Η ανακοίνωση των οικονομικών αποτελεσμάτων της Noval Property, έφερε πάλι στο προσκήνιο έναν κλάδο του Χρηματιστηρίου Αθηνών ο οποίος έχει αρκετούς εκπροσώπους αλλά περνά σχεδόν απαρατήρητος από την πλειοψηφία των επενδυτών.
Όπως μας θυμίζει η εταιρεία, η οποία αποτελεί μέλος του ομίλου Viohalco και είναι η δεύτερη μεγαλύτερη του κλάδου στην Ελλάδα, οι εταιρείες τύπου Α.Ε.Ε.Α.Π. δραστηριοποιούνται στους κλάδους της ανάπτυξης και της επένδυσης σε ακίνητα, όπως φαίνεται και από την πλήρη ονομασία τους (Ανώνυμη Εταιρεία Επενδύσεων σε Ακίνητη Περιουσία).
Οι εταιρείες αυτές, ανάλογα με τον στρατηγικό τους προσανατολισμό, επενδύουν σε διάφορους τύπους ακινήτων από τα οποία αντλούν έσοδα σε βάθος χρόνου, είτε εισπράττοντας ενοίκια είτε πουλώντας τα. Κάποιες από αυτές επιλέγουν να αποκτήσουν χαρτοφυλάκια ακινήτων σε διάφορους τομείς και σε διάφορες περιοχές της χώρας και να δημιουργήσουν ένα ισορροπημένο μείγμα ακινήτων.
Άλλες επιλέγουν να δώσουν μεγαλύτερη έμφαση σε συγκεκριμένους τομείς, όπως π.χ. τα οικιστικά ακίνητα, τα ακίνητα που προορίζονται για χρήση γραφείου, ακίνητα που χρησιμοποιούνται ως αποθηκευτικοί χώροι, ακίνητα για την τουριστική βιομηχανία κ.λ.π.
Κάποιες από αυτές επιλέγουν να κάνουν μόνες τους την ολοκληρωμένη ανάπτυξη ακινήτων, δηλαδή εξεύρεση χώρων για ανέγερση ακινήτων, την ανέγερσή τους και τη διαχείρισή τους για μεγάλα χρονικά διαστήματα. Άλλες προτιμούν να αγοράζουν έτοιμα ακίνητα για να τα εκμεταλλευθούν και άλλες έχουν έφεση στις αγοραπωλησίες ακινήτων όταν βρεθεί η κατάλληλη ευκαιρία.
Ταυτόχρονα με την ανακοίνωση των οικονομικών της αποτελεσμάτων, η Noval Property ενημέρωσε το επενδυτικό κοινό για την πρόθεσή της να προχωρήσει στην εισαγωγή των μετοχών της στο Χρηματιστήριο Αθηνών μέσα στο δεύτερο τρίμηνο του τρέχοντος έτους.
Αν λοιπόν δεν μεσολαβήσει κάτι απρόοπτο, ο κλάδος των Α.Ε.Ε.Α.Π. μέσα στο Χρηματιστήριο Αθηνών θα αποκτήσει ένα ακόμα μέλος πολύ σύντομα, λίγους μόνο μήνες μετά την εισαγωγή άλλων δύο, της Trade Estates και της Orilina Properties. Αν δεν κάνουμε κάποιο λάθος, οι εταιρείες που είναι εισηγμένες στο Χρηματιστήριο Αθηνών, ασχολούνται με τον τομέα των ακινήτων και έχουν τη νομική μορφή της Α.Ε.Ε.Α.Π. είναι αυτήν τη στιγμή οκτώ, οπότε μέχρι το καλοκαίρι θα έχουν γίνει εννέα.
Προς αποφυγή πιθανής παρεξήγησης, υπάρχουν και άλλες εταιρείες που ασχολούνται με την ανάπτυξη ακινήτων και είναι εισηγμένες στο Χ.Α. αλλά δεν έχουν αυτή τη νομική μορφή. Επιμένουμε στο θέμα της νομικής μορφής γιατί οι Α.Ε.Ε.Α.Π. έχουν κάποια ειδικά χαρακτηριστικά, όπως η απαλλαγή των μερισμάτων που μοιράζουν στους μετόχους τους από οποιαδήποτε φορολογική επιβάρυνση.
Επιστρέφοντας στον κλάδο, πρέπει να επισημάνουμε πως οι εταιρείες αυτές εκτελούν αυτή την περίοδο έργα ανάπτυξης ακινήτων αξίας πολλών εκατοντάδων εκατομμυρίων ευρώ σε όλη τη χώρα και σε διάφορους υποκλάδους ακινήτων. Επίσης, είναι ιδιοκτήτριες ακινήτων αξίας αρκετών δισεκατομμυρίων ευρώ από την εκμετάλλευση των οποίων αντλούν κάθε χρόνο σημαντικότατα έσοδα. Πολλά από τα επενδυτικά τους σχέδια αφορούν στην κατασκευή «πράσινων» ακινήτων πολύ υψηλών προδιαγραφών που αλλάζουν τον χαρακτήρα ολόκληρων περιοχών.
Όμως, παρά το γεγονός πως ο κλάδος των Α.Ε.Ε.Α.Π. στο Χρηματιστήριο Αθηνών χαρακτηρίζεται από πληθώρα μεγάλων επενδυτικών σχεδίων και σε γενικές γραμμές μοιράζει κάθε χρόνο αξιόλογα μερίσματα (αφορολόγητα) στους μετόχους των εταιρειών, είναι αλήθεια πως για τη μεγάλη μάζα του επενδυτικού κοινού είναι μάλλον ανύπαρκτος.
Αυτό ακούγεται κάπως παράξενο, καθώς οι εταιρείες αυτού του τύπου έχουν χαρακτηριστικά που θα έπρεπε να τις κάνουν πολύ ελκυστικές για επενδυτές που αναζητούν εταιρείες με αξιόλογα μερίσματα, αυτό εξάλλου γίνεται εδώ και πολλά χρόνια στις χρηματιστηριακές αγορές του εξωτερικού. Μπορεί να είναι παράξενο αλλά δεν είναι παράλογο.
Δυστυχώς για τις μετοχές του κλάδου και το ίδιο το Χρηματιστήριο Αθηνών, οι περισσότερες έχουν ελάχιστη εμπορευσιμότητα, κάτι που είναι σαφώς αποθαρρυντικό για τους υποψήφιους επενδυτές. Επίσης, σε πολλές περιπτώσεις οι βασικοί μέτοχοί τους κατέχουν την συντριπτική πλειοψηφία των μετοχών, κάτι που αποτελεί επίσης ένα καθαρά αρνητικό χαρακτηριστικό.
Κάτι άλλο που δεν βοηθά καθόλου είναι και το γεγονός πως πολλοί επενδυτές στην ουσία δεν γνωρίζουν την ύπαρξή τους και αγνοούν τα ιδιαίτερα χαρακτηριστικά και τα πλεονεκτήματά τους. Αυτός ο συνδυασμός παραγόντων εξηγεί σε μεγάλο βαθμό και το γεγονός πως οι μετοχές αυτές έχουν μείνει εντελώς έξω από την ανοδική πορεία της χρηματιστηριακής μας αγοράς τα τελευταία χρόνια.
Αυτή όμως δεν είναι η μοναδική εξήγηση που υπάρχει, καθώς κάποιοι επενδυτές έχουν επηρεαστεί από τα σημαντικά προβλήματα που αντιμετωπίζουν στην Ευρώπη εταιρείες του τομέα των ακινήτων. Οι μεγάλες αναταράξεις στην Σουηδία, την Γερμανία, την Αυστρία και άλλες χώρες μέσα στο 2023 και το 2024 κάνουν ορισμένους να υποθέσουν πως κάτι αντίστοιχο θα μπορούσε να συμβεί και στην χώρα μας, παρά το γεγονός πως ένας τέτοιος συλλογισμός δεν είναι και πολύ λογικός.
Οι περιπέτειες εταιρειών όπως η Signa, η Adler και άλλες οφείλονται κυρίως σε λανθασμένες επιχειρηματικές επιλογές των διοικήσεών τους, όπως η υπερβολική χρήση δανεισμού και η «επιθετική» ανάπτυξη ακινήτων χωρίς την ύπαρξη ανάλογης ζήτησης. Κάτι τέτοιο δεν είναι καθόλου εύκολο να συμβεί στην χώρα μας.
Οι εταιρείες Α.Ε.Ε.Α.Π. δεν βασίζονται στην χρήση υπερβολικού δανεισμού, οι τιμές των ακινήτων ακολουθούν σταθερά ανοδική πορεία και, στις περισσότερες περιπτώσεις, όχι μόνο δεν υπάρχει περίσσευμα αξιόλογων ακινήτων αλλά σημαντική έλλειψή τους.
Το γεγονός πως η αύξηση των επιτοκίων στην Ευρωπαϊκή Ένωση φαίνεται πως έχει φτάσει στο τέλος της και μάλλον πλησιάζουμε στην έναρξη της αντίστροφης διαδικασίας μειώνει ακόμα περισσότερο τους πιθανούς κινδύνους για τις εταιρείες Α.Ε.Ε.Α.Π. και θα έπρεπε να έχει κάνει αρκετούς επενδυτές να στραφούν προς αυτές.
Αυτό όμως δεν φαίνεται να γίνεται, τουλάχιστον όχι ακόμα. Δεν αποκλείεται να γίνει σύντομα, ιδίως αν η επικείμενη εισαγωγή της Noval Property κινητοποιήσει επενδυτές που είναι εξοικειωμένοι με τον όμιλο Viohalco και αποφασίσουν να εμπιστευθούν ακόμα ένα μέλος του. Η αλήθεια όμως είναι πως αυτό δεν θα φτάσει από μόνο του.
Θα πρέπει να διορθωθούν όλα όσα αναφέραμε παραπάνω σχετικά με τη μειωμένη διασπορά των μετοχών των εταιρειών, την πολύ χαμηλή εμπορευσιμότητα και την έλλειψη εξοικείωσης του επενδυτικού κοινού με τις επιχειρήσεις, τις προοπτικές τους, τις οικονομικές τους επιδόσεις και τα ιδιαίτερα πλεονεκτήματα που τους δίνει η νομική τους μορφή.
Τη στιγμή που μεγάλο μέρος των μετοχών του Χρηματιστηρίου Αθηνών κινείται εδώ και καιρό έντονα ανοδικά, δεν είναι λογικό να περιμένουμε από τους επενδυτές να ανακαλύψουν μόνοι τους έναν νέο ενδιαφέροντα κλάδο. Όπως έλεγε και το γνωστό αρχαίο ρητό: «συν Αθηνά και χείρα κίνει».
