Η εξέλιξη των τιμών των κατοικιών και των ενοικίων στηρίζει σταθερά μετά το 2018 και μετά τα ενυπόθηκα δάνεια των τραπεζών, τα assets που έχουν σε ακίνητα και αντίστοιχα τα ίδια στοιχεία που διαθέτουν τα funds που έχουν αγοράσει οφειλές με εγγύηση ακινήτων.
Τα ακίνητα έχουν φθάσει πια πολύ κοντά στις υψηλότερες τιμές τους από το 2008 και απέχουν ελάχιστα από το ιστορικό υψηλό τους. Ο δείκτης έφθασε στο 99,7 τον Ιούνιο έναντι 102,2 του ιστορικού υψηλού το 2008, αλλά κινείται με βραδύτερο ρυθμό πια. Η ΤτΕ εκτιμά ότι οι προσδοκίες παραμένουν συγκρατημένα θετικές και ότι οι τιμές θα συνεχίσουν ανοδικά όσο η ζήτηση από το εξωτερικό παραμένει ισχυρή.
Μεγάλο ενδιαφέρον έχει η αντίστοιχη διαδρομή που εντοπίζεται για τα ενοίκια κατοικιών αν και με μία διακριτή διαφορά. Οι τιμές απέχουν ακόμα από τα ιστορικά υψηλά, τα οποία είχε μετρήσει το 2011 η Τράπεζα της Ελλάδος, με τιμή δείκτη 124,3. Ο σχετικός δείκτης μετρήθηκε σε 103,2 στο τρίτο τρίμηνο του 2024 και πρακτικά διαμορφώνει μία ευκαιρία για τα funds και τις εταιρείες διαχείρισης ΕΔΑΔΠ, με ακίνητα που έχουν ήδη περάσει στην ιδιοκτησία τους, πέραν των πλειστηριασμών που καθυστερούν και παραμένουν πρώτο και διαχρονικό επιχείρημά τους για την προώθηση των εισπράξεων.
Σύμφωνα με τη μακροχρόνια διεθνή εμπειρία, οι τιμές των ακινήτων και ειδικά των κατοικιών τείνουν να ανεβούν, μόλις το επίπεδο των επιτοκίων υποχωρήσει σε επίπεδα που εξυπηρετούν τους δανειολήπτες. Στην Ευρώπη και με βάση τις εκτιμήσεις των ειδικών για τη μείωση των επιτοκίων της ΕΚΤ, αυτό μπορεί να σημαίνει ότι απέχουμε περί τους 12-24 μήνες από το σημείο αυτό, όταν η επίδραση των μειώσεων επιτοκίων αρχίζει να περνά στην οικονομία.
Αντίθετα, οι τιμές των ακινήτων και ειδικά των κατοικιών τείνουν να υποχωρούν όταν οι τιμές των επιτοκίων για στεγαστικά δάνεια αυξάνονται, σε βαθμό που η εξυπηρέτησή τους δυσκολεύει τα νοικοκυριά και φέρνει προβλήματα στην οικονομία. Βεβαίως, οι διαδικασίες κινούνται με άλλο ρυθμό στο εξωτερικό, οπότε οι τάσεις αυτές μπορεί να αμβλύνονται στην ελληνική οικονομία, γεγονός που εξηγεί την αρκετά πιο αργή αλλά και με μεγαλύτερη διάρκεια ανοδική τάση των τιμών.
Με βάση τα στοιχεία της ΤτΕ για το δείκτη διαμερισμάτων που καταρτίζει, η υψηλότερη τιμή του δείκτη, παρατηρήθηκε στο τρίτο τρίμηνο του 2008 στο 102,2. Στη συνέχεια ακολούθησε πτωτική πορεία για μία δεκαετία. Οι τιμές υποχώρησαν στο χαμηλότερο σημείο τους στο τρίτο τρίμηνο του 2017 και ο δείκτης έγραψε τιμή 58,9. Πάντως, υπάρχει διάκριση ανά γεωγραφική περιοχή και η ΤτΕ αναφέρει ότι ο δείκτης τιμών κατοικιών για την Αθήνα διαμορφώθηκε στο τέλος Ιουνίου, φέτος σε 105,4, ξεπερνώντας το προηγούμενο ιστορικό υψηλό του στα 101,4, κατά το δεύτερο τρίμηνο του 2008.
Ωστόσο, δεν πρέπει να ξεχνάμε ότι μια αγορά είναι θέμα προσφοράς και ζήτησης. Έτσι, πέραν του πολλαπλάσιου διαστήματος που απαίτησε η άνοδος των τιμών στην Ελλάδα σε σχέση με το εξωτερικό, υπάρχουν και άλλοι παράγοντες που διαμόρφωσαν αυτή την εικόνα και μπορεί τώρα να επιβραδύνουν την ανοδική πορεία. Οι παράγοντες αυτοί περιγράφονται από την ΤτΕ που αναφέρει ειδικότερα στην έκθεσή της:
«Έχει οξυνθεί το πρόβλημα του κόστους στέγασης κατά τα τελευταία έτη, ως απόρροια:
- της εκτεταμένης επενδυτικής εκμετάλλευσης της κατοικίας, \
- της απόσυρσης από την αγορά ακινήτων που εξασφαλίζουν μη εξυπηρετούμενα δάνεια και προορίζονται για πλειστηριασμό
- καθώς και της υποτονικής δραστηριότητας στον κατασκευαστικό κλάδο για μακρά χρονική περίοδο, η οποία δεν έχει επιτρέψει την ομαλή αναπλήρωση του αποθέματος ακινήτων».
Αυτό, λέει η ΤτΕ, «εγείρει σημαντικά ζητήματα που πρέπει να ληφθούν υπόψη για την πιθανή λήψη πρόσθετων μέτρων από την πολιτεία. Στο πλαίσιο αυτό, πρωτοβουλίες σχετικές με την παροχή στήριξης για ανακαίνιση παλαιών κατοικιών (π.χ. πρόγραμμα “Αναβαθμίζω το Σπίτι μου”) και με την ενίσχυση της προσφοράς (π.χ. “Κοινωνική Αντιπαροχή”), αναμένεται να συμβάλουν στην αντιμετώπιση του ζητήματος μέσω της βελτίωσης του κτιριακού αποθέματος.
Στην ίδια κατεύθυνση αναμένεται να συμβάλουν και οι πρωτοβουλίες για την υποστήριξη της ζήτησης από συγκεκριμένες κοινωνικές ομάδες (π.χ. πρόγραμμα “Σπίτι μου ΙΙ”) διευκολύνοντας την πρόσβασή τους στην αγορά κατοικίας».
Ο γρίφος των στεγαστικών δανείων
Με τις τιμές των ακινήτων να ανεβαίνουν, καθώς υπάρχει και στρέβλωση στην προσφορά, προκαλούν εντύπωση τα στοιχεία της ΤτΕ για τα στεγαστικά δάνεια. Ποιος αγοράζει ακίνητο με 58.000 ευρώ και τι ακίνητο μπορεί να είναι αυτό; Διότι αυτό είναι το μέσο ποσόν του στεγαστικού δανείου, που καταδεικνύει ότι οι αγορές ακινήτων, αν τελικά δεν γίνονται εξ’ ολοκλήρου με μετρητά, γίνονται στο σημαντικότερο ποσοστό τους με αποταμιευμένα ποσά τα οποία συμπληρώνονται με δάνειο.
Σύμφωνα με τα στοιχεία της ΤτΕ, οι συνολικές εκταμιεύσεις δανείων, με εξασφάλιση οικιστικά ακίνητα, ανήλθαν στο πρώτο εξάμηνο φέτος σε 593 εκατ. ευρώ, αυξημένες κατά 16,9% σε σχέση με πρώτο εξάμηνο του 2023 (508 εκατ. ευρώ).
Υπεγράφησαν 10.257 νέες δανειακές συμβάσεις. Το πρώτο εξάμηνο του 2024, η μέση εκταμίευση δανείου ανήλθε σε 57,9 χιλ. ευρώ, μειωμένη έναντι του πρώτου εξαμήνου του 2023 που είχε διαμορφωθεί σε 77,2 χιλ. ευρώ.
Και σε άλλο σημείο η ΤτΕ αναφέρει: «Ο σταθμισμένος μέσος όρος του δείκτη δανείου προς αξία, κατά την έγκριση του δανείου, διαμορφώθηκε σε 61,2%». Με άλλα λόγια, τα δάνεια ήταν στο 61,2% της αξίας του ακινήτου… Η τιμή του δείκτη είναι μειωμένη από πέρυσι, περίπου κατά 0,53%.
Η ανάλυση των στοιχείων δείχνει ότι το 29% των εκταμιεύσεων έχουν δείκτη δανείου προς αξία κατά την έγκριση, LTV-O:
- Με τιμή μικρότερη ή ίση με 50%, ενώ
- Για το 88% των εκταμιεύσεων, ο δείκτης LTV-O λαμβάνει τιμές μικρότερες ή ίσες από το 80%.
- Όσον αφορά τα υπόλοιπα των δανείων, με εξασφάλιση οικιστικό ακίνητο, ο σταθμισμένος μέσος όρος του τρέχοντος δείκτη δανείου προς αξία (LTV-C) είναι στο 63%, με το 73,3% των δανείων να παρουσιάζει δείκτη δανείου προς αξία ακινήτου LTV-C μικρότερο ή ίσο από 80%.
Τα παραπάνω ασφαλώς είναι υπέρ των τραπεζών, υπό την έννοια ότι η αξία του δανείου είναι στο 63% της αξίας ενυπόθηκου ακινήτου. Άρα οι εξασφαλίσεις των τραπεζών είναι πολύ ισχυρές και ασφαλείς, έναντι των συγκεκριμένων δανείων.
Το μερίδιο αγοράς των τεσσάρων σημαντικών πιστωτικών ιδρυμάτων όσον αφορά τις εκταμιεύσεις δανείων με εξασφάλιση οικιστικά ακίνητα ανήλθε σε 94,7%, παρουσιάζοντας αύξηση σε σύγκριση με το πρώτο εξάμηνο του 2023 (93,0%). Οι λιγότερο σημαντικές εμπορικές τράπεζες και οι συνεταιριστικές τράπεζες είχαν μερίδιο αγοράς 4,3% και 1,0% αντίστοιχα. Τέλος, το μερίδιο αγοράς των υποκαταστημάτων ξένων πιστωτικών ιδρυμάτων ήταν αμελητέο.
