Η πολιτική μηδενικών επιτοκίων που κυριάρχησε την περασμένη δεκαετία, έδωσε ώθηση σε όλες ανεξαιρέτως τις κατηγορίες περιουσιακών στοιχείων.
Ο κλάδος που επωφελήθηκε ιδιαίτερα ήταν τα εμπορικά ακίνητα. Η αυξανόμενη ζήτηση, η απεγνωσμένη αναζήτηση αποδόσεων, οι αναχρηματοδοτήσεις με χαμηλό έως και ανύπαρκτο κόστος, ήταν μόνο μερικοί από τους παράγοντες που οδήγησαν τις εταιρείες εμπορικών ακινήτων σε σημαντικά κέρδη. Η μόχλευση με δανεικό χρήμα αποτέλεσε το κερασάκι στην τούρτα. Όταν όμως άρχισαν να ανεβαίνουν τα επιτόκια, οι τύχες άλλαξαν και τα κεριά έσβησαν απότομα!
Οι παγκόσμιες τράπεζες κατέχουν περίπου το ήμισυ του εκκρεμούς χρέους των 6 τρισεκατομμυρίων δολαρίων για εμπορικά ακίνητα, ανακοίνωσε η Moody's Investors Service τον Ιούνιο, με το μεγαλύτερο μερίδιο να λήγει την περίοδο 2023-2026.
Σύμφωνα με το μετριοπαθές σενάριο της McKinsey, η ζήτηση για χώρους γραφείων στις μεγάλες πόλεις, αναμένεται να μειωθεί 20% ως το 2030, σε σχέση με τα επίπεδα του 2019. Υπάρχει και το δυσμενές σενάριο, όπου η μείωση ενδέχεται να φτάσει το 38%. Οι τιμές υπολογίζεται να πέσουν 26 & 42% αντίστοιχα στα προαναφερθέντα σενάρια. Τουλάχιστον $800 δις πρόκειται να είναι οι ζημιές που θα προκύψουν και «κάποιος» θα πρέπει να πληρώσει…
Σε άρθρο που δημοσιεύτηκε στο Visual Capitalist, ο μέσος όρος των αδειανών γραφείων στις μητροπολιτικές περιοχές των μεγαλουπόλεων ανήλθε το περασμένο Μάρτιο στο 18,6%. Η πρόβλεψη είναι πως η τάση θα συνεχίσει να αυξάνεται και θα εξαφανιστούν περίπου 28 εκατομμύρια τετραγωνικά μέτρα ως το 2030.
Ακόμα και το «ατσαλάκωτο» από κρίσεις Μανχάταν, έχει αρχίσει να νοιώθει τις επιπτώσεις. Όπως επισημαίνει ανάλυση στις FT, κάποια κτίρια πωλούνται λιγότερο από την αξία της γης που κάθονται. Σε άλλο σημείο, στο ίδιο άρθρο, αναφέρεται πως ο κίνδυνος είναι ιδιαίτερα υποτιμημένος και η επενδυτική κοινότητα παραμένει εφησυχασμένη, μολονότι το μέγεθος και ο κίνδυνος μετάδοσης της συγκεκριμένης κατηγορίας στο οικονομικό σύστημα, είναι σημαντικός.
Μόνο το πρώτο τρίμηνο του έτους, οι κατασχέσεις στην κατηγορία των επαγγελματικών γραφείων, ανήλθαν περίπου στο 30%. Η Blackstone πούλησε μέσα στο έτος ουρανοξύστη για $1δις, όταν η αποτίμηση το 2017 που το απόκτησε, ανερχόταν στο $1,55 δις, με την πτώση να ανέρχεται στο 35%. Αρκετοί κατασκευαστές πωλούν με μεγάλη έκπτωση εμπορικά ακίνητα, προκειμένου να αποκτήσουν ρευστότητα και να αποφύγουν ακόμα πιο δυσάρεστες συνέπειες.
Επιπλέον, η Blackstone υποχρεώθηκε τον περασμένο χειμώνα να βάλει περιορισμό στην εξαγορά μεριδίων, στο αμοιβαίο ακινήτων αξίας $126 δις. Τα συγκεκριμένα αμοιβαία, είναι έτσι και αλλιώς δύσκολα ρευστοποιήσιμα, για αυτό υπάρχει όριο στις αναλήψεις στο 5% των διαχειρίσιμων κεφαλαίων. Ο λόγος είναι πως για να γίνουν εκταμιεύσεις, πρέπει να πωληθούν περιουσιακά στοιχεία. Στην κατάσταση που βρίσκεται ο κλάδος των εμπορικών ακινήτων στις ΗΠΑ, πολύ δύσκολα θα αρθούν οι απαγορεύσεις, εγκλωβίζοντας πολλούς επενδυτές και κεφάλαια για άγνωστο χρονικό διάστημα.
Ο κλάδος των εμπορικών ακινήτων και οι πιστωτικές κάρτες είναι κύριοι παράγοντες, των $18.9 δις ζημιών που ανακοίνωσαν οι αμερικανικές τράπεζες το τελευταίο τρίμηνο. Πρόκειται για αύξηση 17% σε σχέση με το προηγούμενο τρίμηνο και 75% σε σύγκριση με το ίδιο τρίμηνο της προηγούμενης χρονιάς.
Παράλληλα έχουν κάνει προβλέψεις για μελλοντικές ζημιές $21,5 δις καθώς αναμένουν το οικονομικό περιβάλλον να χειροτερέψει. Περισσότερο ευάλωτοι εμφανίζονται οι δανειολήπτες με κυμαινόμενο επιτόκιο, που δικαιολογεί γιατί οι παραπάνω κατηγορίες προκάλεσαν τις μεγαλύτερες ζημιές. Οι κάρτες και τα ακίνητα έχουν τη μεγαλύτερη έκθεση στην αύξηση των επιτοκίων.
Οι προβλέψεις υπολογίστηκαν με βάση το μετριοπαθές σενάριο όπου η ανεργία θα αυξηθεί στο 5% από 3.5% που είναι σήμερα. Σχολιάζοντας τα αποτελέσματα η RBC, σε άλλη έρευνα των FT, αναρωτιέται πόσο χειρότερα θα μπορούσαν να γίνουν τα πράγματα, σε ένα δυσμενέστερο σενάριο, και όπως αφήνει να εννοηθεί, κανείς δεν είναι προετοιμασμένος να αντιμετωπίσει.
Όπως διαβάζουμε στην WSJ, η πρόσφατη πώληση κτιριακού συγκροτήματος στο Μανχάταν, με ιδιαίτερα υψηλό αντίτιμο, αναπτέρωσε τις ελπίδες της αγοράς ότι οι περιπέτειες του κλάδου πλησιάζουν στο τέλος. Οι επενδυτές μάλιστα διατυπώνουν την πεποίθηση ότι οι έξυπνοι αγοραστές κάνουν αγορές στο πυθμένα και δεν θα αργήσει η σταθεροποίηση της αγοράς.
Αρκετοί αναλυτές όμως σημειώνουν πώς η αγορά ενός - υψηλών προδιαγραφών - συγκροτήματος σε παραδοσιακά ακριβή περιοχή δεν μπορεί να αλλάξει τη γενικότερη εικόνα.
Πάντως, η FED, έχοντας εντοπίσει το πρόβλημα, εξέδωσε κοινή ανακοίνωση με τη FDIC, δίνοντας οδηγία και ταυτόχρονα παραίνεση προς τους δανειστές, να δείξουν ελαστικότητα και να δώσουν χρόνο στους δανειολήπτες να βελτιώσουν τα οικονομικά τους.
Όπως προκύπτει από έρευνα της WSJ, οι μεγαλύτεροι δανειστές, Blackstone & KKR έχουν κλείσει την κάνουλα σε χορηγήσεις νέων δανείων, σε εταιρείες επαγγελματικών ακινήτων. Παρότι εξακολουθούν να χρηματοδοτούν παλαιότερα δάνεια, έχουν σταματήσει εντελώς νέα project προκειμένου να μετριάσουν το ρίσκο και να βελτιώσουν τους ισολογισμούς τους.
Σύμφωνα με ανάλυση του παρόχου δεδομένων, TREPP, εκδηλώνεται η ανησυχία για εκτεταμένες αθετήσεις πληρωμών το προσεχές διάστημα. Κύρια αιτία είναι ο τρόπος αποπληρωμής των συγκεκριμένων δανείων.
Σε αντίθεση με τα περισσότερα στεγαστικά δάνεια, τα οποία πληρώνονται κάθε χρόνο, πολλά εμπορικά στεγαστικά δάνεια είναι γνωστά ως «δάνεια μόνο με τόκους». Οι δανειολήπτες δηλαδή, καταβάλλουν μόνο τόκους κατά τη διάρκεια ζωής του δανείου, με ολόκληρο το κεφάλαιο να εξοφλείται στο τέλος. Σχεδόν $1,5 τρις σε εμπορικά στεγαστικά δάνεια ωριμάζει στα επόμενα τρία χρόνια.
Τυπικά η εξόφληση πραγματοποιείται, είτε με νέο δάνειο ή με πώληση του ακινήτου. Με κλειστές τις στρόφιγγες και με απρόθυμους επενδυτές να αγοράσουν ακίνητα, το ρίσκο αυξάνεται γεωμετρικά.
Οι τράπεζες εμφανίζονται καθησυχαστικές, αφού όπως λένε δεν έχουν μεγάλη έκθεση, ενώ οι ζημιές - αν και μεγάλες - είναι απόλυτα ελεγχόμενες. Υπογραμμίζουν πως τα οικονομικά τους είναι ιδιαίτερα υγιή και έχουν επιτύχει διασπορά του κινδύνου.
Ωστόσο, δεν λείπουν οι ανησυχίες για τη διάρκεια της ύφεσης, αλλά και την άποψη πως οι συνθήκες έχουν αλλάξει οριστικά. Ότι η ανάγκη για επαγγελματικούς χώρους δεν πρόκειται να ανακάμψει και μια αλυσίδα αρνητικών γεγονότων θα ακολουθήσει.
Εφόσον τα δάνεια δεν εξυπηρετηθούν, οι δανειστές θα ξεκινήσουν πωλήσεις για να ανακτήσουν μέρος των δανείων, όπου με τη σειρά τους θα φέρουν νέες πωλήσεις και πτώσεις τιμών. Τότε ίσως αποκαλυφθεί, ποιος χρωστάει σε ποιον και δοκιμαστεί ξανά η ανθεκτικότητα του χρηματοπιστωτικού συστήματος…
