Διαβάζοντας τον διεθνή Τύπο δεν είναι δύσκολο να καταλάβουμε πως σε πολλές χώρες της Ευρώπης επικρατεί μία δύσκολη κατάσταση στον τομέα του στεγαστικού real estate. Αναφερόμαστε στη δυσκολία σημαντικού μέρους των πολιτών να αποκτήσουν δική τους στέγη είτε δική τους είτε ενοικιαζόμενη. Παρά το γεγονός πως το πρόβλημα αυτό δεν είναι νέο για πολλές χώρες, κάποιες εξελίξεις των τελευταίων ετών έχουν χειροτερέψει την κατάσταση.
Η πληθωριστική έκρηξη και η μεγάλη αύξηση του κόστους ζωής έχουν μειώσει το διαθέσιμο εισόδημα για το μεγαλύτερο μέρος του πληθυσμού ενώ την ίδια ώρα έχει ανεβεί σημαντικά το κόστος ανέγερσης νέων κατοικιών και λόγω του πληθωρισμού και λόγω της μεγάλης ανόδου των τραπεζικών επιτοκίων δανεισμού. Προφανώς, εκτός από τις τιμές των νέων κατοικιών ανεβαίνουν από δίπλα και οι τιμές των υφισταμένων και ταυτόχρονα ανεβαίνουν και τα ενοίκια. Για πολύ κόσμο αυτή είναι μία σχεδόν καταστροφική συνταγή.
Μπορεί σε πολλές ευρωπαϊκές χώρες αυτή η δυσκολία εξεύρεσης κατοικίας να είναι κάτι σχετικά γνώριμο και να οφείλεται διαχρονικά και σε άλλους παράγοντες αλλά στην Ελλάδα δεν είμαστε και τόσο συνηθισμένοι σε κάτι τέτοιο, αν εξαιρέσουμε την κατάσταση που έχει επικρατήσει κατά καιρούς σε πόλεις με μεγάλο αριθμό φοιτητών.
Η δύσκολη περίοδος που πέρασε η χώρα για μία περίπου δεκαετία είχε σαν αποτέλεσμα και τη σημαντική μείωση της οικοδομικής δραστηριότητας, ειδικά σε ό,τι αφορά στην ανέγερση κατοικιών που να απευθύνονται στα μέσα και τα χαμηλότερα εισοδηματικά στρώματα.
Την ίδια περίοδο έγινε πολύ χειρότερη η οικονομική κατάσταση ενοικιαστών και ιδιοκτητών κατοικιών κάτι που (πέρα από τα προβλήματα που τους προκάλεσε) έφερε ακόμα μεγαλύτερη αναστάτωση στο στεγαστικό real estate. Παρά το γεγονός πως έχουμε βγει από τη δύσκολη περίοδο, η προσφορά κατοικιών δεν είναι εύκολο να αυξηθεί και η υπάρχουσα ζήτηση σε πολλές περιπτώσεις δεν μπορεί να ικανοποιηθεί με τις τωρινές τιμές.
Το κόστος κατασκευής έχει αυξηθεί σημαντικά λόγω της διεθνούς ανόδου των τιμών των πρώτων υλών αλλά και διότι υπάρχει σημαντική έλλειψη εργατικού δυναμικού στον τομέα των οικοδομικών δραστηριοτήτων, με αποτέλεσμα οι νέες κατοικίες να γίνονται λιγότερο προσιτές στους ενδιαφερόμενους.
Τα πράγματα γίνονται πιο δύσκολα γιατί η άνοδος των επιτοκίων κάνει πιο ακριβά τα στεγαστικά δάνεια, τα οποία ούτως ή άλλως δίνονται από τις τράπεζες με πολύ πιο αυστηρά κριτήρια. Ένα άλλο πολύ μεγάλο πρόβλημα είναι πως ένας πολύ μεγάλος αριθμός διαμερισμάτων σε πολυκατοικίες είναι στην ουσία εκτός αγοράς.
Τα «κλειστά διαμερίσματα» όπως αποκαλούνται στην αγορά, φαίνεται πως είναι πάρα πολλά και μόνο στην Αθήνα μπορεί να ξεπερνούν τις 500.000 σύμφωνα με διάφορες μελέτες και εκτιμήσεις ειδικών που αναφέρονται κατά καιρούς στον Τύπο. Τα διαμερίσματα αυτά είναι κλειστά για διάφορους λόγους. Μπορεί να υπάρχουν ιδιοκτησιακά προβλήματα, μπορεί οι ιδιοκτήτες να μην έχουν την οικονομική δυνατότητα να τα ανακαινίσουν ή να μην θέλουν καθόλου να τα ενοικιάσουν φοβούμενοι τα απλήρωτα ενοίκια και τις ζημιές που γίνονται πολλές φορές.
Κάποιοι ιδιοκτήτες προτιμούν να τα έχουν κλειστά αν δεν εξασφαλίσουν ένα ενοίκιο που πολύ συχνά είναι πάρα πολύ ακριβό για οποιονδήποτε ενδιαφερόμενο. Κάποιοι άλλοι ιδιοκτήτες προτίμησαν να στραφούν στον τομέα των βραχυχρόνιων μισθώσεων κυρίως σε επισκέπτες των πόλεων μας, κάτι που σημαίνει πως αυτά τα διαμερίσματα είναι στην ουσία εκτός αγοράς για τους κατοίκους της πόλης.
Η κατάσταση που επικρατεί αυτή τη στιγμή είναι αρκετά δύσκολη για πολύ κόσμο, καθώς οι τιμές νέων κατοικιών και τα ενοίκια που ζητούν οι ιδιοκτήτες είναι σε πολλές περιπτώσεις απαγορευτικά για την πλειοψηφία όσων αναζητούν στέγη. Προφανώς, βρισκόμαστε αντιμέτωποι με ένα σημαντικό κοινωνικό πρόβλημα που θα μπορούσε να γίνει πιο σοβαρό το επόμενο διάστημα.
Πέρα από τις κινήσεις που πιθανώς να μπορούσε να κάνει το κράτος για την ενίσχυση των πολιτών που αναζητούν στέγη (ήδη υπάρχουν σχετικά προγράμματα σε λειτουργία και είναι γνωστό πως η κυβέρνηση ασχολείται ενεργά με το ζήτημα και δεν αποκλείεται σύντομα να ανακοινώσει και άλλες σχετικές πρωτοβουλίες), το κρίσιμο ερώτημα είναι αν μπορεί να γίνει κάτι από την πλευρά των ιδιωτικών επιχειρήσεων που ασχολούνται με την ανέγερση κατοικιών.
Δεν αναφερόμαστε τόσο στους παραδοσιακούς επιχειρηματίες που ασχολούνται επί δεκαετίες με το αντικείμενο όσο στις μεγάλες επιχειρήσεις που έχουν δημιουργηθεί τα τελευταία χρόνια με σκοπό την εκμετάλλευση ακίνητης περιουσίας. Οι επιχειρήσεις αυτές έχουν το μέγεθος και την οικονομική δυνατότητα να αναπτύξουν μεγάλα έργα. Στο θέμα που μας απασχολεί, το ζητούμενο είναι να αποφασίσουν πως είναι προς το συμφέρον τους η ανέγερση συγκροτημάτων κατοικιών που να απευθύνονται σε πολίτες μέσης, ίσως και χαμηλότερης οικονομικής επιφάνειας.
Θεωρητικά τουλάχιστον, το μέγεθός τους είναι τέτοιο που μπορεί να τους επιτρέψει να προχωρήσουν σε ένα τέτοιο εγχείρημα και να πετύχουν χαμηλό κόστος κατασκευής που να τους δίνει τη δυνατότητα να προσφέρουν ενοίκια προσιτά σε όσους αυτή τη στιγμή δυσκολεύονται να ανταποκριθούν στις αυξημένες απαιτήσεις των ιδιοκτητών.
Προφανώς, δεν μιλάμε μόνο για ενοικιαζόμενα διαμερίσματα αλλά και για προς πώληση. Επίσης, θεωρητικά, τέτοιου τύπου συγκροτήματα μπορεί να έχουν και χαμηλότερο κόστος λειτουργίας ανά κάθε διαμέρισμα άρα και χαμηλότερα έξοδα κοινοχρήστων για τους κατοίκους. Κρίνοντας από δημοσιεύματα του Τύπου και από δηλώσεις επιχειρηματιών του κλάδου, αντιλαμβανόμαστε πως υπάρχουν επιχειρήσεις που σκέφτονται να κινηθούν προς αυτή την κατεύθυνση.
Η εταιρεία Dimand, εισηγμένη στο Χρηματιστήριο Αθηνών, έχει αποφασίσει, σύμφωνα με δηλώσεις του διευθύνοντος συμβούλου της, την στροφή προς την κατασκευή κατοικιών πιο μαζικού χαρακτήρα μέσα στα αστικά κέντρα. Τα 300 διαμερίσματα στα οποία αναφέρθηκε δεν είναι προφανώς αρκετά για να αλλάξουν την κατάσταση αλλά σίγουρα ακούγονται σαν μία καλή αρχή.
Ενδιαφέρουσες είναι και οι πληροφορίες σχετικά με τις προθέσεις της Intracom Properties (σύντομα θα αποτελέσει μετεξέλιξη της εισηγμένης Κλουκίνας – Λάππας) να κατασκευάσει συγκρότημα κατοικιών για φοιτητές στην περιοχή του Ταύρου. Στροφή προς τις φοιτητικές κατοικίες επιχειρεί και η εισηγμένη Premia Properties ΑΕΕΑΠ, η οποία έχει δηλώσει πως θα προχωρήσει στην ανακατασκευή κτιρίου στην Ξάνθη προκειμένου να κατασκευάσει 105 κατοικίες για φοιτητές, αυξάνοντας την παρουσία της στον συγκεκριμένο τομέα.
Με την κατασκευή κατοικιών έχει ξεκινήσει να ασχολείται και η επίσης εισηγμένη Prodea, η οποία δραστηριοποιείται σε βόρεια προάστια των Αθηνών. Αρκετές εκατοντάδες κατοικίες θα αναπτύξει και η Lamda Development στην περιοχή του Ελληνικού στα πλαίσια του μεγάλου έργου της αξιοποίησης του παλιού αεροδρομίου. Ενδιαφέρουσες είναι και οι πληροφορίες για τις δραστηριότητες της, ολλανδικών συμφερόντων, Ten Brinke Hellas η οποία θα κατασκευάσει πάνω από 250 διαμερίσματα στα νότια προάστια των Αθηνών.
Οι κινήσεις στις οποίες αναφερθήκαμε παραπάνω δείχνουν καθαρά πως μεγάλες εταιρείες του χώρου, ελληνικές αλλά και ξένες, αντιλαμβάνονται πως η κατασκευή σημαντικού αριθμού κατοικιών/διαμερισμάτων μέσα στα αστικά κέντρα έχει επιχειρηματικό ενδιαφέρον. Πρέπει βέβαια να επισημάνουμε πως, με την εξαίρεση ίσως των φοιτητικών κατοικιών, τα διαμερίσματα που θα κατασκευάσουν αυτές οι επιχειρήσεις πιθανότατα δεν θα είναι προσιτά στο μεγαλύτερο ποσοστό όσων αναζητούν στέγη αυτή την εποχή. Μπορεί να μην απευθύνονται σε μεγιστάνες του πλούτου αλλά αν κρίνουμε από τις ενδεικτικές τιμές πώλησης που αναφέρονται στον Τύπο, οι μικρομεσαίοι πολίτες δύσκολα θα μπορούν να τα αγοράσουν ή να τα νοικιάσουν.
Αν οι εκτιμήσεις ειδικών που είδαμε στον Τύπο είναι σωστές, οι μεγάλες επιχειρήσεις διστάζουν να κατασκευάσουν κατοικίες χαμηλότερου κόστους εκτιμώντας πως δεν θα μπορέσουν να ανταγωνιστούν κάποιους μικρότερου μεγέθους επιχειρηματίες που ίσως να κάνουν «εκπτώσεις» στην φορολογική τους συμμόρφωση για να μειώσουν το κόστος κατασκευής. Κάτι άλλο που επίσης είδαμε να αναφέρεται είναι ότι φοβούνται πως ορισμένοι υποψήφιοι αγοραστές ίσως να προτιμούν τις πληρωμές σε «αδήλωτα» μετρητά, κάτι που οι μεγάλες επιχειρήσεις μάλλον δεν μπορούν να δεχθούν.
Δεν είμαστε σε θέση να γνωρίζουμε αν αυτές οι εκτιμήσεις απηχούν την πραγματικότητα και δεν θα τις κρίνουμε. Πιστεύουμε όμως πως αν μεγάλες επιχειρήσεις δεν αποφασίσουν να δραστηριοποιηθούν ενεργά στην κατασκευή κατοικιών «λογικού» κόστους, το στεγαστικό πρόβλημα που υπάρχει αυτή τη στιγμή δεν θα μπορέσει να αντιμετωπιστεί εύκολα. Δεν γνωρίζουμε τι πρέπει να γίνει για να το αποφασίσουν, φανταζόμαστε όμως πως οι διοικήσεις τους θα έχουν κάποιες ιδέες. Αν η κυβέρνηση μπορεί να τις υιοθετήσει υποθέτουμε πως θα είναι μία καλή εξέλιξη.
