρεάζοντας όχι μόνο τους αγοραστές κατοικιών αλλά και την ευρύτερη οικονομία.
Η κατάρρευση της Evergrande προκάλεσε σοκ στις παγκόσμιες αγορές. Αυτό που κάποτε θεωρούνταν μεμονωμένο περιστατικό θεωρείται τώρα ως συστημικό πρόβλημα, που επηρεάζει ακόμη και τις πρώην ισχυρές εταιρείες όπως η Country Garden. Οι επιπτώσεις εκτείνονται πέρα από την Κίνα, με πιθανές επιπτώσεις για τα χρηματοπιστωτικά κέντρα στις Ηνωμένες Πολιτείες, το Λονδίνο και αλλού.
Προς μια βιώσιμη πορεία: Η τρέχουσα κρίση απαιτεί πολύπλευρες λύσεις. Η ρυθμιστική εποπτεία πρέπει να είναι ισορροπημένη για να καταστεί δυνατός ο υγιής ανταγωνισμός χωρίς να κινδυνεύει η χρηματοπιστωτική αστάθεια. Επιπλέον, μια στροφή προς τη βιώσιμη αστική ανάπτυξη θα μπορούσε να είναι επωφελής, ευθυγραμμίζοντας την οικονομική ανάπτυξη με τους μακροπρόθεσμους οικολογικούς και κοινωνικούς στόχους.
Για να μετριάσει την κοινωνική αναταραχή και την οικονομική ύφεση, η κινεζική κυβέρνηση προέτρεψε τις τράπεζες να συνεχίσουν να δανείζουν με χαμηλότερα επιτόκια. Ωστόσο, οι κίνδυνοι δεν έχουν τελειώσει. Χρηματοπιστωτικά ιδρύματα όπως η Zhongrong, έχοντας τεράστια έκθεση σε παροχή δανείων σε κατασκευαστές ακινήτων, θεωρούν ότι είναι δύσκολο να τηρήσουν τις υποχρεώσεις τους, αυξάνοντας το φάσμα του συστημικού οικονομικού κινδύνου. Τώρα πλέον υπάρχουν διαφορετικές προοπτικές για την κρίση:
Αισιόδοξη άποψη: Οι τράπεζες στην Κίνα υποστηρίζονται σε μεγάλο βαθμό από το κράτος. Αυτό μπορεί να δώσει στην Κίνα μια ευκαιρία μάχης για να ξεπεράσει την κρίση χωρίς μια πλήρη οικονομική κατάρρευση.
Απαισιόδοξη άποψη: Η ύφεση του κλάδου των ακινήτων θα μπορούσε να είναι το αρχικό ντόμινο σε μια αλυσίδα που καταρρίπτει όχι μόνο την οικονομία της Κίνας, αλλά έχει επίσης εκτεταμένες παγκόσμιες επιπτώσεις, πυροδοτώντας πιθανώς μια παγκόσμια ύφεση. Είναι νωπές οι μνήμες της κατάρρευσης των ακίνητων της Ιαπωνίας της δεύτερης οικονομίας στον πλανήτη τη δεκαετία του 1980.
Γεωπολιτικός αντίκτυπος: Μια αποδυναμωμένη κινεζική οικονομία θα μπορούσε να αναδιαμορφώσει τη σχέση της με την Ουάσιγκτον και άλλες παγκόσμιες δυνάμεις, αναγκάζοντας ενδεχομένως το Πεκίνο να επανεκτιμήσει τις παγκόσμιες προτεραιότητές του.
Η συνεχιζόμενη κρίση στην αγορά ακινήτων της Κίνας χρησιμεύει ως προειδοποιητική ιστορία ότι ακόμη και οι πιο ανθεκτικοί τομείς είναι επιρρεπείς σε διαρθρωτικές ευπάθειες και ότι αυτές οι αδυναμίες έχουν παγκόσμιες επιπτώσεις.
Δεδομένης της κεντρικής θέσης της αγοράς ακινήτων στην οικονομία της Κίνας, η παρούσα κρίση σηματοδοτεί μια οριακή στιγμή, όχι μόνο για την εσωτερική οικονομική πολιτική αλλά και για την παγκόσμια οικονομική σταθερότητα. Ως εκ τούτου, ο προσεκτικός έλεγχος και η λεπτομερής κατανόηση των γεγονότων που εκτυλίσσονται είναι επιτακτική.
Η κρίση στην αγορά ακινήτων της Κίνας είναι ένα σύνθετο ζήτημα με βαθιά ριζωμένα διαρθρωτικά προβλήματα. Ενώ έχουν εφαρμοστεί ρυθμιστικά μέτρα για τον περιορισμό των υπερβολών, η πορεία προς την ανάκαμψη είναι αβέβαιη. Η αστάθεια της αγοράς έχει εκθέσει την ευθραυστότητα ενός κλάδου που κάποτε θεωρούνταν αδιαπέραστος από πτώσεις. Καθώς η Κίνα κινείται σε αυτό το οικονομικό τέλμα, ο κόσμος παρακολουθεί έντονα, δεδομένου του κομβικού ρόλου της χώρας στην παγκόσμια οικονομία.
* Γιώργος Ατσαλάκης, Οικονομολόγος, Αναπλ. Καθηγητής Πολυτεχνείου Κρήτης, Εργαστήριο Ανάλυσης Δεδομένων και Πρόβλεψης
