Δέκα χρόνια μετά τη μαύρη περίοδο κατά την οποία ήταν σχεδόν αδύνατον να πουληθεί ένα ακίνητο χωρίς σημαντική έκπτωση, όσο προνομιακό και αν ήταν, η κατάσταση έχει αλλάξει πλήρως και εδώ και καιρό η μία επένδυση διαδέχεται την άλλη. Η δραστηριότητα στο κλάδο του real estate είναι εξαιρετικά έντονη, με πρωταγωνιστές μικρούς και μεγάλους επενδυτές, εγχώριους και διεθνείς.
Σε πάρα πολλές περιοχές της χώρας βρισκόμαστε πλέον σε αυτό που ονομάζεται διεθνώς «a seller’s market», κάτι που σημαίνει πως ο πωλητής ακινήτων έχει το πάνω χέρι και ο αγοραστής πρέπει να τον κυνηγάει. Διαμετρικά αντίθετη κατάσταση με αυτήν προ δεκαετίας, όταν οι αγοραστές υποχρέωναν συχνά τους πωλητές να δεχθούν πολύ χαμηλές τιμές. Σε πολλές περιπτώσεις έχουμε δει τα τελευταία χρόνια τη μεταμόρφωση ολόκληρων περιοχών λόγω της ανάπτυξης νέων projects ακινήτων. Και έχουμε να δούμε και πολλά ακόμα, αν κρίνουμε από τα επενδυτικά σχέδια που έχουν ήδη ανακοινωθεί και από τους εκσκαφείς που βλέπουμε καθημερινά στους δρόμους.
Όμως, αυτό δεν σημαίνει πως τα πράγματα είναι απλά για όποιον αποφασίσει να κάνει μία νέα επένδυση στον τομέα των ακινήτων, είτε αγοράζοντας κάποιο οικόπεδο για να ξεκινήσει μία νέα κατασκευή είτε αγοράζοντας κάποια υπάρχουσα κατασκευή για να τη μετασκευάσει, να την ανακαινίσει ή να της αλλάξει χρήση. Και, πολύ συχνά, τα πράγματα δεν είναι καθόλου εύκολα και για τους πωλητές που κρίνουν πως οι τωρινές τιμές είναι συμφέρουσες και θέλουν να τις εκμεταλλευθούν.
Οι δυσκολίες είναι πολλές, σχετίζονται με τη γραφειοκρατία (με έναν διευρυμένο ορισμό της) και εξαιτίας τους πάρα πολύ συχνά ο χρονικός, και κατ’ επέκταση ο χρηματικός, προϋπολογισμός ξεπερνιέται κατά πολύ και ταλαιπωρεί και τους αγοραστές και τους πωλητές. Μία πηγή προβλημάτων έχει άμεση σχέση με τη διαδικασία καταχώρισης των πράξεων στο κτηματολόγιο, μία διαδικασία που είναι απόλυτα απαραίτητη γιατί αλλιώς τα πάντα είναι στον αέρα.
Σε πάρα πολλές περιπτώσεις, στις οποίες έχει αναφερθεί αρκετές φορές το liberal.gr, ο χρόνος που μεσολαβεί από την υποβολή της αίτησης καταχώρισης της συμβολαιογραφικής πράξης από τους ενδιαφερόμενους στο Κτηματολόγιο, μέχρι την οριστική καταχώρισή τους ξεπερνάει το δωδεκάμηνο. Για κάποιον που δεν ξέρει, αυτό δεν σημαίνει και πολλά.
Για κάποιον που ξέρει, κυρίως για τους δικηγόρους που εκπροσωπούν τους συμβαλλόμενους, αυτό πρακτικά σημαίνει πως έναν χρόνο και πλέον από την υπογραφή ενός συμβολαίου το ακίνητο εμφανίζεται ακόμα να ανήκει σε κάποιον που το έχει ήδη πουλήσει, η δε πράξη πώλησης φαίνεται εκκρεμής. Δηλαδή, για ένα σημαντικό χρονικό διάστημα υπάρχει μία αβεβαιότητα σχετικά με το αν η συναλλαγή έχει ολοκληρωθεί, καθώς θεωρητικά δεν μπορεί να αποκλειστεί το ενδεχόμενο εμφάνισης κάποιας εμπλοκής που θα ακυρώσει τα πάντα.
Ένα άλλο σημαντικό πρόβλημα που προκαλεί μεγάλη ταλαιπωρία, καθυστερήσεις και άνοδο του κόστους είναι αυτό του πλήθους των λεπτομερειών που πρέπει να τακτοποιηθούν προκειμένου να εκδοθεί η ηλεκτρονική ταυτότητα ενός ακινήτου, χωρίς την οποία δεν μπορεί να γίνει καμία αγοραπωλησία. Ακόμα και εντελώς τυπικά προβλήματα, όπως διαφορές ελάχιστων τετραγωνικών μέτρων σε σχέση με τις οικοδομικές άδειες που έχουν εκδοθεί πολλές δεκαετίες πριν, χρειάζονται την τακτοποίησή τους από πολιτικούς μηχανικούς ή αρχιτέκτονες.
Αυτό μπορεί να ακούγεται σχετικά ανώδυνο αλλά δεν είναι και τόσο, καθώς για κάθε μία τέτοια τροποποίηση απαιτείται στη συνέχεια και μία αντίστοιχη συμβολαιογραφική πράξη, με σημαντικό κόστος και σε χρόνο και σε χρήμα. Δεν πρέπει να ξεχνάμε πως για τη συντριπτική πλειοψηφία των Ελλήνων πολιτών αυτό δεν είναι καθόλου απλό, δεδομένου και του φόρτου εργασίας των συμβολαιογράφων και των μηχανικών.
Ακόμα όμως και για τους μεγάλους επενδυτές που έχουν επενδυτικά σχέδια αξίας δεκάδων εκατομμυρίων ευρώ και σίγουρα είναι πολύ πιο εύκολο να «κινητοποιήσουν» τους μηχανικούς και τους συμβολαιογράφους, όλη αυτή η ιστορία δεν είναι καθόλου ευχάριστη και μπορεί να έχει σημαντικό κόστος σε χρόνο και σε χρήμα.
Αφήσαμε τελευταία την πιο «πονεμένη» ίσως ιστορία, αυτήν της τεράστιας καθυστέρησης στο ξεκαθάρισμα εκκρεμοτήτων που αφορούν σε ακίνητα και έχουν πάρει τον δρόμο της δικαιοσύνης. Εδώ η καθυστέρηση δεν μετριέται σε μήνες αλλά σε χρόνια, πολλές φορές μάλιστα σε αρκετά χρόνια. Οι εκκρεμότητες αυτές συνήθως έχουν να κάνουν με το ιδιοκτησιακό καθεστώς και με το πώς μπορεί κάποιος να χρησιμοποιήσει αυτό το ακίνητο.
Το δεύτερο αφορά πιο συχνά σε μεγάλες επενδύσεις που ο πωλητής είναι το δημόσιο (μέσω κάποιου διαγωνισμού) και κάποιοι πολίτες, επιχειρηματίες ή οργανισμοί τοπικής αυτοδιοίκησης διαφωνούν με την απόφαση του δημοσίου και προσπαθούν να τη σταματήσουν προσφεύγοντας στη δικαιοσύνη.
Δεν λείπουν οι περιπτώσεις που το δημόσιο αμφισβητεί μέσω της δικαστικής οδού το ιδιοκτησιακό δικαίωμα ενός ιδιώτη πάνω σε ένα ακίνητο ή τη δυνατότητά του να το αξιοποιήσει όπως αυτός έχει αποφασίσει. Μία άλλη κατηγορία είναι αυτή που ιδιώτες, σύλλογοι ή οργανισμοί τοπικής αυτοδιοίκησης αμφισβητούν τη συνταγματικότητα νόμων ή διατάξεων βάσει των οποίων έχουν ξεκινήσει κάποιες επενδύσεις.
Κανείς δεν μπορεί να ξέρει πόσος χρόνος θα απαιτηθεί μέχρι να τελεσιδικήσει μία τέτοια υπόθεση και αυτό σημαίνει πως μερικά επενδυτικά σχέδια αξίας πολλών εκατομμυρίων μπορεί να «παγώσουν» για αρκετά χρόνια και κάποια άλλα μπορεί να ματαιωθούν πληγώνοντας βαριά την τσέπη των επενδυτών.
Προφανώς, δεν είμαστε σε θέση να αναφέρουμε συγκεκριμένες περιπτώσεις που Έλληνες πολίτες περιμένουν πολλά χρόνια για να ξεκαθαρίσει μία υπόθεσή τους στα δικαστήρια, αλλά αν λάβουμε υπόψη μας το γεγονός πως μία υπόθεση ίσως φτάσει στην εκδίκασή της μερικά χρόνια μετά την προσφυγή στο δικαστήριο και στη συνέχεια με τις διάφορες αναβολές ή τις εφέσεις να πάρει ακόμα περισσότερο χρόνο, είναι προφανές πως δεν χρειάζεται να πούμε κάτι παραπάνω. Δεν έχουμε όμως καμία δυσκολία να βρούμε υποθέσεις, παλαιότερες και τωρινές, επενδύσεων που πέρασαν από «σαράντα κύματα».
Πιο χαρακτηριστική από αυτήν των οικοπέδων του Κέκροπα στο Ψυχικό δεν μπορούμε να βρούμε, αφού πέρασαν πάνω από 30 χρόνια από τη στιγμή που το δημόσιο αποφάσισε να αμφισβητήσει την κυριότητα των οικοπέδων μέχρι να φτάσουμε στην τελική απόφαση της δικαιοσύνης.
Υπάρχει βέβαια και η υπόθεση μίας άλλης μεγάλης επένδυσης, αυτής της ανάπλασης του Βοτανικού, όπου το έργο καταφέρνει να ξεκινήσει δέκα και πλέον χρόνια μετά τον θεωρητικό χρόνο έναρξής του, ενώ ενδιάμεσα καταστράφηκε οικονομικά ο αρχικός επενδυτής.
Και για να περάσουμε στο σήμερα, στο νου μας έρχεται η περίπτωση μίας ολλανδικής εταιρείας η οποία πλειοδότησε στον διαγωνισμό του ΤΑΙΠΕΔ για την αξιοποίηση των κτιρίων του ΕΟΜΜΕΧ στην περιοχή του Ταύρου, την άνοιξη του 2022. Λίγο αργότερα ο τοπικός δήμος αποφάσισε να αλλάξει τις επιτρεπόμενες χρήσεις γης για το ακίνητο και βέβαια η κατάσταση δεν έχει ξεκαθαρίσει ακόμα, με τους Ολλανδούς επενδυτές να μην είναι καθόλου ενθουσιασμένοι (σύμφωνα τουλάχιστον με ό,τι γράφεται στον Τύπο).
Για να αποφύγουμε κάθε πιθανή παρεξήγηση, δεν έχουμε σκοπό να τρομάξουμε όσους θα ήθελαν να επενδύσουν στην ελληνική αγορά ακινήτων. Απλώς προσπαθούμε να επισημάνουμε πως υπάρχουν πολλά πράγματα που δυσκολεύουν τις κινήσεις όλων των υποψήφιων επενδυτών, ανεξάρτητα από την προέλευσή τους, την εμπειρία τους και την οικονομική τους επιφάνεια. Μπορεί αυτή την εποχή η ελληνική αγορά να είναι πολύ δημοφιλής και ορισμένοι από τους ενδιαφερόμενους να είναι διατεθειμένοι να παραβλέψουν όλα αυτά.
Δεν είναι όμως εύκολο να είμαστε το ίδιο δημοφιλείς για πάντα, και όταν γίνει αυτό καλό θα είναι να έχουν διορθωθεί κάποιες από αυτές τις αδυναμίες και να έχουν απομακρυνθεί ορισμένα τουλάχιστον από αυτά τα εμπόδια γιατί τότε ίσως να μας κοστίσουν αρκετά ακριβά.
