Το πρόβλημα της στέγης, με τις ακριβές τιμές των ακινήτων και τα υψηλά ενοίκια των κατοικιών, αποτελεί ένα πραγματικά δυσεπίλυτο πρόβλημα. Στον δημόσιο λόγο, σαν ένας επιπλέον λόγος για τη δυστοπική εικόνα που κυριαρχεί στην απόκτηση κατοικίας, εμφανίζεται από πολλούς ο χαμηλός ρυθμός χορήγησης στεγαστικών δανείων από τις τράπεζες.
Με αυτόν τον τρόπο χρεώνεται στις τράπεζες μια ακόμα στρέβλωση της αγοράς, παράλληλα με την ανυπαρξία νέων δανειοδοτήσεων στις μικρές και μικρομεσαίες επιχειρήσεις και στους ελεύθερους επαγγελματίες. Είναι όμως έτσι; Ευθύνονται και σε ποιον βαθμό οι τράπεζες για τους χαμηλούς ρυθμούς χορήγησης στεγαστικών δανείων;
Για να αντιληφθούμε καλύτερα τι συμβαίνει, ας δούμε την αλήθεια των αριθμών. Μέσα στο 2023 χορηγήθηκαν στεγαστικά δάνεια ύψους 1 δισ. ευρώ, μειωμένα κατά 9,5% σε σχέση με το 2022. Πριν από 15 έτη, το 2007 οι ελληνικές τράπεζες είχαν χορηγήσει στεγαστικά δάνεια συνολικού ύψους 12 δισ. ευρώ. Όπως αποδείχθηκε εκ των υστέρων, τα ποσά αυτά ήταν υπερβολικά και καθώς τα τραπεζικά κριτήρια ήταν χαλαρά, ήταν αναπόφευκτο να οδηγηθούμε στον χείμαρρο των κόκκινων δανείων που έπνιξε τις τράπεζες.
Έτσι το πάθημα έγινε μάθημα, για τις τράπεζες.
Μετά και από τις αποφάσεις της Τραπέζης της Ελλάδος που θα τεθούν σε ισχύ το 2025, οι τράπεζες θα θέσουν δυο όρια που θα αποτελούν σημεία αναφοράς για όλα τα στεγαστικά δάνεια. Αμφότερα τα όρια, αποτελούν μια στροφή προς το ρεαλισμό, τόσο για τις τράπεζες, όσο και για τους δανειολήπτες.
Το πρώτο όριο αφορά το ύψος του δανείου. Το οποίο δεν θα πρέπει να υπερβαίνει σε καμία περίπτωση το 80% της εμπορικής αξίας του ακινήτου. Αυτό σημαίνει ότι ο δανειολήπτης θα πρέπει να καταβάλει τουλάχιστον το 20% του τιμήματος της συναλλαγής, χρησιμοποιώντας δικούς του πόρους. Συμμετέχοντας με τον τρόπο αυτό και ο ίδιος, στην αγορά του ακινήτου.
Το δεύτερο όριο αφορά το ύψος των ετήσιων τοκοχρεολυσίων, το οποίο δεν θα πρέπει να υπερβαίνει το 40% του ετήσιου εισοδήματος του δανειολήπτη. Το ποσοστό αυτό είναι απολύτως λογικό, αφού σύμφωνα με τα στοιχεία της Τραπέζης της Ελλάδας τα έξοδα στέγασης στη χώρα μας αντιστοιχούν στο 34,2% του διαθέσιμου εισοδήματος των νοικοκυριών, με τον αντίστοιχο ευρωπαϊκό μέσο όρο να βρίσκεται στο 19,6%. Το 40% αποτελεί ένα επίπεδο ασφαλείας, για να αποτραπεί το «κοκκίνισμα» του δανείου. Αν και θα πρέπει να συνυπολογίζονται και οι υπόλοιπες υποχρεώσεις των νοικοκυριών προς τις τράπεζες, όπως είναι για παράδειγμα τα καταναλωτικά και τα προσωπικά δάνεια ή ακόμα και τα ανοίγματα των πιστωτικών καρτών.
Έγιναν όμως τα παθήματα της κρίσης, μαθήματα για τους δανειολήπτες;
Σύμφωνα με τα τρέχοντα δεδομένα, οι τράπεζες χορηγούν στεγαστικά δάνεια σε υποψήφιους δανειολήπτες που εμφανίζουν εισοδήματα τουλάχιστον από 10.000 ευρώ και πάνω. Και για κάθε 10.000 ευρώ εισοδήματος προσφέρουν δάνεια από 80.000 έως 85.000 ευρώ.
Αν και σύμφωνα με τα στοιχεία του 2023, ο μέσος όρος του ύψους του δανείου, σε σχέση με το εισόδημα του δανειολήπτη ήταν χαμηλότερο του 4, αντί για 8 με 8,5. Ωστόσο, σύμφωνα με τα στοιχεία της ΑΑΔΕ, περίπου 3,5 εκατ. φορολογούμενοι εμφανίζουν εισοδήματα κάτω από κρίσιμο όριο των 10.000 ευρώ. Με δυο λόγια, περισσότεροι από τους μισούς φορολογούμενους δεν πληρούν τα ελάχιστα κριτήρια για την ανάληψη στεγαστικού δανείου.
Παλαιότερα, πριν από την πτώχευση της χώρας, οι τράπεζες ξεπερνούσαν αυτό το εμπόδιο, δεχόμενες ότι υπάρχουν παράλληλα εισοδήματα που δεν εμφανίζονται στις φορολογικές δηλώσεις. Σήμερα αυτό δεν γίνεται. Οι τράπεζες έδιναν στεγαστικά και επισκευαστικά δάνεια που ξεπερνούσαν την αξία του ακινήτου. Ούτε αυτό γίνεται σήμερα. Με αποτέλεσμα να υπάρχει διαμαρτυρία για τη μη χορήγηση στεγαστικών δανείων μέσω «χαλαρών» προϋποθέσεων.
Ωστόσο, αυτό δεν αποτελεί ευθύνη των τραπεζών. Διότι ακόμα και αν έδιναν με μεγαλύτερη ευκολία στεγαστικά δάνεια οι τράπεζες, αργά ή γρήγορα οι δανειολήπτες θα βρίσκονταν μπροστά στην αδυναμία καταβολής των τοκοχρεολυτικών δόσεων και μπροστά στην εκκίνηση νομικών διαδικασιών.
Επομένως, είναι εύκολο να κατηγορούνται οι τράπεζες για τη μη επαρκή χορήγηση στεγαστικών δανείων, σε όλους όσοι «έχουν ανάγκη απόκτησης στέγης». Διότι μπορεί να έχουν ανάγκη απόκτησης στέγης, όμως στερούνται των ελάχιστων εχέγγυων για την απόκτηση στέγης μέσω δανειοδότησης. Κάτι για το οποίο δεν ευθύνονται οι τράπεζες. Γι’ αυτό και μέσα στο 2023 είχαν δοθεί μόλις 14.621 στεγαστικά δάνεια, με το μέσο δάνειο να ανέρχεται στα 68.700 ευρώ.
Η παρέμβαση του κράτους στην αγορά ακινήτων και στη δημιουργία προϋποθέσεων για την προσιτή απόκτηση κατοικίας, αποτελεί άλλο κεφάλαιο, που δεν άπτεται των τραπεζικών πρακτικών. Και δεν θα πρέπει να «μεταφερθεί» στις πλάτες του τραπεζικού συστήματος, οποιαδήποτε προσπάθεια άσκησης «κοινωνικής πολιτικής».
