Τον τριπλό κίνδυνο για τα νοικοκυριά εξαιτίας της αύξησης των τιμών ακινήτων, της αύξησης των επιτοκίων που οδηγούν σε «ψαλίδισμα» των χορηγήσεων νέων δανείων αλλά και του ροκανίσματος του εισοδήματος λόγω πληθωρισμού επισημαίνει η Τράπεζα της Ελλάδας στην έκθεση για τη χρηματοπιστωτική σταθερότητα.
Καθένας από τους παράγοντες ξεχωριστά, αλλά και όλοι μαζί, συνθέτουν ένα πλαίσιο που χρίζει ιδιαίτερης προσοχής. Θετικές οι προοπτικές της ελληνικής κτηματαγοράς, αναφέρει η έκθεση. Δεν παραλείπει όμως να επισημάνει ότι σε αρκετές ευρωπαϊκές χώρες έχει ξεκινήσει η διόρθωση και όσον αφορά στον αριθμό των συναλλαγών αλλά και σε επίπεδο τιμών.
Επισημαίνει το γεγονός ότι ο πληθωρισμός έχει «φάει» και στο ξεκίνημα του 2023 πάνω από τη μισή ονομαστική αύξηση του εισοδήματος ενώ στέκεται ιδιαίτερα και στο γεγονός ότι η αύξηση των επιτοκίων έχει φρενάρει τις χορηγήσεις δανείων με αποτέλεσμα η αναλογία του υπολοίπου των δανείων προς το εισόδημα να βαίνει συνεχώς μειούμενη.
Πώς συνδυάζονται αυτοί οι τρεις παράγοντες και γιατί τους επισημαίνει η ΤτΕ τον έναν κάτω από τον άλλο; Πρώτον αν το πραγματικό εισόδημα ροκανίζεται από τον πληθωρισμό, τότε περιορίζεται και η δυνατότητα των νοικοκυριών να χρηματοδοτήσουν την επένδυση στα ακίνητα ειδικά όταν η τιμή τους ανεβαίνει όλο και υψηλότερα.
Η ίδια η έκθεση της ΤτΕ, επισημαίνει ότι οι αξίες των ακινήτων ανέβηκαν περίπου κατά 14% μέσα στο 2023 ενώ την ίδια ώρα, η πραγματική αύξηση του ονομαστικού εισοδήματος περιορίστηκε κάτω από το 6% όταν η ονομαστική ήταν μεγαλύτερη του 10%. Τι σημαίνει αυτό; Χρειάζεται περισσότερο εισόδημα για να αποκτηθεί ένα ακίνητο. Ή περισσότερα χρόνια δανεισμού ή περισσότερη αποταμίευση και αυτοί είναι παράγοντες που περιορίζουν τη ζήτηση για αγορά ακινήτου.
Ένα ακόμη εμπόδιο έχει να κάνει με την αύξηση των επιτοκίων. Δημιουργεί ζήτημα και στους υφιστάμενους δανειολήπτες καθώς οι δόσεις ανεβαίνουν -είναι ένα ερώτημα τι θα γίνει τα στεγαστικά δάνεια από την άνοιξη αν η ΕΚΤ δεν έχει ξεκινήσει την αποκλιμάκωση των επιτοκίων- δημιουργεί προβλήματα και στους υποψήφιους δανειολήπτες.
Αφενός γιατί μειώνεται το ύψος του δανείου που μπορούν να πάρουν την ώρα που οι τιμές των ακινήτων ανεβαίνουν (σ.σ οι τράπεζες κοιτάνε πάντα τον δείκτη που υπολογίζει το κόστος εξυπηρέτησης του δανείου ως προς το εισόδημα) και αφετέρου γιατί γίνονται πιο δύσκολες οι εκταμιεύσεις. Όπως επισημαίνει και η έκθεση, μειώνεται συνεχώς η αναλογία του υπολοίπου των στεγαστικών δανείων προς το ονομαστικό εισόδημα καθώς ο αριθμητής μειώνεται και ο παρονομαστής αυξάνεται.
Αν συνθέσεις όλα αυτά τα στοιχεία σε μια πρόταση, αυτή θα είναι η εξής: υπάρχει κίνδυνος να σταματήσει απότομα η άνοδος στις τιμές των ακινήτων και να αντιστραφεί η τάση. Σε πολλές ευρωπαϊκές χώρες συμβαίνει ήδη. Προσοχή λοιπόν από τους υποψήφιους αγοραστές. Οι μνήμες του 2006 και του 2007 παραμένουν ζωντανές.
Δεν γίνεται να συνεχίζεται η άνοδος των τιμών ακινήτων όταν το ποσοστό αύξησης ξεπερνά την αύξηση του εισοδήματος. Κάποια στιγμή, παύει να υπάρχει ισορροπία.
